【太原楼评】市场11月报|楼市大幅下跌近乎腰斩 城央土地“高烧”超额供应！

以微见著洞察趋势客观行文理性参考

太原楼评☞| 业内视角

496篇/文2152字/阅读12分

导读

新房跌幅超四成，年末翘尾难实现！优质土储不矜持，意图年前超放量！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

8月9月楼市利好相继出台，楼市呈现企稳迹象！

10月楼市环比微弱转正，11月来看楼市降幅扩大。

楼市复苏动能不足，预计12月房企或将加大营销折扣力度，全年降幅不可逆！

克尔瑞数据：百强房企11月份也是六成业绩环比降低；同时房企持续分化，优质房企韧性更强，中小房企的部分仍有资不抵债申请破产的情况。

国央企核心城市补仓。1-11月全国房企新增货值TOP10中，仅有滨江地产为纯民企，其余九家房企均为国央企或控股属性，不过普遍货值低于今年的销售额。

回到太原楼市，比全国楼市回撤的更大一些，环比跌幅达到40%以上，由于十月份新盘的开盘的影响下，对比九月份的成交看，也算是基本稳定。

即便有新入市开盘项目持销拉动，太原各个项目的成交并不乐观，内卷是必然趋势。

对全国楼市十二月份趋势预判：

一，新房成交微涨，促销程度加码。

二，二手房有所回落，新房分化些！

一：太原城市政策篇

01

太原荣获“殊荣”

11月24日，由新华社《瞭望东方周刊》主办的“2023中国幸福城市论坛”在成都举办“2023中国最具幸福感城市”榜单揭晓，太原首次登榜！

楼评君观点

最具幸福感城市，得益于太原城改推进以来的，治水养山，增森林覆盖率，晋阳湖等公园，以及各类河道修复梳理，使得太原空气质量大幅提高，市民享受蓝天白云。

二：太原土地市场篇

01 土地表现

超额供应亩价回落

土地建面供应229.66万㎡，建面成交8.62万㎡，成交共计5宗，全部为SWP类土地，获地方均为太原龙城置业。

▲来源|太原楼评

本月亩价因拿地特殊，亩价回归到310万/亩；楼面价稳定在2426元/㎡；

▲来源|太原楼评

根据潜在供应，预计12月份太原土地亩均单价约在800万/亩，且大部分土地位置极好！而拿地如备受关注的杨家堡可能会是中海、金茂间，龙城大街或许有蛇口身影。

楼评君观点

主城区土地超额供应，必然会推动土地市场的活跃和亩价上涨，太原优质地块陆续释放，未来改善盘或有集中供应，潜在的内卷压力加重！

三：太原商品房市场篇

01商品房

量价齐跌预售增

本月24项目获58张预售证，批售47.1万㎡，住宅39.2万㎡，商业大增为7.9万㎡。

▲来源|太原楼评

商品房市场供应量21.8万㎡，成交23.5万㎡，均价12473元/㎡，成交量大幅回撤！

▲来源|太原楼评

02住宅

成交下跌四成

商品住宅供应面积21.4万㎡；销售面积22.8㎡；市场回落，均价为12406元/㎡。

▲来源|太原楼评

商品住宅狭义推售存量121万㎡，预售存量393万㎡，住宅存量去化周期16个月；

▲来源|太原楼评

03公寓写字楼

量跌价涨少数盘

公寓/写字楼供应面积0.2万㎡，销售面积0.5万㎡；均价11256元/㎡主力为金茂。

▲来源|太原楼评

公寓/写字楼已推未售量面积35万㎡，流速0.8万㎡/月，预计去化46月，压力微增。

▲来源|太原楼评

04商业

供求降价上涨

商业供应0.2万㎡，销售0.2万㎡；以小店综改区底商为主，均价25636元/㎡。

▲来源|太原楼评

楼评君观点

新盘推售后，成交格局发生变化，主力成家集中于改善盘类，本月单价波动较小。

四：太原二手房市场

01二手房

挂牌高成交跌

二手房市场价涨量跌，均价9864元/㎡;新房均价12406元/㎡，价差幅度缩小。

▲来源|太原楼评

本月二手房市场挂牌量4.2万套，挂牌面积约354万㎡，理论去化周期为20个月。

▲来源|太原楼评

二手房市场成交20年以上楼龄占比约为40%，准新房5年内仅有7%，份额仍有潜力

▲来源|太原楼评

02市占

规模降市占增

太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模回落到4000套，整体市场需求走低。

▲来源|太原楼评

二手房成交套量与新房占比上涨，受新房成交降幅影响，二手房降幅低于新房；

▲来源|太原楼评

楼评君观点

相对全国，太原二手房表现更稳定，成交量虽低于新房，但市场流通优势明显！

结语篇

太原楼市四季度仍不容乐观，2023年筑底期大概率实现。刚需释放回暖后疲软，持续性差，改善盘释放需政策鼓励，准豪宅份额持续逆势而扩展，此异象终将回归！

宏观而言太原楼市投资属性逐步弱化，开盘抢房热销难再出现，十月新盘在持销期大多未能保持领先势头，逐步进入到腰部梯队，头部项目仍有新生代或豪宅盘把持。

微观而言，未来楼市消费需求主力源于居住空间改善释放，新太原的吸附存在减弱，刚需份额降低。高容积率下的产品舒适度极低，低容积率舒适型产品青睐度更高！

楼评君作为房地产行业研究分析师，上市房企投决咨询顾问，曾参与房地产政策的制定。近五年有幸在太原之外的大同、忻州、晋中、长治、临汾、晋城、运城、吕梁等有地块开发咨询服务，感谢读者推荐以及业界大佬的支持。希望坚持客观立场发声！

最后，温馨提醒，市场下行，红利稀薄，开发须谨慎，房企掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。

愿与坚守的地产人——

破冰前行共克艰，与君共勉！

咨询顾问，专注趋势！

文中意见和内容仅供交流使用

主业：城市进入/土地推荐/可行性分析

产品定位/开发顾问/企业培训

© Copyright

作者：张明图片：来源网络 侵删

原创作品未经同意或授权不得商用

□ 更多太原楼评原创热文□