五折出售海外资产 孔健岷套现“回血”

合景泰富集团董事会主席兼执行董事孔健岷

这是孔健岷的个人资产。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

“这是主席（孔健岷）的个人资产，并非上市公司的物业。”12月4日，针对“出售海外唯一资产”的传闻，合景泰富集团控股有限公司（以下简称“合景泰富”，01813.HK）对中国房地产报记者如此回应。

据资本市场传闻，11月的最后一天，合景泰富以8500万英镑出售了其唯一的海外资产，位于伦敦的办公楼——65 Fleet Street。该公司2017年收购这栋楼时花了1.6亿英镑，此次卖出的价格仅为收购价的53%。

据了解，合景泰富财务报告上披露的唯一境外资产是与龙光集团合作开发的香港凯玥项目，今年6月份，业内曾传出长实集团有意洽购该项目债权的消息。

孔健岷出售伦敦写字楼

来自“全球地产投资笔记”的消息显示，65 Fleet Street项目的租客在2021年8月租约到期即搬离，项目的所有者拟投资7500万英镑对空置的大楼进行翻新改造，总建筑面积将增加到22.36万平方英尺。项目目前已完成非主体结构拆除工作，预计将于2026年9月交付。

该项目在今年9月份就已传出要转手的风声，吸引了不少公司参与竞标，报价在7000万英镑至1亿英镑之间，最终夺标的是一家英国地产公司。

从伦敦写字楼市场的走势来看，目前并非出售的好时机。今年9月份，美国杰富瑞金融集团在一份报告中表示，伦敦老牌CBD“伦敦金融城”的写字楼空置率已高达10%，位于伦敦中部的“西区”写字楼空置率也达7%，均已攀升至30年来最高水平。该机构认为，伦敦的写字楼空置率现已达到“临界点”，超过这个临界点，租金就会开始下跌。由于写字楼使用率下降，一些租户选择不再续约，写字楼所有者正在失去定价权。

除了合景泰富董事会主席孔健岷，其他写字楼项目的所有者也不得不调低售价预期。10月份，WeWork被传将卖掉伦敦51 Eastcheap办公楼，标价7000万英镑。据了解，WeWork在2017年以4700万英镑的价格买入这栋大楼，随后进行了大规模翻新。2022年7月，该公司曾期望以1.25亿英镑的价格出售，但因市场报价远低于预期而作罢。一年多后再上架，放盘价已下降了44%。

唯一境外资产仍在售

虽然孔健岷折价出售伦敦项目的原因不得而知，但从合景泰富的近况也可推测一二。2022年，该公司偿付了113亿元的到期债务，并完成了16亿美元境外债的交换要约，但面对今年超过200亿元的到期债务，终究还是捉襟见肘。

今年5月份，合景泰富透露有一笔本金约1.19亿美元的债务逾期未支付，构成违约事件，希望寻求境外债务的全面解决方案。这是该公司根据去年的交换要约发行的新票据，本金约7.95亿美元，2024年1月到期，年利率6%，本应于5月14日支付本金的15%及相关利息。

上半年，合景泰富录得74.54亿元的收入及约99亿元的股东应占亏损，偿债压力亦显而易见。截至6月底，该公司约757亿元的有息借款中，有约273亿元是一年内到期的，而现金及银行结余仅约51.7亿元。除了委任财务顾问外，合景泰富表示下半年将继续抓销售、促回款，加快项目去化，同时通过大单销售，促进现金回流，并聚焦重点项目工程竣备，推出现楼、准现楼。

臻溋名铸、臻颐府、ONE68、成都J300、香港凯玥等豪宅产品是合景泰富今年的重点项目，地价高达168亿港元、今年上市销售的香港凯玥更是被寄予厚望。该项目位于香港港岛南区鸭脷洲，背山面海，总建筑面积约7万平方米，6座住宅可售单位仅295套，主打户型为3房及4房单位，还有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型。今年1月份，凯玥项目正式开盘，单价约5万港元/平方呎，总货值超过300亿港元。截至6月份，该项目共售出3套房源，回收约5.32亿港元的现金流。

据了解，在龙光集团、合景泰富的境外债重组方案中，凯玥项目是增信和造血的重要资产之一。两家房企曾以凯玥项目作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。正是这笔借款，给凯玥项目的最终归属带来了不确定因素。6月底，来自香港业内的消息显示，李嘉诚旗下的长实集团已与汇丰银行接触，希望接手凯玥项目相应债权。彼时，长实集团未对该消息的真伪作出回应。

12月4日，合景泰富、龙光集团均对中国房地产报记者表示，有关长实集团洽购凯玥项目债权的事项，暂未有新进展可披露，但强调该项目“还在正常销售中”。香港中介机构透露，凯玥项目近期售出了3座8楼B室连车位，售价超1.72亿港元。