成交低迷：上海楼市刚需客去哪儿了？

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

年关将至，上海买房人的心态还是一片迷蒙。

持币待购的王珍（化名），从年初观望至今，从去年年底看二手房转到看新房，如今干脆“再等等”；王子淇（化名）此前经历东方云锦打新之后，最近暂时取消了买房计划。

刚刚过去的两个月，上海新房、二手房数据低位徘徊，市场活跃度不振，观望氛围渐浓。综合第三方机构数据显示，10月，上海新房成交约65.59万平方米，二手房成交约1.32万套。11月新房成交面积持续下跌，成交约60.27万平方米，二手房则成交约1.41万套。

11月的上海楼市，二手房成交环比虽然有轻微上涨，但仍在1.5万套/月的枯荣线之下；新房市场成交量甚至不如今年7、8月份淡季。

作为上海楼市的长期观察者，中原地产市场分析师卢文曦对此并不意外。他认为，10月有长假因素影响，11月交易节奏回归正常，但这些恢复的交易量是二手房业主再次降价的结果。临近年末，在市场趋势没有明朗前，观望气氛又开始增加，交易量不会有明显变化，今年最后一个月大概率还是平稳收官。

二手房成交连续两月跌破枯荣线

11月上海二手住宅成交1.41万套，环比增加5.89％，同比减少12.62%。这表明，上海二手房市场成交仍不活跃，并且单月成交量仍略低于去年同期。

在9月份形一波小高峰过后，上海二手房成交量不断下滑。二手房市场博弈加剧，各板块各中介均有急售房源在大幅下调价格之后才成交，王珍称之为“捡皮夹”。经过一年来对部分房源的跟踪观察，她反而认为房东降价意愿不强烈，而在新房市场，她认为户型合适的房源几乎没有，“小的太小，大的太大”。

11月中旬，有媒体报道上海学区房跌幅达40%。21世纪经济报道记者近期走访了几个学区房板块发现，挂牌房源几乎都已跌破5年前的价格。梅园板块的学区房挂牌价格在10万元-11万元/平方米左右，相比2021年年初，价格跌幅超过50%。

不仅学区房，大部分二手房价格已经跌回2017年的水平。以嘉定为例，近期一批商住项目入市，价格水平与2017年相当，而中介挂牌的商住产品，价格也跌回2017年水平。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，二手房价进入挤泡沫过程，学区房和非学区房的溢价差距有进一步缩小的迹象。

如果说上海调整入学政策，叠加市场因素，导致学区房降温，那么居住体验则直接导致部分刚需购房者放弃购买普通老破小房源。不少刚需购房者宁愿选择距离市中心远一点的区域居住。

对于上海楼市下行趋势，同策研究院研究总监宋红卫认为受两个方面的影响。首先，全国楼市趋势下行压力影响了上海楼市信心，尤其是房价上涨预期失去以后，买家购置住房的信心和动力在下降；其次，上海二手房降价对刚需和改善群体的影响也比较明显，由于最近很多中高端二手房项目尤其是之前有带学区概念的小区降价比较明显，很多刚需群体在“买涨不买跌”的心态下，推迟购房时间，选择观望。

当前上海二手房的挂牌量超过41万套，继续在历史高位盘整。但易居研究院研究总监严跃进却认为上海二手房交易11月出现成交有所恢复的势头，可以为明年新房认购提供资金，利好新房市场活跃，对于中介行业等也产生积极的作用，进一步提振中介机构的信心。

严跃进认为，二手房供求两端已发生变化。供应方面看，二手房挂牌量较多，尤其是此前认房不认贷下卖房来获得首套房资格的操作比较多。同时一线城市近期购房利好政策多，房东降低了姿态，其挂牌价、意向价和实际交易价都出现了下调，议价空间增大，进一步降低了接盘方的购房成本。

这表现为，上海二手房源挂牌量也出现下降苗头。上海中原地产监测数据显示，进入11月份后，每周新增挂牌大约在1.1万套左右，并且每周新增量下降趋势已经出现，考虑到年底，挂牌活跃度不会太高，新增挂牌持续减少是大趋势。

库存上升，买新房难度降低

二手房成交的轻微恢复对新房市场的传导作用效果甚微。10月以来，上海新房供应持续增加，环比涨幅走高。截至目前，上海2023年共推出12批次新盘，合计315个项目、86368套新房源。

供应增加、去化减弱，新房库存压力较大。诸葛数据研究中心的数据显示，2023年10月上海新房库存量为52353套，环比上升1.02%，环比呈现“六连增”；同比上升24.66%，同比升幅较上月收窄约9个百分点。

最近上海第十二批房源已经亮相，不少楼盘有优惠折扣。楼市极端现象也偶有出现。10月，位于浦东新区的绿宝园四期成为今年上海市首个“零认购”楼盘。该项目曾发布公告表示，38套别墅在认购登记期间因无意向认购客户登记认购，经上海市浦东新区建设和交通委员会同意，不再采取随机摇号排序方式确定选购房屋顺序开盘销售。

远郊盘也受到较大冲击。原定10月24日开盘的奉贤水榭兰亭，在开盘前取消摇号，原因同样是“零认购”。

开发商为了加速去化，甚至在首付支付比例及周期上做出一些妥协。实际上，上海近期在激活楼市需求端给予了不少支持，比如银行贷款政策友好，中介营销节奏加快等等。

一个现象是，认为市区老破小居住体验感太差，是大部分95后刚需购房人的心态。从事媒体行业的叶颖（化名）最近准备从新房市场中做选择。据其透露，接触了不少新盘均有一定程度优惠，尤其是在首付支付方式上。位于宝山区紧邻中环的新盘——保利海上臻悦近期就对外宣称首付可10%，并且最长可以给到8个月的支付周期。

开发商大力促销，购房者不再需要挤破头“打新”，买新房难度下降，但新房成交在11月却没有换来与二手房同步恢复，交易量连续两个月环比下跌。刚需购房者去哪儿了？

除了前述部分购房者加入观望大军之外，更多的刚需购房者由于踩错节点，导致购买资金受限。

林丽（化名）便是众多准备卖掉老家房子置换到上海的刚需购房人之一。她2020年在老家买入一套新房，当时计划先投资，等有了上海的购房资格之后，再考虑卖掉老家房子置换。不料，虽然林丽今年已婚并拥有了上海的购房资格，但却因为房价下跌无法顺利脱手老家的房子。她将房子挂牌了将近一年，最近甚至将价格调到低于购买价，都无人问津。

林丽告诉记者，她目前暂缓了在上海的买房计划，最近自己也申请到了公租房。至于何时启动在上海的首套房购买计划，将看时机再做打算。