上海
01
新州一半以上的物业存在缺陷
结构、防水和消防安全缺陷已经对新南威尔士州的公寓造成了严重破坏。
一份新报告显示，新州 53% 的建筑在过去 5 年中存在严重缺陷，其中只有一半在一年内得到解决。
这一数字较 2021 年的 39% 有所上升，最常见的缺陷包括防水、消防安全、结构和电梯和管道等关键服务问题！
新州物业管理协会 (SCA) 和建筑专员办公室的这份报告显示，2016 年至 2022 年间，超过一半的分层建筑存在严重缺陷，业主立案法团估计花费了 7,900 万澳元来修复问题。
每栋建筑修复严重缺陷的平均成本为 283,000 澳元。
报告显示，尽管总体缺陷数量有所增加，但自 2020 年以来，新建筑的缺陷有所减少，更多业主有信心向监管机构报告。
该数据来自 600 多名物业管理者完成的一项调查，表明自 2021 年发布上一份报告以来，严重缺陷有所增加。
最常见的缺陷包括防水（42%）、消防安全系统（24%）、建筑围护结构（19%）、结构问题（15%）、管道和电梯等关键服务（14%）、 以及不合规的包层（8%）。
新州 SCA 主席斯蒂芬·布雷尔 (Stephen Brell) 表示，解决建筑缺陷仍然是一项艰巨的任务，而且“对所有相关人员来说都是一项耗时、费钱、精神疲惫的任务”。
他说:“我们很感激这些调查结果表明，消费者觉得有权力报告缺陷，监管机构收到的严重缺陷报告数量是2021年的两倍，表明对监管的信心增强。”
“令人遗憾的是，自 2021 年以来，我们看到严重缺陷有所增加，但此类调查对于我们倡导更大阶层社区和制定政府改革的能力至关重要，以确保我们在未来努力取得更积极的成果。”
该报告还透露，处理严重缺陷的最常见障碍是建筑商或开发商的延误、建筑商或开发商缺乏参与以及所涉及的前期成本。
该调查旨在发现了解新州地层社区严重建筑缺陷的影响。
新州有超过 85,000 个公寓建造计划，预计到 2040 年这一数字将猛增。
02
澳洲各地房租明年还得涨！悉墨涨幅超6%
根据一组经济专家的分析，预计澳洲各地的租金价格将在明年持续上涨。
据比较网站Finder称，预计涨幅最大的是珀斯，其租金预计将平均上涨9.5%。这意味着，想要在珀斯负担起一套独立屋的租金，家庭平均最低收入需超过10.8万澳元，而租住公寓则需近9.5万澳元。
霍巴特预计涨幅最小，平均涨幅为3%。这意味着，在霍巴特租住一套独立屋，所需的家庭平均最低收入将达到9.8万澳元，公寓则为8.4万澳元。
Finder的消费研究主管Graham Cooke表示，手头拮据的不仅仅是那些有抵押贷款的澳洲人。
他说：“Finder的消费者情绪跟踪显示，目前有42%的租户在支付租金方面感到困难，这一比例高于同样处境的房贷持有者的37%。”
“关于利率上升的讨论大多集中在房主身上，但实际上，租户们在比例上受到的影响更大，因为他们要应对涟漪效应带来的租金增长。”
“对于那些已经在挣扎的人来说，进一步的租金上涨无疑不是好消息。”
来自莫纳什大学的Mark Crosby表示，有限的住房供应是一个主要问题。
他说：“住房供应不足可能会继续影响租赁市场，尤其是随着移民持续对这一市场造成压力。”
周二，澳联储在今年的最后一次会议上将现金利率维持在4.35%。
Cooke表示，飞涨的生活成本在今年给许多家庭造成了“严重打击”。
他说：“从住房到食品、汽油和能源的费用都在上升，经济状况是几十年来最糟糕的。”
“尽管我们预计澳联储可能会在明年晚些时候开始降低现金利率，但在此之前我们至少还会看到一次加息。”
现在，背负60万澳元的贷款者，每个月的还款额，要比澳联储去年5月开始加息之前多出大约1349澳元，这意味着一年多出了1.6万澳元的支出。
03
买家需求激增 澳洲这些地区最受欢迎
数据显示，过去一年，尽管利率上升、房价上涨，使得买房变得更具挑战，但在澳洲许多地区需求依然暴涨，这样的地区既有房源稀少的买家理想之地，也有人们正在寻找的相对可负担的地区。
据澳洲房地产网消息，PropTrack机构的高级经济师Paul Ryan表示，今年，许多因素刺激了房产需求，其中包括在新房建设放缓的情况下，人口却快速增长，以及租赁市场紧张等。住房成本的上涨也促使了一些人着手买房。
悉尼和布里斯班的边缘郊区在需求量最大的地区排名中占据主导地位。Ryan表示，这反映了价格与需求之间的相关性。
数据显示，买家寻求的是房产的空间和可负担性，而城市边缘的房产就拥有空间面积大、入门级的价格或两者兼而有之的特点。
就独立房而言，在全澳所有的区中，平均每套房源询价次数最多的是新州中央海岸的Holgate，达95次；紧随其后的是位于布里斯班东南部的Chandler，有93次；排名第三的是新州的Matcham，90次。
公寓房平均每套房源询价次数最多的区是昆州的Durack，达58次；排名第二的是新州的Belrose，有52次；昆州的Waterford名列第三，每套的询价次数为50。
在墨尔本，除Toorak外，平均每套独立房房源询价次数最多的前50个区都位于城市边缘，这些区的独立房价格大多都低于该市中位数房价92.4万澳元。其中外东区的Pakenham Upper、Belgrave和Selby在墨尔本的询价次数排名中位居前三。
Campbellfield、Beaconsfield和Travancore是墨尔本公寓房需求大幅上涨的地区。
在悉尼，许多相对可负担的区挂牌房源咨询数量也在大幅增加，其中包括Yennora、Eastlakes和Bardwell Valley，这些地区的独立房价格都比其周边区便宜。
过去一年中，买家对悉尼Holroyd、Greystanes和Pendle Hill的公寓房需求激增，这些区靠近Parramatta中央商务区，交通便利。除公寓房外，这些区也拥有价格实惠的公寓、联排平房和联排楼房。
珀斯需求激增的地区是东南部郊区，其中包括Kelmscott和Canning Vale的公寓房，以及Armadale和Camillo的独立房。
Ryan表示，较高的利率已促使买家将搜索范围扩大到房价相对便宜一些的不太知名的区。
吸引最多买家的不仅仅是拥有宽敞房屋或实惠价格的区。数据显示，买家对售价较高的高档住宅区的房产需求也很高。
如悉尼Parramatta沿岸的Chiswick、 Wareemba和Tennyson Point等河畔区以及南部的Woronora、Yowie Bay和Sandringham的住宅都吸引了大量的咨询。
悉尼的高档住宅区，包括北区的Longueville、Gordon和Pymble，东区的Vaucluse、Rose Bay和Double Bay，以及南区的Connells Point和Kangaroo Point也都有大量的询价。
Ryan表示，过去一年高档住宅区的高需求与房价上涨相关，这些高端市场引领了房地产市场的复苏。
04
澳洲人需加薪多少才能买得起房？在悉尼至少$9万
《时代报》12月6日报道称，由于利率上升，购房者的预算削减，购房者需要比去年初多挣9万澳元才能买得起中等价位的独立屋。
Canstar的数据显示，11月，悉尼的购房者需要年收入达到27万澳元，才能负担得起一套中位价近140万澳元的房子。
这比2022年4月的需求多出8.9万澳元，当时房价略高，但现金利率处于0.1%的历史低点。
根据CoreLogic的数据，墨尔本的房价中位数接近94.4万澳元，购房者需要年收入达到18.1万澳元（加薪4.9万澳元），才能够负担得起。
布里斯班和珀斯的购房者需要分别加薪5万澳元和4.6万澳元，收入才能达到16.9万澳元和13.6万澳元。
实际上，随着借贷能力的下降，大多数购房者不得不在购房的位置、面积和质量上做出妥协。
然而，该模型（假设贷款期限为30年，首付20%，考虑到支出和3%的利率缓冲）显示，要跟上房价上涨和利率上升的步伐很困难。这说明了为什么许多首次购房者会求助于父母银行和政府支持计划。
即使是公寓买家，也需要加薪4.6万澳元才能维持足够的借贷能力，才能在悉尼购买一套中位价的单元房，而在墨尔本、布里斯班和珀斯购买一套公寓，需要加薪3万澳元以上。
自2022年5月以来，13次现金利率上调大幅削减了购房者的借贷能力，增加了抵押贷款成本，导致贷款和还贷所需的资金数额巨大。
周二，澳联储董事会在今年最后一次会议上决定，将现金利率维持在4.35%的12年高点不变，这让购房者和房主松了一口气。
Canstar集团金融服务主管Steve Mickenbecker表示，随着还款飙升，买家和现有借款人的负担能力都有所恶化。
他指出，由于一些共同支出，夫妻双方需要的总收入会略低。
在悉尼，中位价独立屋的最初月还款额飙升了60%以上，达到7611澳元，布里斯班为4741澳元，珀斯为5075澳元，墨尔本为5140澳元，飙升了55.6%。
Jarden首席经济学家Carlos Cacho表示，高收入者和有家庭援助的人正在推动房地产市场，因为他们受借贷能力变化的影响较小。
Jarden最近对282名抵押贷款中介进行的一项调查发现，约15%的借款人通过家庭援助购房。其中三分之二的人收到了平均价值7万澳元的现金贷款或礼物，5%的人收到了超过20万澳元的礼物。
Cacho估计，目前约有四分之三的首次购房者有某种形式的家庭帮助，从担保或资金来帮助支付首付，到渴望让孩子住在附近的父母直接购房。
首次购房者，尤其是那些多年来一直试图进入市场的人，不得不在搜索区域或房产规模上多次妥协，才能进入市场。大多数人还向家人求助。
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