销售额下降、融资受限,豪宅开发商也扛不住了。
01
降级
11月30日,穆迪将恒置地集团有限公司(以下简称“仁恒置地”)的企业家族评级(CFR)由“Ba3”下调至“B1”,并将其全资子公司仁恒地产发行债券的高级无抵押评级由“B1”下调至“B2”;同时维持评级的负面展望。
穆迪表示,由于房地产销售额下降幅度高于预期,且融资受到限制,仁恒置地的信贷指标和流动性缓冲将在未来12-18个月内进一步减弱。
负面展望反映出,在当前不利的市场背景和融资条件下,仁恒置地能否在未来6-12个月内恢复其不断下滑的合同销售额和融资渠道存在不确定性。
《小债看市》统计,目前仁恒置地存续两只美元债,存续规模8.79亿美元,其中一只3.79亿美元债将于2024年2月27日到期。
正是这只2024年初到期的美元债券减少了仁恒置地的流动性缓冲,公司不得不使用内部资金偿还部分债务。
进入中国市场三十年,今年以来“豪宅开发商”仁恒置地陷入口碑危机,年中公司被曝大裁员。
02
流动性承压
据公开资料,仁恒置地是新加坡一家房地产开发服务商,专注于从事中国境内高端精装修住宅、商业及综合物业项目的开发及投资建设、商业地产租赁等业务。
1993年,仁恒置地进入中国大陆,之后把公司总部从新加坡搬迁到了上海,2006年在新加坡上市。
2023年前10个月,仁恒置地同其共同控制实体及联营公司的住宅、商业物业以及车位的总合约预售金额约为281.46亿元,合约预售面积为1104688平方米,相比2022年同期分别下降51.6%及下降2.2%。
穆迪预计,继2022年强劲增长14%至681亿元后,仁恒置地的合同销售额将在2023年和2024年下降约34%至450亿元左右。
土储方面,2023年上半年仁恒置地新增地块3幅,均位于长三角,新增土地储备建筑面积28.7万方,同比下降61%,拿地金额为30.9亿元,同比下降53.3%。
可见,为保持流动性,仁恒置地进行的土地收购规模较小,土地资源减少,公司的合同销售额将继续下降。
截至2023年上半年,仁恒置地总土储建面为908.4万平方,其中中国境内土储877万平方米,较2022年年末下降4%。
就区域来看,仁恒置地长三角区域土储占比近六成,主要集中苏州、南京、无锡、上海四城。
业绩方面,2023年上半年仁恒置地实现营业收入148.1亿元,同比增长30.6%;但合联营企业利润却同比下降86.5%。
从盈利能力看,仁恒置地毛利率为28.1%,同比下降7.5个百分点;净利率9.9%,同比下降5.6个百分点。
截至2023年中,仁恒置地短期有息负债163.9亿元,公司持有现金195.1亿元,可以覆盖短债,剔除受限制存款后的现金短债比为1.4。
此外,仁恒置地还有长期有息负债221.2亿元,其整体有息债务总规模有385.1亿元,一年内到期有息债务规模占总有息债比重42.6%。
从“三道红线”看,仁恒置地三道红线保持绿档水平,其中剔预后资产负债率64.5%。
融资渠道方面,仁恒置地主要依赖于借款和美元债融资,2023年上半年公司融资成本为5.5%。
总得来看,受房地产大环境影响,仁恒置地销售疲软,业绩和盈利能力下滑明显;债务规模较大,流动性承压,外部融资环境欠佳。
03
豪宅开发商
1993年,仁恒置地进入中国市场,从富庶的上海、南京起步,于城市优质地段,开发精品住宅。
此前,仁恒置地坚持的是慢周转的高端地产开发路线,楼盘品质颇受市场认可,并在重仓的长三角区域留下不错的口碑。
2019年,仁恒置地走上了规模扩张之路,这一年公司实现了销售规模的跨越,物业合约预售金额同比增长116.1%至557.04亿元。
为了兼顾规模和成本,仁恒置地对拿地方式进行了调整。
当时,仁恒置地公开市场的竞拍只占到土地获取的40%,30%依靠合作,剩余30%将通过旧改来获取。
除了通过合作方式获取土地,仁恒置地还在2018年参与代建项目。
不过,在调整经营模式后,以品质著称的仁恒置地卷入口碑下滑危机,而市场普遍认为,高周转、合作和代建是根源所在。
近年来,仁恒置地一直在通过减少土地投资和削减运营费用,从而实现对流动性的管理,今年年中传出苏州和无锡公司大裁员消息。
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