城中村改造是如何进行的？为什么成为今年的重点？

近期大家是否经常听到关于城中村的消息？我告诉你，城中村改造是当前国家的重点政策之一。今年4月28日的政治局会议提出要积极稳步推进城中村的改造，并在之后的陆家嘴论坛、政治局会议、国家上座谈会、自然资源部会议和住建部会议等多个场合多次强调了推进城中村改造的重要性。目前，已有162个超大特大城市的改造项目入库，这种中央多次强调、多个部门协调的事情都是大事。
城中村改造也成为未来几年的工作重点。现在就让我们来了解一下这个问题，它的资金来源、主持单位以及可能带来的房价影响。首先，什么是城中村？从名字就可以看出，城中村是城市中相对落后的地区。在过去几十年中国城市化飞速发展的过程中，一些大城市发展得非常快，但总会有一些无法得到很好规划或照顾的地方。比如，原本的农村被发展为城市，周围的耕地被征用，规划变成商业用地或住宅用地。原来的村民留在原地，形成了城市里的一片村子，也就是城中村。这些城中村中有很多是农村集体用地，房屋都是村民自建的。当然，也有一些富裕的村民建得很好，但还有很多违建，比如楼间距很窄，甚至出现了握手房的情况，缺乏规划的水电设施，电线老化、暴露或缠绕在一起，容易引发火灾。再加上楼层窄密，一旦发生事故，逃生就很困难。例如，今年5月广州海珠区发生了一起民房火灾，造成了5人死亡；7月同一区又有一处民房发生火灾，造成3人死亡。你看，即使在广州、深圳这样的特大城市，这种事故还是会时常发生，而且往往发生在城中村。
由于存在这些安全问题，城中村改造迫在眉睫，这一点并不难理解。那么为什么在现在成为如此重要的议题呢？一方面，这些超大特大城市之前的发展速度实在太快了，现在进入了城镇化的平台期，是时候回头解决一些历史遗留问题了。但更关键的原因是，城中村改造可以带动房地产市场的需求和投资。我们可以以棚改为例，当金融危机之后，4万亿的刺激政策开始放缓，房地产开发投资的增速在2013年是19.8%，2014年是10.5%，到2015年只有1%。经济面临巨大压力，所以当时推行了大规模的棚改项目。2016年，房地产开发投资回升至6.9%，之后几年也保持了不错的增长。而今年前10个月，房地产开发投资同比下降了9.3%，这个同比还是与2022年比较，而2022年本身就已经下降了10%。所以，在这个需要顶住压力的关键时刻，城中村改造被提上了日程。根据一些市场机构的估计，城中村改造每年将带动房地产及其上下游产业（如钢铁、水泥、建筑、建材、大型家电等）投资超过1万亿元。
接下来一个关键问题就是如何进行改造？资金从哪里来？政策要求利用各种渠道的资金鼓励和支持社会资本的参与，具体操作肯定还需要各地摸索。市场猜测可能会有几种方式，首先是政府要带头投入一部分资金，类似之前棚改时通过压补充贷款（PSL）来提供资金支持，通常向国家开发银行这样的政策性银行申请，所以周期比较长，利率也相对较低。其次，鼓励商业银行和地产开发商等社会资本参与进来，比如让开发商主导项目，协调商业银行提供贷款，推动项目进展。开发商可以在改造后的楼盖得更高，解决了居民住房问题，剩余部分可以通过销售获利。另外，也可以建立城市更新基金，先引导一部分资金，然后吸引社会资本参与投资等方式。但值得注意的是，与之前的棚改相比，这次城中村改造可能会更加温和，因为过去的棚改导致房价快速上涨，但现在政策的目标主要是拉动投资，避免对房价造成过大影响。