花400万在西沣路买万科的，是什么狠人 | 境与宅&房哥装修报告7期

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装修报告是房哥&境与宅设计联合推出的家装改造栏目，我们从买房角度，剖析西安热门小区前世今生，探寻优质精装案例，让你更懂好房子的标准！

今天第7期，万科高新华府

房源类型：万科高新华府，建筑面积约89㎡，精装房改造

设计风格：日式混搭

整体费用：设计1.4w+施工6.4w+定制10w+主材4.5w+软装3w

硬装施工：境与宅设计

11月刚结束，西安各大开发商的销售榜单已经出炉，前三甲里龙湖卖了148.2亿，绿城卖了145.6亿，保利卖了118.8亿，曾经的大哥万科则来到第五，业绩102.3亿。

（来源：中指数据）

作为较早进入西安的头部开发商，万科在西安拥有庞大的业主基数，东西南北过往的网红盘不断，几乎每个人身边都有几个住在万科的朋友。

虽然头顶刚需王，但万科在西安确实有不少经典小区，翡翠国际、翡翠国宾、金域东郡、高新华府等，也都曾名噪一时。

尤其是高新华府，几乎是预算够不到高新的年轻人，在西沣路都要看这个小区，二手房价格也是涨的凶猛。

交房多年后回头看，万科高新华府的二手房，到底值不值这价？

备注：以下图文约4200字，图片40余张，阅读需15min！

撰文：寻香行

前世今生

高新华府的历史回溯要来到九年前，毕竟2014年的西安楼市距今太过遥远，万科08年进西安后，先后在曲江、经开、大明宫、未央等区域迅速跑马圈地。

2014年3月，9.5亿在西沣路拿地172亩，也就是后来的高新华府，16年后，又补充了二期用地78亩，2572元/㎡的楼面价对应当年8500元/㎡的售价，对开发商而言收获颇丰。

虽然利润高，但当年的房子远没有后来好卖，以至于周边金地、海亮等都要绑着学校卖房，万科也不例外，这也造成了后续西安众多的学位纠纷。

于是18年后，西安出台政策，禁止买房承诺上学，学位房正式告一段落，市场进入学区时代，好在房价上涨后，楼市火爆，学校的纠纷逐步转变为摇号的困扰，一个时代宣告结束。

但买房就是这样，没有技巧，全凭赶早，当年均价8500/㎡在这里入手价，在楼市上行后，迅速翻番，成交价轻松破2万，高新华府也成为西沣路沿线的热门小区。

凭借百亩体量，自带商业，写字楼，万科物业的优势，多年来热度一直不减，当下去西沣路沿线买二手房，依旧是融创、万科、金地三选一居多，足见万科的影响。

即便在二手房萧条的当下，因为临近高新优势，外加周边生活配套齐全，小区扔可保持22630元/㎡的单价，并且面积越大，价格越高，160㎡朝上的四室，均价26000+，总价更是轻松超过400万。

（万科高新华府二手房，来源：贝壳）

脚踩雁塔地，挂着高新名，上学在长安，真有人掏400万的价格在高新华府买房吗？软件新城的海棠三章、云谷天汇也不免汗颜！

是因为有独特魅力，还是小区老当益壮，到底值不值这价？今天，跟着房哥&境与宅设计，时隔多年，再看万科高新华府。

立面景观

园区关键词：立面，观感，绿化，层次

万科盖房的的时代，还不流行酒店式大堂，就是标准的人车人流，铁门栏杆，现在看只能叫简约，但好在方正开阔，立面上还用了石材。

（大门实景）

大门正中设有保安亭，左侧为地库出入口，右侧装有电子刷卡闸机和消防门，实现人车分流。

（小区底商实景）

小区大门正对西沣三路，两侧底商业态丰富，常见的药店、便利店、果蔬店、美发店、房产中介以及各类小吃店等都有，分布密集，数量众多，这就是成熟小区的好处。

（高层外立面实景）

外立面则是大众最熟悉的土黄色涂料+真石漆，简单线条分割装饰，建筑的肌理感还是有的，小区交付入住已有六七年，外立面还算保持的不错，封窗也比较整齐。

（园区景观实景）

不同于当下小区的简约景观风，当年是流行大量种树，通过绿化密度，体现小区档次，园区内植被覆盖率高，苗木的种类和数量也丰富。

（景观组团实景）

楼栋间的各处，都能看到密实的多层灌木和形态饱满的灌球，苗木品种多样，花乔、果乔、常绿、落叶等植被穿插搭配。

（景观组团实景）

现场可见的苗木有七叶树、桂花、丛生朴树、大叶女贞、紫荆、海棠、五角枫红枫、鸡爪槭、玉兰、紫叶李、银杏、山杏、石榴、樱花、国槐等等，小乔姿态飘逸，大乔高大挺拔，日常修剪养护做得很到位。

园区实景

配套关键词：大堂，儿童区，球类运动场地，座椅

楼栋大堂保持了和大门一样的简约，这也是众多万科小区的标配，由于入口在南侧，层高有限，开口也小，空间比较逼仄。

（高层户外大堂实景）

简单雨棚，壁灯，苗木进行装饰，左右双单元门，其中左侧门外设有电子门禁。

（户内大堂实景）

户内精装大堂，空间开阔很多，顶部吊顶，安装多个吸顶灯，大堂内的照明充足，墙面、地面铺设瓷砖，墙角、垭口位置，也做了金属包边。

（首层电梯间实景）

首层电梯间，挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部安装吸顶灯，电梯黑色金属包边，也没有什么墙面装饰，非常的简单。

（平层电梯间实景）

平层电梯间部分，墙面改为涂料，地面瓷砖+踢脚线，高层两梯四户的设计，非连廊，传统的点板结合户型，两部电梯设在走廊中间区域。

（社区活动场地）

园区内设有多处儿童娱乐场地，均为彩色塑胶材质，娱乐设施可见滑梯、弹簧木马、秋千、沙坑、儿童转车、迷宫、小黑板等，周边设计休息座椅，方便大人看护。

（球类运动场地）

成人器械活动区也设有多处，园内可见多种球类运动场地，涵盖乒乓球、羽毛球、篮球等，强调实用。

（休息座椅）

园内休息座椅遍布，道路旁、楼宇间、各个活动场地上均有分布且数量可观，偌大的园区，随处都能休息。

改造方案

设计关键词：风格，思路，方案，效果

高新华府的89㎡幸福系，当年也非常经典，纯南三室设计，毫无浪费，但万科产品更新很慢，甚至在最近的万科东望中，又看到同款放大版。

业主诉求：

业主是一对夫妇，有个1岁的宝宝，猫狗双全，主要诉求为喜欢日式风格，男主有居家办公的需要，女主全职照顾宝宝，希望改造后的空间开阔，方便宝宝洗澡，扩大收纳空间，同时有宠物活动区。

建面约89㎡，整体的改造花费为：设计1.4w+施工6.4w+定制10w+主材4.5w+软装3w。

（原始户型图）

房屋痛点：

户型整体布局方正，无浪费，双卧朝南，明厨设计，餐客一体带南向阳台，采光较好，通透不佳，外加卫生间为暗卫，卧室的面积偏小，收纳空间不足。

经过与业主沟通，业主提出四大改造需求：

1.入户只有一个鞋柜，没有合理的储物空间。

2.卫生间面积过小，希望可以扩大淋浴区的位置，方便帮孩子洗澡。

3.餐桌不知道放在哪里合适，要既美观又方便使用。

4.三间卧室都很小，希望能够扩大主卧的使用空间，增加储物空间。

（改造户型图）

（空间鸟瞰图）

具体改造方案：

1.入户拥有鞋帽间

原卫生间台盆和淋浴区与门口合二为一，成为入户鞋帽间。

2.能给宝宝洗澡的超大淋浴区

原马桶位置改成淋浴间，使用面积更大。

3.干湿分离卫生间

将卫生间旁的次卧向内凹陷拆除，使卫生间台盆外移至此，形成干湿分离。

4.拥有超大主卧套间

将主卧与另一间小次卧合并形成套间，封掉两个门洞并在中间重新开一个门洞。

5.餐桌摆放合理化

主卧门洞封后，这个区域能合理放置餐桌。

在综合业主喜好，生活习惯，并与业主多次深入探讨后，最终确定该户型的改造效果如下：

part1：玄关

（玄关拆分改造示意图）

改造重点：原始卫生间淋浴区与门口鞋柜合二为一，形成步入式鞋帽间，主要用来放置鞋子、没拆的快递、孩子的小推车等。

（玄关改造效果图）

改造重点：鞋帽间旁边就是卫生间，台盆借用次卧一小部分空间，向内凹陷形成干湿分离的卫生间，方便一家人的使用和日常清洁。

（卫生间拆分改造示意图）

改造重点：马桶区域变更为淋浴间，扩大使用空间，方便父母给孩子洗澡。规划了四层壁龛，可以收纳所有毛巾和洗护用品，最下方可以收纳小朋友洗澡的凳子、玩具。

墙排马桶上方的1㎡也不能浪费，增加储物柜，卫生纸、清洁用品等囤货收纳在这里，随取随用。

part2：餐厅

（餐厅拆分改造示意图）

改造重点：餐厅配备了两组柜子来缓解厨房的储物压力，一组是可以当做西厨使用的餐边柜。

另一组是通顶收纳柜，定制了开放式格子，用来陈列收藏品，让餐厅更显精致美观。

（餐厅改造效果图）

改造重点：将通顶收纳柜后面原本的主卧门移动位置，给餐厅留出了合理摆放餐桌的位置。

对于三口之家来说，一米的圆桌既不太占用餐厅空间，也能满足日常需求。

part3：客厅

（客厅拆分改造示意图）

改造重点：根据业主的生活习惯把客厅打造成一个能够让亲子间有更多交流、互动的空间，集娱乐、观影、阅读于一体。

（客厅改造效果图）

改造重点：舍弃传统电视背景墙，选择可升降的幕布+投影仪，对于幼龄段的小朋友来说，幕布是漫反射，没有电视那么伤眼睛，而且屏幕够大，很适合和孩子一起看早教动画。

客厅整体是原木色的基调，沙发选择牛油果绿，视觉上更显活泼。沿吊顶下方的墙面上做悬空书架，充分利用立面空间，极大提升储物和装饰功能。阳台定制猫爬架，增加宠物活动区域。

part4：主卧

（主卧拆分改造示意图）

改造重点：原始精装房规划的主卧仅有10平，放置一张1.5米的床基本上就没有其他空间，而隔壁的次卧只有8平，无法进行日常使用。

因此将两个空间合并形成一个套间，收纳空间扩大到32平，储物量飙升。

（主卧改造效果图）

改造重点：主卧是榻榻米+衣柜一体的布局，地面抬高35cm造地台，下方全部可以用来收纳。

靠窗边内嵌放置床垫，床头床尾同样也定制了收纳柜，专门的抽屉可以分类收纳，让内衣物拿取更便捷，主卧的空间也变得更加整洁有序。

书桌上方的墙面开了一扇窗户，使全屋变得更加通透，男主人居家办公时，抬头望去就是客厅，可与在客厅玩耍的家人进行互动交流。

part5：儿童房

（儿童房拆分改造示意图）

改造重点：儿童房定制木屋造型+书柜组合配置，围合的空间既充满童趣，又不会过于幼稚。

（儿童房改造效果图）

改造重点：床垫下方和主卧一样做地台，用于储物收纳，全部家具都靠墙靠窗摆放，中间的空间可作为儿童活动区。

part6：材质

改造后的新家，在有限的面积内，通过空间的拼接，视线透视及头顶空间利用，单配原木风格，温馨且实用，业主强调的储物空间，足够但不拥挤。

房哥有话

虽然有大户型，在作为万科当年经典的刚需小区，89㎡幸福系的占比还是很高的，当年买的早的，经历房价上涨后，也都小换大，搬了出去，或者从雁塔又回到了高新，如今在这里买二手房的，则更多是预算有限的年轻人。

既然房价难降，房间面积有限，只能在装修改造上多花心思，利用率最大化，小房子也能住出幸福感。

而对于手握400万预算的，在当下，也没有必要屈居雁塔，航天、高新、曲江都有更好的选择，真正花400万在刚需小区里买的狠人，只是极少数！

西安房哥&境与宅设计联动，如果你不找游击队，不定套餐包，有点审美，预算尚可，重视设计，可以和我聊聊，带你打开新世界大门！

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作者：寻香行

独立思考，人人房哥

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