利好政策500条，2023年中国房市观察：正在实现“住者有其屋”？

• 不知不觉，2023年已经接近尾声。基于国家统计局的房产数据计算，截止到前10个月，共计成交商品房约9.25亿平，同比下跌7.8%。伴随销售下滑的同时，还有房价下跌、土拍遇冷以及房产救市的一揽子政策等，2023年楼市可谓是“一波八折”。

值得注意的是，11月27日，央行就房地产的货币政策做出回应：房地产供求关系发生重大变化，推动经济加快转型的紧迫性上升。早前业内也一直认为，2023年楼市将迎来“转折之年”。那么，我们就来看看：2023年中国房产是否真的已经实现彻底转折，正在朝着“住者有其屋”的方向发展吗？

一、现象：2023年，全国各地房产松绑等利好政策，很可能破500条

我们都知道，自1998年我国的第二次房地产改革，商品房正式全面进入居民消费市场以来，全国大中小城市的房价，基本都涨了200%以上，部分城市，比如北京上海深圳南京杭州，甚至涨了700%，而且这还是均价，这些城市很多区域的房产，涨幅是超过10倍的。

• 原本，房地产的发展初衷，其实就是为了让居民可以市场化地交易商品型住宅，更是为了让居民“住者有其屋”。事实来看，确实成果显著，毕竟20年前，我们人均居住面积只有可怜的18.7平，现在则是已经达到了41.8平米。

那么，我们是从什么时候开始，逐渐远离了当年的初衷呢？大概是从2015年，又好像是从2010年，总之，这一切的问题，都是从房价脱离工资和租金上涨，形成“泡沫”开始的。

在这里，我引用“泽平宏观”一段话：

• 我们选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比，考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11，北上广深分别为33、44、37、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，而北上广深分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。中国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。此外，北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例均超290%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。

• 也就是说，当前北上广深的租金回报率（租金年化收益率）普遍不足1.5%，二三线城市也基本在2%上下，部分四五线则因为租金低而房价更低大致在3%左右。

与此同时，我们看到的是，今年全国各个城市关于房地产的各类松绑、优惠、利好政策，累计已经400多条逼近500条了，同时并没有看到停止的迹象。

• 到年底再看，很可能累计条数能够超过500条。也就是说，今年将会成为新中国历史上前无古人的一年，是利好房地产的政策最多的一年，也是累计房价跌幅最大的一年，反正是前无古人，至于后有没有来者，还要等着看了。

对于其他行业，如果你看空它，那么相关行业的从业者就会“要了你的命”，就会生气地反驳你，但是，对于房地产行业，如果你看空它，哦，你是我亲爱的朋友。嗯，当前的内地房地产行业，似乎已经到了还在房地产行业里的人都不看好它的程度了。

可以说，中国房产今时今刻确实已经到了，只是这是否代表已实现“彻底转折”了呢？

二、分析：2023年中国房地产业是否迎来彻底转折？

三十多年前，中国房地产的兴起于土地财政，而追溯土地财政的根源，是在于94年分税制改革。中央和地方重新划分财税收入的比例，但并没有减弱地方财政支出的负担，让地方自身的财税收入和支出长期处于不均衡的状态。这是历届朝代庙堂所总结出来，加强中央集权的阳谋法则之一。

• 所以，从房地产兴起的那一刻，就注定了商品房住宅它所承担的就不仅仅是居住属性，而是近三十年中国经济高速发展的政治经济运行体系。如果要做到真正的“房住不炒”，不光是解决表面的房地产的问题，而是解决背后土地财政，地方财税，甚至中央和地方的问题。而这些问题，才是真正决定中国经济发展模式的问题，而不是今天房地产，明天互联网，后天制造业板块轮动的兴衰。

那么，2023年中国房地产业是否迎来彻底转折？我认为还不太会，因为“彻底”二字太过于厚重，短期转型对于一个30年经济高速发展所依赖的行业而言，还是太困难了。尽管目前房地产行业的相关数据已经出现下滑趋势，但是目前出台的各项措施其逻辑还是在于“救”这个字。

• 近期“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。第一条我们可以说是在实现“居者有其屋”，第二条商品房新模式，很显然表明上面还是不愿意让房地产市场彻底玩完，还是需要让房地产行业来承担一部分经济发展和循环的责任。

所以，未来中国房地产行业的模式，我觉得更可能是向新加坡模式靠拢，并非是完全变成国民福利了。

三、预判：未来到底什么样才能真正算是“住者有其屋”呢？

住者有其屋我不知道这个应该怎么理解？是说凡是需要居住的人都应当获得住所？还是说你在任何地方居住都可以获得住所？说实话，现在真的是缺房子吗？不，根本就不缺！而“住者有其屋”这句话，也是我看到的，关于房地产行业衰退，房价下行，最温柔且富有诗意的诠释了。

因此，可以说，单纯是房价下跌、房地产行业衰退，我认为是不行的，若要实现“住者有其屋”还需要：

首先就是继续不惜一切代价保交楼。解决历史遗留问题，让那些交钱买房在还月供的普通人，至少拿到他们辛辛苦苦买到的房子。

• 其次是提高居民家庭收入水平。房价确实是跌了，还跌了不少，但如果代价是居民家庭收入的缩水甚至消失，那么是不是就本末倒置了呢？我们要做的是让普通人更容易买房、买房供轻松、还贷压力更小，而不是单纯地让房价腰斩。

根据国家统计局数据，2022年全国居民人均可支配收入为36883元，月均3074元。

• 全国居民人均可支配收入中位数31370元，增长4.7%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入49283元。
• 城镇居民人均可支配收入中位数45123元，增长3.7%。
• 农村居民人均可支配收入20133元，农村居民人均可支配收入中位数17734元。
• 全年脱贫县农村居民人均可支配收入15114元。

我们凑个整，城镇居民人均算5w，由于中位数只有4.5万，意味着年入5万块，已经超过了起码百分50的人。一个平均水准以上的人，买房要多久呢？

• 五线城市，远郊地区，80平，每平4000块钱，32万。一月开销1500，一年1.8万，剩余3.2万。也就是一个中等偏上的人，买一套远郊小房子要十年。

• 南方地区，远郊最低的价格就是4000块左右。北方有1000 2000的房子，是因为暖气费很贵。压低了住房价格。大多数家庭买房都需要动用2-6个钱包，加上贷款。

• 理想来讲，普通人一个月能买一平，我认为就算居者有其屋了，相当于7年能买80平。如果一个月能买1.5平，4年能买72平，这才能代表是房地产业的彻底转折。

不过，值得庆幸的是，当前大城市旧改以及加推租赁住房正在有条不紊地推进中，旧改可以改善存量居民的居住环境；而租赁住房则满足年轻人和新市民的居住需求。

• 随着双规制度的加快建设，未来在一二线城市会形成商品房提供品质优良服务，租赁住房提供安全便捷低成本的生活。也就是说，2023年，满足居住的时代正在开始来临了。

最后的话：等一等，好日子在后头呢！

总之，回顾2023年的楼市，各种负面消息不断见诸报端。房价居高不下、负债不断攀升、人口结构逆转、城镇化进度放缓，再加上房企违约等一系列因素综合在一起，房地产市场出现了“单边上涨市场预期”的逆转，人们开始持币观望，销售进一步恶化，但呈现出放水救楼市的新局面。

• 也就是说，历史完已经成了一个轮回，确实迎来新转折，但房产市场一时半会还是不会放开。说白了，房地产行业，国家方针很明显，缓着陆，而不能骤变。只有等房地产真的落地了，才真的会开始相应的廉租，共有和保障等多种措施的快速出台。目前总的大政方针肯定是朝着”住者有其屋‘”的方向去发展，只是发展的路上没有那么顺利，有很多历史遗留问题需要解决，这个新的转折点，会怎么走，我们拭目以待吧。