上海最难产的城市副中心，终于要崛起了？

　　上海规划的城市副中心可不少。

　　从老牌四大的真如、徐家汇、五角场、花木。

　　到新六大的张江、金桥、莘庄、虹桥、川沙、吴淞。

　　10大副城中，徐家汇已转正，后来的前滩更是直升CAZ，还剩下最后9个在争夺。

　　9大副城中，川沙、吴淞至今没有副中心的影子，显得很掉队。

　　而掉队最严重的莫过于老牌四大副城的真如了，20年过去都没有建好。

　　真如副中心是在本世纪初规划的，一直难产，被徐家汇甩出一条街。

　　而今真如副城到底怎么样了？建设进度如何？究竟还能不能崛起？

　　01

　　迟到的上海城市副中心

　　2006年上海真如城市副中心推出首宗核心地块——11、14号线两条地铁交汇的真如站上盖项目。

　　随即，这块宝地被李嘉诚顺利收入囊中，一捂就是十几年。

　　再加上普陀的棚改拆迁不力，铜川水产市场一拆就是10年，完全耽误了真如副城的开发。

　　长期以来，普陀区的居民无法迎来像样的商业设施或高品质住宅，城市界面饱受诟病。

　　也就是在这几年，真如相继开办了绿地缤纷城、复悦荟等商业，并开出中海臻如府品质楼盘。

　　不过像切割成小面积、散卖的、低总价的公寓式办公楼高尚领域很难吸引到高净值人群吧：

　　高尚领域实拍

　　这个烂尾多年的TOD项目总算是重获新生，LOVE大都会商业慢慢开起来了，多了几分烟火气息：

　　最亮眼的是盒马正式驾到，为真如增添一丝新意：

　　还有一幢280米地标写字楼，此前一直因为安全问题迟迟无法封顶，而今终于建成了：

　　不过写字楼门前的花园绿化还正在施工中，做最后的扫尾工作：

　　中海环宇城大商业综合体终于确定要在下个月22号盛大启幕，姗姗来迟后，让普陀人民充满期待：

　　中海环宇城还签了上海最大的山姆会员店，已经率先开业。

　　此前长江实业拿地不干活，工程一拖再拖，执行、招商都不力，大大拖累了真如副中心的开发进程。

　　经过烂尾重生，真如正在慢慢变好，迎来新的变化。

　　现在真如的办公楼已经建好，剩下的就是招商工作了。

　　为此我们也能看到普陀的努力，非常重视真如的产业发展，不惜把长风的元隆雅图等企业都搬了过来。

　　真如的星光耀广场写字楼正在招商中：

　　进入一楼大堂，发现广告入驻的已经有部分企业了：

　　真如的地标大楼也已建好，为真如带来一个全新的CBD。

　　可能真如一切来得都比较晚，还有很多城市配套问题待解决，界面看起来参差不齐。

　　在真如TOD旁，我们还能看到难以入地的高压线，大煞风景：

　　真如拥有一个西郊变电站，号称“远东第一站”，曾经承担了上海近一半用电负荷。

　　高压线密布，既影响了周边土地的开发利用，也拖累了真如商业体的建设。

　　相信随着真如副城的发力，这些问题会慢慢解决。

　　总之，相较数年前，真如发展越来越好了，变化很大。

　　大家都希望真如崛起，努力缩小与其它副城的差距，先带飞普陀再辐射上海西北。

　　02

　　真如将超越大宁和五角场？

　　真如以前很拉胯，发展不如大宁和五角场。

　　但现在随着规划的落地，局面可能要发生反转了。

　　真如规划的商办体量很大，如果全部落地，将超越大宁和五角场！

　　我们先来看看，真如副城的商办体量是多少：

　　中海环宇城MAX32万方+LOVE大都会22万方+上海复悦荟4.3万方+绿地缤纷城6万方=64.3万方。

　　再看大宁，大宁音乐广场、大宁久光中心、大宁国际广场、大融城等，商办总体量是51.8万方。

　　这样一比较，真如竟然把大宁超越了！

　　再看五角场，上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、苏宁电器广场等商办体量高达64.2万方。

　　真如与五角场也不相上下了。

　　也就是说，真如现有和即将开业的商场面积，可以PK大宁和五角场！

　　不过需要说明的是，中海环宇城的32万方包含了剧场地库，实际没有那么大，因此五角场仍然占据上风。

　　但如果从定位上来看，真如在北四区最高，比大宁、瑞虹和五角场都要高。

　　这就要看未来的落地情况了。

　　中海环宇城MAX入驻了很多高端品牌，几乎拥有了轻奢的地位。

　　我们来看看今年6月中海环宇城MAX搞的一次招商私享会，很多重量级奢侈品牌都来了：

　　中海环宇城MAX的开业，确实值得期待，给真如带来全新的业态，这个副中心的副格越来越高了！

　　目前中海环宇城MAX招商率已完成95%，共入驻340个品牌，引入超60家首店品牌。

　　其中全国首店12家、华东首店5家、上海首店6家、普陀区域首店30余家及标杆旗舰店8家。

　　在吃货关注方面这里入驻了不少全国人气餐饮店，如有“老字号广府茶楼”点都德华东首家黑金店、“武汉顶流跷脚牛肉火锅”三出山华东首店、“湘式小炒黄牛肉新锐品牌”湘辣辣华东首店、“深圳排队王”啫火啫啫煲上海首店、“广州椰子鸡一哥”凤园椰珍普陀首店。

　　还有意式西餐厅Grande A`moo华东首店、满板前环球活鲜割烹全国首店、台州菜新贵樾鲜、火地旗下高端法式铁板烧小岩隐铁板烧、“上海鱼火锅top”纯味斑鱼府等。

　　品牌确实多，也高端。

　　未来的真如要重新定位，居徐家汇之下、五角场之上，大宁、瑞虹要仰望！

　　03

　　真如副城，机遇与挑战并存

　　真如的后发优势确实引人注目，不过现实的发展还是面临几方面较大的威胁。

　　真如是一座迟到的上海城市副中心，可能来的时间点不太好。

　　中海环宇城MAX虽然很大，入驻的品牌多、也高端。

　　但自从南京东路美特斯邦威倒闭、徐家汇太平洋百货关门后，上海的商场运营似乎就迎来了拐点。

　　就真如目前运营的两个商场来说，绿地缤纷城、复悦荟冷冷清清，无疑给开业的中海环宇城MAX泼了一头冷水。

　　绿地缤纷城一楼，大量店铺装修升级中，整个商场没有几个人逛：

　　复悦荟商场只有亲子活动场所有几个孩子在家长的陪伴下玩耍，传出几声笑语：

　　昨天就有朋友说，中海环宇城MAX会不会像苏河湾万象城那样开业一两个月就没人了？那些首店会不会坚持一段时间就消失了？

　　这个大商场前有环球港、后有南翔印象城的截胡，竞争压力不小。

　　商业是一方面，办公也是让人担心的一面。

　　真如建设的办公楼有很多，星光耀广场、真如境等，招商会不会有压力？这是一个新的难题。

　　据说大虹桥的办公楼空置率高达45%，徐汇滨江也没有填满，陆家嘴也空了不少。

　　真如的商办，建好了是机遇，运营起来却是挑战。

　　因为市场蛋糕就那么大，都被大家分完了，产业与商业的红利时代已经过去。

　　另外挑战的一点是真如的高压线、高铁站与地铁都对副中心造成了割裂。

　　上海西站把真如与万里、桃浦切割开来，这个高铁站原先是上海第二大高铁站。

　　虹桥枢纽崛起后抢走大部分班次和客流，让真如错失“上海西大堂”，枢纽地位丧失。

　　真如现在有3条地铁，比徐家汇少了1条，枢纽同样偏弱。

　　且13、11、7号线之间换乘很绕，去往真如副城没有直线可选，通行效率大打折扣，这些地铁线路并没有形成合理的网络化布局。

　　因为真如是背着沉重的历史包袱上阵的，住宅比工厂难拆迁，导致棚改困难重重，所以给了长风崛起的机会。

　　这不，在星光耀广场对面，还存在这样的老破小区与副城面貌格格不入：

　　真如副中心虽具雏形，但后续仍然有很多的招商运营与配套更新工作要做，任重而道远！

　　不管怎么说，经过这么多年的打拼，真如总算是慢慢揭开了神秘的面纱。

　　一个个新的IP呱呱落地，正在以全新的姿态向我们走来！

　　未来真如是否真的能超越大宁和五角场，带领普陀起飞并辐射上海西北，是否真的能够崛起，让我们拭目以待！

　　▼以上为正文

　　编辑∣环线咨询