未上市先花10亿做扩募储备,从华润置地消费类REITs看商业地产退出渠道

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

华润商业REIT还未上市，华润置地已开启扩募准备。

12月5日，华润置地（01109.HK）公告称，将收购华润置地(昆山)发展有限公司（下称“华润置地（昆山）”）49%股权，总代价为10.07亿元，将以华润置地内部资源拨付。

华润置地(昆山)主要持有昆山万象汇项目，先前由华润置地旗下华润置地（泰州）有限公司、深圳市润鑫一号投资合伙企业(有限合伙)分别持有51%及49%的股权。

从深圳润鑫一号手中收购49%股权后，华润置地将100%持有华润置地（昆山），即完全持有“昆山万象汇”。

华润置地称，昆山万象汇项目商业条件优越、经营情况良好，预计未来可作为消费基础设施REITs扩募的优质资源储备，将进一步为集团贡献资产退出利润及现金流。

REIT扩募背后

作为首批四只消费基础设施公募REITs之一，华润置地于10月26日以青岛万象城为底层资产，申报“华润商业REIT”，并于11月26日通过证监会和交易所审批。

同批过审的还有金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT，首批同时申报的四只中，仅剩物美消费REIT还在等待审批中。

如今，华润商业REIT还未上市，但已开启扩募储备。此次并购昆山万象汇股权的主体为华润商业资产控股有限公司，与“华润商业REIT”的原始权益人一致，已经先一步打通主体层面的流程。

消费基础设施REIT的申报获批，为华润置地旗下的商业资产退出与盘活，打开了一条极具想象的通道。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升告诉搜狐财经：“推动商业资产通过REIT上市，除了可以盘活资产、回收现金流之外，还可以形成一个商业模式，通过一个战略性平台，促进自身商业模式整体的孵化。因为拥有上市平台后，企业可以通过社会化资金，去开发或者购买新资产。”

“更重要的是，企业可以牵手成立一个pre-REITs基金，推动新项目的开发或并购，然后再装入REITs上市平台退出，投资人也不用担心退出渠道的问题，同时企业自身的资产负债率也能降下来。” 周以升强调道。

例如，华润置地这次装了一个青岛万象城，下一次要往上市平台装入其他资产，就是一个扩募的过程。而REITs本身除了资产之外，现金很有限，如果要扩募资产，靠原有资金很难完成，所以一般伴随着发新股，相当于要募集新的股本进来，与上市公司增发一样。

“但即使是华润，想要推动旗下资产REITs化，也没有那么容易，其商业模式都要经过市场的考验，资产需要满足‘三好’，主体好、资产好、管理能力好。” 周以升指出。

为资产退出铺路

就目前而言，华润置地的扩募储备，并未通过pre-REITs基金或其他方式进行并购，昆山万象汇项目的并购资金，主要来源于内部资源的拨付。

但从其另一个动作而言，华润置地对于商业资产的退出，已经有了新的思考与摸索。

11月27日，华润置地（沈阳）有限公司100%股权在北京产权交易所挂牌，转让底价39.15亿元，该项目公司旗下的主要资产为沈阳铁西万象汇。

华润置地称，挂牌转让沈阳铁西万象汇，是发行商业类REITS的前置举措之一。其计划于12月在深交所申请发行沈阳铁西万象汇资产证券化产品。

更为关键的在于，2022年4月，华润置地已以沈阳铁西万象汇为基础资产，发行了一笔CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品，募资21亿元，如今却要中途转换证券化产品、改道类REITs市场。

对此，华润置地解释称，随着消费基础设施公募REITs的政策落地，类REITS是华润置地响应国家建立多层次REITS市场的重要举措之一，未来将会和公募REITs建立有效衔接。

在此之前，华润置地已经以杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城、太原万象城等为基础资产，至少发行4单类REITs产品，规模合计115亿元。

周以升分析称，过去大家特别重视CMBS，因为之前没有退出渠道，现在有了REITs退出渠道后，企业做CMBS可能会更加大胆一点，因为CMBS资产可以被REITs并购，包括类REITs也是如此。

一般而言，CMBS底层资产均有抵押，对于CMBS产品改道转换成类REITs或者REITs上市，周以升认为并不难，有相应的技术手段，相当于把一个带抵押的东西卖给下一家，资产卖给了REITs之后，REITs就直接用自有资金偿还贷款。

“CMBS是一个融资工具，与经营性抵押贷款一样。如果资产还没准备好装入REITs，或者不适合放在REITs，比如税很重，申报CMBS更合适。”周以升表示。

就华润置地而言，在消费基础设施公募REITs被正式纳入试点后，其已经透露出向新赛道靠拢的迹象，为其旗下商业资产的退出铺垫新道路，因为其即将拥有一个新的上市载体。

“对于一些无法申报REITs的企业，也多了一条退出渠道，因为一些大户已经申报了REITs，可以进行收并购，对于无法申报的企业也是一种间接的退出渠道。”周以升指出。