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买楼战场转向深合区,港澳出台楼市“减辣”套餐,你心动吗?

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10月25日

香港特首李家超发表任期内

第二份《施政报告》

大家最关心的焦点

就是早在之前合奏呼吁

楼市“减辣”政策

施政报告指出

即日起调整香港住宅物业需求管理措施

推出买家印花税和新住宅印花税税率减半

外来人才置业印花税“先免后征”等政策

于此同时

香港“减辣”政策一出

澳门亦跟随大队,推出“减辣”套餐

澳门政府表示

一直留意房地产市场的变化

比较邻近国家或地区的措施

听取多方面建议

会出台楼市“减辣”措施


港府出台楼市“减辣”套餐


10月25日,香港特区行政长官李家超在特区立法会发表施政报告时表示,即日起调整香港住宅物业需求管理措施,推出买家印花税新住宅印花税税率减半外来人才置业印花税“先免后征”等政策。

楼市“减辣”三大招

相关调整措施包括:


对比图

1

把额外印花税的适用年期由三年缩短至两年

即业主在持有物业两年后出售物业,无须再缴付楼价百分之十的额外印花税。

2

买家印花税和新住宅印花税税率减半

两者均会由百分之十五减至百分之七点五,减轻已拥有住宅物业的香港永久性居民再购买住宅物业时的财政负担,以及非香港永久性居民购买住宅物业的成本。

3

外来人才的置业印花税实施“先免后征”

即优化去年为合资格外来人才退还在港置业印花税的安排,由原本在购入物业时先征收买家印花税和新住宅印花税,然后在相关人士居港满七年并成为香港永久性居民后才退还(即“先征后退”),调整为在购入物业时先暂免征收相关税项,若相关人士后来未能成为香港永久性居民才缴付相关税项(即“先免后征”)

考虑需求及风险作平衡做法

李家超表示,自2010年推出调整楼控措施,楼市现时已经变得不一样,今年9月楼价较2021年9月高位回调约16%,且近年息口持续上升,在聆听市场意见后,决定调整辣招。


他认为,是次调整是平衡做法,考虑需求及风险,以免对楼市带来太大刺激。相信买家在平衡各方因素后,在入市方面可以作出适当的决定。


香港楼市“减辣”满月

新房成交创3个月新高


“减辣”政策落地后至今已满一月,从短期数据来看,刺激效果已有显现,楼市短期成交量有所回升,但从今年下半年开始香港的楼市价格却在不断下跌。据美联物业房地产数据,11月截至21日,香港一手住宅成交量共有441宗,已超越10月全月的344宗,创下了近3个月以来的新高,一手住宅成交量提升。

其中11月以来总价超3000万港元的一手住宅成交量已有32宗,较10月全月的25宗增加了约28%,数据创半年新高。但即便如此,也与今年上半年的市场表现相差甚远,上半年平均月成交数量为49宗。


美联储加息影响香港楼价

在莱坊最新公布的2023年第三季度《莱坊全球豪宅指数》指出,香港豪宅楼价在第三季度较二季度楼价按年下跌0.6%;若以截至今年9月底的12个月来算,按年跌幅达到了1.7%,全球排名到了第36位。


整体市场来看,据美联楼价指数大致反映两周前签署买卖合约的物业楼价最新报142.49点,按周跌0.12%,已连续下跌14周;较四星期前再跌1.36%,本年迄今楼价跌2.43%,已创逾6年半新低。


图源:美联物业香港

香港楼价的下跌,是受到美联储加息的影响,因为香港实行的联系汇率制,要随着美元的加息而加息,这就让香港的房贷利率从0.5%一下子升到了4.75%,增加了购房者的成本,影响购房意愿,让市场上的买方力量大幅减弱。


澳门出招为楼市“降温”

地产业者认为“减辣”力度有深化空间


11月10日,澳门行政会公布《修改第2/2018号法律〈取得非首个居住用途不动产的印花税〉》法律草案,建议不再向取得第二个居住用途不动产的人士征收楼价5%的取得印花税,但仍保留向取得第三个或以上居住用途不动产的人士征收楼价10%的取得印花税。

普通住宅按揭最高 7成,经屋为 9成

澳门金管局发出指引,订定适用于本澳居民的楼宇按揭措施。明年一月一日起,购置住宅的按揭成数上限为七成,购置经屋的按揭成数上限为九成,不再设不同的按揭成数金额档次上限。


另外,银行除须遵守《住宅楼宇按揭业务指引》中贷款申请人偿贷比率不得超过五成的规定外,尚须对贷款申请人的还款能力作压力测试,按利率上升两个百分点的情境计算偿贷比率,并以六成的偿贷比率为上限,从而决定实际的按揭成数。

政策明年1月1日实施

另外,在修改第2/2018号法律《取得非首个居住用途不动产的印花税》法案中,建议明年1月1日之前签署或作出的涉及转移不动产的文件、文书及行为,仍继续适用原有《取得非首个居住用途不动产的印花税》的规定。


包括:

  1. 向取得第二个居住用途不动产者征取得印花税。

  2. 向取得第二个居住用途不动产一年内移转其原来拥有的居住用途不动产并作成登记者,退还其已缴纳的取得印花税。

  3. 向未如期退回获不当退还取得印花税税款者处罚。

认为“减辣”力度有深化空间

有地产业者表示,特区政府“减辣”主要是适应外围、本澳经济形势变化,但希望可加强力度,逐步撤销楼市“辣招”,让楼市回归市场机制主导。如今政府因应楼市形势变化而“减辣”,符合业界预期需要,但认为“减辣”力度有深化空间

如考虑进一步放宽按揭上限比例,让银行因应楼按申请人的还款纪录、收入水平综合评定楼按比例,让楼市回归市场机制主导。另一方面,本澳、香港以至周边国家或地区均积极抢人才,住屋条件是其中之一,但本澳针对外地人的买家印花税尚未撤销,也会影响外地人才考虑来澳发展的意欲。


高息环境持续,加上政府公屋房屋供应量大增,楼市面对的客观条件已今非昔比,故认为本澳有条件撤销“辣招”,即使撤销后楼价也难有上升空间。因应楼市环境改变,政府暂缓夹屋兴建可以理解,并认为早前的房屋政策有重新检视的空间,以应对楼市变化。


买楼风向或转向深合区

买楼除选择澳门之余,有不少澳门居民开始考虑在内地置业,而深合区成为他们的首选之地。作为粤澳两地携手合作的首个大型综合民生项目,备受关注的横琴“澳门新街坊” 住宅单位于28日上午9时开售,两房单位建筑面积约88平方米总价241万元(人民币,下同)起,三房单位约118平方米总价353万元起。


28日,新街坊楼盘现场反应相当踊跃,认购人气火爆,大批有意者在场大排长龙轮候取筹办理认购手续。


据悉,在线线下合共收到逾五百份认购申请,效果超乎预期。




“澳门新街坊”配套齐全

“澳门新街坊”地理位置优越,距离横琴口岸仅6分钟车程。横琴“澳门新街坊”将在深合区为澳门居民建设优质居住生活空间,项目占地面积逾19万平方米,总建筑面积约62万平方米,配套有学校、卫生站、长者服务中心及家庭综合服务中心,并深度对接澳门民生公共服务体系。


对澳门主流的购房消费力不会有太大的冲突

澳门地产业经纪协会会长王世发表示,“横琴新街坊”推出,会消化部分澳门市民置业的购买力,但对澳门现时主流的购房消费力不会有太大的冲突,只因现时购房政策当未放宽,置业首选仍是首置、上车的刚性需求为主,而“横琴新街坊”或是作为“假日房 ”之用。虽然购买力没有重叠,但确实会有部分购房者去流向横琴。

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