明年起“拆二代”将全面消失？财政部重磅定调，这2类人麻烦来了

对于普通人来说，要实现家庭财富一夜跨越不是一件容易的事。大多数人能想到的，无非就只有3个，第一个最直接的是买彩票，像这两天比较火的2.2亿中奖王的例子，虽然很多人不相信，但即便是真的，这概率也实在太小了，一般人想都不要想；第二个是买房，虽然现在的楼市调整了不少，但如果房子买得早，如果还有几套的话，无论在哪个地方，应该都算是当地的富裕群体了。但需要说明的是，房地产市场的顶峰期已过，房子的金融属性在逐步走弱，依靠投资房产致富的路子越走越窄。一些人只能把发家致富的路径放在了第三个。

这是一个曾经屡试不爽的路子。在房地产快速发展期，我们经常可以看到这里、那里因拆迁而大发特发的信息。这还真不是瞎编，有一个同事的北京亲戚，在2011年拆迁时，分得了三套房产，再加1000万的现金补偿，要知道，他不过是一个普通的拆迁户，有的比他分的还多出不少。其实，在那个时候，很多城市的居民都因此而爆发，开豪车、住豪宅的人常常就在我们身边。

所以，当我们闲聊到谁谁拆迁户，很多人两眼都发直，甚至专门打听那些老旧且有拆迁可能的小区房源，无非就是想买下来等待拆迁赚一大笔。但花无百日红，像最近就有网上信息显示，上海徐汇区一业主拆迁50平米，补偿款是742万，单价大概14万一平米。看似钱是不少，但细心的人发现，如果拿着这些钱在原地购新房的话，按照大部分房源在12-16万一平米单价算，只能买一套等面积的房子。越来越多的信息表明，依靠拆迁爆发的路子已经走到尽头。自2019年住建部宣布我国将告别大拆大建以后，财政部在日前回答房地产行业调整对地方财政影响时提到：

该负责人指出，土地出让收入是地方政府性基金预算的主体，土地出让收入是毛收入，收入减少的同时，也会相应减少拆迁补偿等成本性支出。近年来，受房地产市场影响，房地产相关税收有所下降，但其占地方一般公共预算收入的比重没有大幅回落。总的来看，房地产市场下行给地方一般公共预算和政府性基金预算带来的影响是可控的、结构性的。

乍一看，不少人的关注点都在土地收入减少对地方财政的影响问题上。实际上，财政部的重磅表态定调很明确，虽然房地产占财政收入的比重有所回落，但没有出现大幅回落的情况，原因就在于，土地收入减少的同时，拆迁补偿等也相应减少了。啥意思？

举个例子便于理解，假如以前一个地方一年的土地收入是500亿，要支持土地上建筑物的拆迁补偿150亿，现在一年土地收入只有200亿了，等比例下降的话，现在拆迁补偿只给60亿了。说白了，有多少钱办多少事，我现在土地卖不了那么多钱，给土地上的拆迁户补偿也大幅减少了。这或许我们能看理解前面上海的那个案例，在过去起码能翻个倍，现在只能买等面积的了，按这个趋势的话，如果还想买同地段面积的新房，说不定还要再贴钱进去才行。

不知道大家发现一个现象没，拆迁款随房地产调整而调整。

过去房地产发展好，开发商愿意花高价买地，到处都是地王，为了加快拆迁进度，地方也愿意花丰厚的拆迁资金给到居民。但现在房地产进入下半场，购房需求锐减，开发商不轻易拿地了，很多地方的土地只能是当地的城投公司托底，根本就没有收到真金白银，哪还有钱给到拆迁户呢？这样的直接结果是，地方根本都不想去拆了，没啥搞头，现在对老旧房采取的主要措施就是改造。如果一定要拆，但补偿的标准不会太高，基本就够个等条件的置换而已。而且，随着住房市场趋于饱和，非必要不拆迁的趋势还不可逆。

有人说，达不到满意的拆迁价格，我不拆不就行了吗？

经常关注拆迁信息的应该知道，近年一些所谓的“钉子户”被依法执行拆迁的情况越来越多。这是巧合吗？显然不是。因为现在的拆迁项目，基本都是一些必要且数量较少的拆迁，如果一定要拆迁，基本都是涉及到公共设施建设，包括道路贯通等等，他们可以通过法律来行使拆迁权。同时由于房地产的持续低迷，一些地方也开始着手通过制定相关法律法规加快必要项目的拆迁，比如广州就在上个月发布了城中村改造条例，将启动改造的同意比例从80%降到2/3，通过加快改造速度，实现楼市去库存和带动相关经济发展的双目标。

房子都有变老变旧的那一天，如何维持居住舒适度呢？

从目前的发展方向看，主要就是少量的拆迁（主要针对那些危房）外，大部分将以改造的形式给予延续。从近几年看，全国每年都有5万个左右的老旧小区启动改造工作，且是保质保量完成，像今年计划新开工5.3万个老旧小区改造，实际是1-10月就已经开工了5.28万个了，全年超额完成是没什么悬念了。从改造的结果看，除了房子结构等固有东西不能改变外，其他如停车位增加、外立面、园林景观、设备网络、配套设施等等都做了与现代生活相适应的提升，居住舒适度明显提高。

但不得不说的是，有些人确实遇到前所未有的麻烦了。生活在城市的城中村居民大都有一个拆迁梦，他们尽力把家人户口迁回去、尽力扩大建筑面积等等，但似乎是有些生不逢时，错过了房地产发展黄金期的拆迁，未来拆迁可能性明显降低，这些房子改造的效果肯定不如商品房好。此外，对部分还指望拆迁来致富的房产投资者来说，则是主动入套，因为现在二手房市场上，老房子本身就占到了8-9成以上，竞争非常激烈，别说变现，就是找到靠谱的客户都难，而现在又不给拆了，可谓进退两难。当然，这也怨不得谁，房住不炒提了好几年了，不能总当耳旁风吧。