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上海最难产的城市副中心,终于要崛起了?

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  上海规划的城市副中心可不少。

  从老牌四大的真如、徐家汇、五角场、花木。

  到新六大的张江、金桥、莘庄、虹桥、川沙、吴淞。

  10大副城中,徐家汇已转正,后来的前滩更是直升CAZ,还剩下最后9个在争夺。

  9大副城中,川沙、吴淞至今没有副中心的影子,显得很掉队。

  而掉队最严重的莫过于老牌四大副城的真如了,20年过去都没有建好

  真如副中心是在本世纪初规划的,一直难产,被徐家汇甩出一条街。

  而今真如副城到底怎么样了?建设进度如何?究竟还能不能崛起?

  01

  迟到的上海城市副中心

  2006年上海真如城市副中心推出首宗核心地块——11、14号线两条地铁交汇的真如站上盖项目。

  随即,这块宝地被李嘉诚顺利收入囊中,一捂就是十几年。

  再加上普陀的棚改拆迁不力,铜川水产市场一拆就是10年,完全耽误了真如副城的开发。

  长期以来,普陀区的居民无法迎来像样的商业设施或高品质住宅,城市界面饱受诟病。

  也就是在这几年,真如相继开办了绿地缤纷城、复悦荟等商业,并开出中海臻如府品质楼盘。

  不过像切割成小面积、散卖的、低总价的公寓式办公楼高尚领域很难吸引到高净值人群吧:

  

  高尚领域实拍

  这个烂尾多年的TOD项目总算是重获新生,LOVE大都会商业慢慢开起来了,多了几分烟火气息:

  

  最亮眼的是盒马正式驾到,为真如增添一丝新意:

  

  还有一幢280米地标写字楼,此前一直因为安全问题迟迟无法封顶,而今终于建成了:

  

  不过写字楼门前的花园绿化还正在施工中,做最后的扫尾工作:

  

  中海环宇城大商业综合体终于确定要在下个月22号盛大启幕,姗姗来迟后,让普陀人民充满期待:

  

  中海环宇城还签了上海最大的山姆会员店,已经率先开业。

  此前长江实业拿地不干活,工程一拖再拖,执行、招商都不力,大大拖累了真如副中心的开发进程。

  经过烂尾重生,真如正在慢慢变好,迎来新的变化。

  现在真如的办公楼已经建好,剩下的就是招商工作了。

  为此我们也能看到普陀的努力,非常重视真如的产业发展,不惜把长风的元隆雅图等企业都搬了过来。

  真如的星光耀广场写字楼正在招商中:

  

  进入一楼大堂,发现广告入驻的已经有部分企业了:

  

  

  真如的地标大楼也已建好,为真如带来一个全新的CBD。

  可能真如一切来得都比较晚,还有很多城市配套问题待解决,界面看起来参差不齐。

  在真如TOD旁,我们还能看到难以入地的高压线,大煞风景:

  

  真如拥有一个西郊变电站,号称“远东第一站”,曾经承担了上海近一半用电负荷。

  高压线密布,既影响了周边土地的开发利用,也拖累了真如商业体的建设。

  相信随着真如副城的发力,这些问题会慢慢解决。

  总之,相较数年前,真如发展越来越好了,变化很大。

  大家都希望真如崛起,努力缩小与其它副城的差距,先带飞普陀再辐射上海西北。

  02

  真如将超越大宁和五角场?

  真如以前很拉胯,发展不如大宁和五角场。

  但现在随着规划的落地,局面可能要发生反转了。

  真如规划的商办体量很大,如果全部落地,将超越大宁和五角场!

  我们先来看看,真如副城的商办体量是多少:

  中海环宇城MAX32万方+LOVE大都会22万方+上海复悦荟4.3万方+绿地缤纷城6万方=64.3万方。

  再看大宁,大宁音乐广场、大宁久光中心、大宁国际广场、大融城等,商办总体量是51.8万方。

  这样一比较,真如竟然把大宁超越了!

  再看五角场,上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场(原东方商厦)、苏宁电器广场等商办体量高达64.2万方。

  真如与五角场也不相上下了。

  也就是说,真如现有和即将开业的商场面积,可以PK大宁和五角场!

  不过需要说明的是,中海环宇城的32万方包含了剧场地库,实际没有那么大,因此五角场仍然占据上风。

  但如果从定位上来看,真如在北四区最高,比大宁、瑞虹和五角场都要高。

  这就要看未来的落地情况了。

  中海环宇城MAX入驻了很多高端品牌,几乎拥有了轻奢的地位。

  我们来看看今年6月中海环宇城MAX搞的一次招商私享会,很多重量级奢侈品牌都来了:

  

  中海环宇城MAX的开业,确实值得期待,给真如带来全新的业态,这个副中心的副格越来越高了!

  目前中海环宇城MAX招商率已完成95%,共入驻340个品牌,引入超60家首店品牌。

  其中全国首店12家、华东首店5家、上海首店6家、普陀区域首店30余家及标杆旗舰店8家。

  在吃货关注方面这里入驻了不少全国人气餐饮店,如有“老字号广府茶楼”点都德华东首家黑金店、“武汉顶流跷脚牛肉火锅”三出山华东首店、“湘式小炒黄牛肉新锐品牌”湘辣辣华东首店、“深圳排队王”啫火啫啫煲上海首店、“广州椰子鸡一哥”凤园椰珍普陀首店。

  还有意式西餐厅Grande A`moo华东首店、满板前环球活鲜割烹全国首店、台州菜新贵樾鲜、火地旗下高端法式铁板烧小岩隐铁板烧、“上海鱼火锅top”纯味斑鱼府等。

  品牌确实多,也高端。

  未来的真如要重新定位,居徐家汇之下、五角场之上,大宁、瑞虹要仰望!

  03

  真如副城,机遇与挑战并存

  真如的后发优势确实引人注目,不过现实的发展还是面临几方面较大的威胁。

  真如是一座迟到的上海城市副中心,可能来的时间点不太好。

  中海环宇城MAX虽然很大,入驻的品牌多、也高端。

  但自从南京东路美特斯邦威倒闭、徐家汇太平洋百货关门后,上海的商场运营似乎就迎来了拐点。

  就真如目前运营的两个商场来说,绿地缤纷城、复悦荟冷冷清清,无疑给开业的中海环宇城MAX泼了一头冷水。

  绿地缤纷城一楼,大量店铺装修升级中,整个商场没有几个人逛:

  

  复悦荟商场只有亲子活动场所有几个孩子在家长的陪伴下玩耍,传出几声笑语:

  

  昨天就有朋友说,中海环宇城MAX会不会像苏河湾万象城那样开业一两个月就没人了?那些首店会不会坚持一段时间就消失了?

  这个大商场前有环球港、后有南翔印象城的截胡,竞争压力不小。

  商业是一方面,办公也是让人担心的一面。

  真如建设的办公楼有很多,星光耀广场、真如境等,招商会不会有压力?这是一个新的难题。

  据说大虹桥的办公楼空置率高达45%,徐汇滨江也没有填满,陆家嘴也空了不少。

  真如的商办,建好了是机遇,运营起来却是挑战。

  因为市场蛋糕就那么大,都被大家分完了,产业与商业的红利时代已经过去。

  另外挑战的一点是真如的高压线、高铁站与地铁都对副中心造成了割裂。

  上海西站把真如与万里、桃浦切割开来,这个高铁站原先是上海第二大高铁站。

  虹桥枢纽崛起后抢走大部分班次和客流,让真如错失“上海西大堂”,枢纽地位丧失。

  真如现在有3条地铁,比徐家汇少了1条,枢纽同样偏弱。

  且13、11、7号线之间换乘很绕,去往真如副城没有直线可选,通行效率大打折扣,这些地铁线路并没有形成合理的网络化布局。

  因为真如是背着沉重的历史包袱上阵的,住宅比工厂难拆迁,导致棚改困难重重,所以给了长风崛起的机会。

  这不,在星光耀广场对面,还存在这样的老破小区与副城面貌格格不入:

  

  

  真如副中心虽具雏形,但后续仍然有很多的招商运营与配套更新工作要做,任重而道远!

  不管怎么说,经过这么多年的打拼,真如总算是慢慢揭开了神秘的面纱。

  一个个新的IP呱呱落地,正在以全新的姿态向我们走来!

  未来真如是否真的能超越大宁和五角场,带领普陀起飞并辐射上海西北,是否真的能够崛起,让我们拭目以待!

  ▼以上为正文

  编辑∣环线咨询

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