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中洲迎玺花园地块由两部分组成，总用地面积7.73万㎡，总建筑面积50.7万㎡，计容建筑面积33万㎡。项目分三期5个批次开发，一期开工建设约4万㎡，规划面积16.9万㎡。

预计约2023年9月份一期入市，，二期一批次约2024年9月份入市，三期约2027年入市。规划容积率4.16，预计会提供3000套住宅。

【区位优势】

中洲迎玺花园地理位置优越，位于龙华区龙华大道与民丰路交汇处。北毗邻中海珑悦理家园和华润超核中心润府。

【交通优势】

中洲迎玺花园项目距离深圳北站约400米，深圳北站交通枢纽不止有通往全国各地的高铁，还有4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区，到那个区都不远。

【教育优势】

中洲迎玺花园目前规划在深圳外国语龙华初中学区范围(目前在其初中学区划分范围内，后期存在不确定性因素)，周边还有玉龙学校和龙腾学校共3所九年一贯制学校，教育资源非常丰富。

【商业优势】

中洲迎玺花园项目将建龙华首家五星级万象系商业，后期周边人流或将汇集于此。步行可达深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，邻近龙华版欢乐海岸-红山6979、龙华天虹购物中心以及在建的华南首家Costco旗舰卖场。

区域价值

深圳北站枢纽片区

深圳北站枢纽片区具备湾区门户、深港联动的独特优势，规划定位为联动湾区、协作区域的城市门户和枢纽都市核心区，展现深圳先行示范区特质和魅力的国际中央活力区。

超核中心规划建面约75万㎡，将是龙华具有开创引领性的城市级综合体。项目旁的北站总部基地重新进行了城市一体化结构设计。新的设计显示，北站总部基地在已有“深圳北站”一芯的基础上，规划了“城市超核”，打造“双芯”结构。

【中州迎玺花园】原名中州黄金台，位于北站龙华大道和民丰路交汇处的西北侧，是北站目前开发的最大的地块，西北毗邻中海珑悦理，东北侧是超核中心润府，项目拥有着北站最大的社区花园，容积率也是目前北站新房中最小的。

中州迎玺花园由两部分组成，分三期5个批次进行，一期共8栋建筑，预计全部入市之后将提供3000套住宅。本次出售是一期的一栋四个单元住宅，无保障房，为纯商品房小区，具体小区情况可参考下图。

【住宅项目概况】

【占地面积】约7.7万㎡

【建筑面积】约44.6万㎡

【容积率】约4.24

【梯户比】2T4 / 3T4 / 3T3

【车位】约2800个

【楼栋及户数】17个单元住宅楼＋1栋幼儿园，规划约2669户（项目规划数据，非最终数据）

【产品面积】约92-166㎡3-4房

【地铁】4/5/6/22(规划中)/27(规划中)/深惠城轨（规划中）

【幼儿园】小区配建18班幼儿园

【学校】1、深圳外国语学校龙华校区(初中大学区，具体以当年教育局公布为准)；2、小区旁规划九年义务教育用地(待建中)

【物业公司】中洲物业

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选房攻略：

93-97㎡三房两卫选房结论【按照综合性价比，视野，噪音进项对比】：三单元03>二单元03>一单元02>四单元02户型=四单元03户型>一单元03>三单元02>二单元03

93㎡均在1栋四单元，为东南向的02/03户型，两梯四户总高30层，价格上在同楼层都要高于一单元和二单元，三单元更有近30万差额，小区仅有一栋为30层高，楼下有小绿化，相对远离道路，对龙腾学校，视野延龙华大道延伸，对于介意楼层超高层及对于安静条件的朋友，可以选择。

但是，1栋4单元会受1栋3单元建筑影响，且直对着视野是墙体夹角，视野上没有1栋3单元的好。从差价来说，物以稀为贵，虽然不值得差的那么多，但是少就是代表着贵，差价在这里，需要个人根据喜好选择，总体从价格上刚需并不是很推荐，因为以后卖二手可能只会计算面积差，这个预算也可以买到97㎡好的无敌视野楼层了。

因为93㎡户型会被1栋三单元阻挡，1栋四单元02户型主朝向为东南，主卧室和次卧会被1栋三单元的遮挡，卧室以朝西为主，朝向上不占优势，1栋四单元03户型则相对远离1栋三单元的遮挡，但是卧室靠着龙华大道，灰层噪音无法避免，两个户型均有一定的优缺点，所以定价也基本也没有太大差别！

故两个户型对比：四单元02户型=四单元03户型。

97㎡户型全部为47层高的三梯四户，南向为主，价格呈往上递增为主，每个楼层差价基本为1万左右，从梯户比和景观视野，一单元、二单元、三单元前方基本没有任何遮挡，预算足够，且喜欢景观的情况，一定是优选高层，尽量不要选择低于15层，这样尽最大的避免了前面道路的噪音并且越过部分农民房的视野，6条腿基本上价格一致，并没有太大的价差，那就要从景观，视野，噪音方面进行对比。

从航拍对比中：三单元的视野景观为最好，正前面基本没有任何遮挡，且远看视野基本上成规整视野，没有看地铁面，也不会有一单元，二单元的对视，且三单元的03户型次卧为东南，且卧室也没有任何遮挡，故最优选择为三单元的03户型，但是三单元的02户型正面视野没有问题，但是西面基本被二单元完全挡住，下午基本不会有阳光进入，所以只能为次选，故03为优选。

二单元的视野景观中：03户型最为优质，避开了三单元的遮挡，基本从阳台到卧室，完美的避开了所有的遮挡，正前方为空地，视野景观综合上可以为除了三单元03后的下一个选择，二单元的02则卧室主要朝西，与一单元的03户型卧室有对视，且对着120㎡的阳台，其中一个房间基本没有采光，为次选，故03为优选

一单元的视野景观中：03户型的次卧室东面基本被二单元的01和02挡住，采光面基没有太大保证，02户型次卧室西向，但是无遮挡采光，靠近内部路，所以从两个户型对比上03更为优质，03为优选。

115-120㎡三房两卫选房结论【按照综合性价比，视野，噪音进项对比】：三单元04>二单元04>一单元04>四单元04户型>三单元01>一单元01>二单元01

115㎡均在1栋四单元，相对其他楼楼有70万差价，少了5㎡还多了70万，视野正对着小绿化，位置上并没有太大的优势，卧室挨着龙华大道，这个差价对于二手房出售有一定影响，对于不缺预算，不想要超高层和喜欢安静的，可以选择，否则，还是尽量避选！

120㎡在其他三个超高层单元，以南向为主，每个楼层差价在2万左右，从梯户比和景观视野上来看，一单元01、二单元04、三单元04、四单元04正前方基本没有任何遮挡，预算足够，且喜欢景观的情况，优选中高层视野景观和光线最佳，尽量在15层往上，可越过农民房视野并且避免主干道的噪音影响。除了四单元的04外，另外6条腿基本上价格没有太大的价差，那就要从景观，视野，噪音方面进行对比，

从航拍对比中，三单元的04视野景观为最好：04户型景观视野跟三单元的04基本没有任何的差异，主阳台视野较好，也没有一单元及二单元上远处看地铁的视野，朝向上为东西通透，日出东方，下于西方，采光问题不大，朝向上会略差一筹，综合视野景观上，距离道路的噪音及距离上是最好的，对比01户型，01户型基本和97㎡的平行，阳台视野上一定会有所遮挡，东面基本被挡住，同个栋数中01户型相比右边的04户型要差一些，故04为优选。

二单元的视野景观中，04户型也是最佳的，视野遮挡上没有太大的瑕疵，东南和西北通，相对比01户型的视野景观要相对开阔，从朝向看，基本来说是最为优质的选择，因为正南北通的户型大多双面都有遮挡，主阳台处于凹陷状态，01户型上，与97㎡的02户型平行紧挨，对视问题相对较为严重，正西面一部分被一单元03遮挡，采光面上不会太好，正面景观上远处有地铁，虽朝向为正南北通透，但是遮挡会影响后期入住体验，故04为优选。

一单元的视野景观中，01户型依旧占据一定的优势，西南和东北通，相对比04户型的视野景观要开阔些，但是东面早上基本采不到光，综合来说没有二单元，三单元的04那么优质，从一单元04户型的平行遮挡上，对视靠的非常近，即使朝向为正南北通，但是后期入住体验感依旧没有01那么好，且04对着远处的地铁景观，01朝向为内部路，基本上噪音影响不大，故01为优选。

136㎡四房两卫，南北通透双阳台，客厅开间4.2米。因为只有一个户型，这里不做建议。

【迎望 · 超核未来主场】

都市核心—— 湾区中轴脊梁

项目地处广深港中轴线上最中心的位置，连接香港、广州的中轴核心，是贯通大湾区一体化的“中轴脊梁”；十四五规划中，明确定位龙华为“都市核心区”，与福田、罗湖、南山中心并驾齐驱。

城市封面—— 立序城市新鼎

深圳北站总部基地作为七大总部基地之一，2000 亿巨资投入，以高标准缔造深圳中芯，形成多元复合的国际会客厅，在北站总部基地升级后，以城市超核为中心，打造全新体验的城市新封面，成就湾区未来枢纽超级地标。

国际客厅—— 肇始都会未来

十四五规划中，到2025年龙华区生产总值达4200亿元左右，人均GDP达15.67万元，常住人口达268万人，深圳北站港澳青年创新创业中心+科创龙头企业产业链合作，未来将导入超20万+高知高智双高人群，是高端精英资源的具有全球影响力的“国际会客厅”。

未来枢纽—— 开启高效人生

项目毗邻全国重要交通枢纽-深圳北站，承担起深港都市圈引擎作用，轨道线路多达6条汇聚于此，全城仅此，“地铁+高速+高铁”多维交通路网，高效连接深圳全城，15分钟车程多网抵达福田。

高铁 > 直达香港 ：深圳北站直达香港西九龙与香港、广州形成湾区便捷生活圈；

地铁 > 通达全城 ：地铁4/5/6号线交汇于深圳北站地铁22号线(规划中)/27号线(规划中)、深惠城轨(规划中)联通全城；

路网 > 速达市心 ：福龙路、南坪快速、北环大道等“三横三纵’深圳主干道,快速通达福田、南山中心区。

繁华于外，凭借北站超核占位，拥享万象繁华——

○极速出行：步行仅约500米即达交通枢纽深圳北站，一站直达香港西九龙站，无界接轨湾区生活圈。买房选杨帆地铁已经开通了4、5、6号线，还有通达福田保税区的22号线、通达深圳湾、前海的27号线以及深惠城轨在规划中，有6线交汇的轨道交通优势

丨实景图 图源网络，仅供参考

○高配商业：一路之隔乐享约13.4万㎡万象中心商业（建设中），以“万象商业+游乐式公园”的组合形态，匹配客户的城市生活想象，于繁华的中芯，娱乐、休闲、社交体验纷繁上演。

丨示意图 图源网络，仅供参考

○名校加持：项目旁边将新建一所九年制的学校目前已和格致学校签约，在新学校建成之前，隶属于四大之一的深圳市外国语龙华学校的学区。深圳近年落地的新学校，买房选杨帆普遍都是引进知名机构联合办学，不仅办学质量有保障，而且，新学校的领导和老师，普遍更卷，对于鸡娃妈妈而言，反而是一件好事儿。

○氧生秀场：漫步可达地标级的绿芯公园（建设中），集萃“青少年科创体验区”、“国际演艺交互区”、“艺术巡展创意区”、“时尚运动活力区”于一身，悄然消融繁华与自然的边界。

丨示意图 图源深圳市规划和自然资源局，仅供参考

龙华区图书馆、群艺馆、大剧院 、科技馆

图源：深圳龙华

生活本身栖身于时间的容器之中，而生活的氛围是我们与时间的博弈。如何在有限的空间里尽可能的创造更美好更符合人居生活标准的细节？中洲迎玺用它的产品给出了答案。

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项目总结

优点：

1. 近北站，开车，地铁都较为方便。
2. 占地面积7.7万㎡，社区花园较大。
3. 片区整体规划，各方面配套，城市面貌会更好。
4. 只有住宅，没有保障房和回迁房，居住体验更加纯粹。
5. 容积率较低4.24，2梯4户/3梯4户/3梯3户，北站区域梯户比最充足的小区。

缺点：

1. 北站节假日周末人流量较大，交通容易拥堵。
2. 交房时间较晚，预计在2026年6月底交房。
3. 靠近龙华大道，会有噪音影响。
4. 拿地时间是1992年的，目前剩下39年。

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深圳下调二套住房最低首付款比例至40%

记者从有关部门获悉，深圳从明日起调整二套住房最低首付款比例。

二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

降低购房成本，深圳优化普通住房标准

11月22日，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房标准进行优化，自2023年11月23日起执行。

将原来规定的同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交总价750万元以下（含750万元）等三个条件，调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。

本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好地满足合理住房需求。

一套总价800万的房子，按照豪宅线重新划定之前，超过了750万，算豪宅，所以首付得80%，首付金额得640万元，贷款160万元等额本息30年，月供8106.96元。

新政之后，750万成交价豪宅线删除，800万元的房子成为了普通住宅，如果二套房首付不变，得70%，如今下调至40%，首付金额320万元，首付相较之前减少了一半，上车门槛的确大幅降低了。

但贷款480万元，等额本息30年月供得2.43万元，月供相较之前增加了1.62万元。