北京老破小的最佳出路 - 原地拆除重建

最近，西城区新街口的桦皮厂胡同8号楼“原地拆除重建”引起了很多关注。

由于年代久远，桦皮厂胡同8号楼的各种问题层出不穷。经过专业检测，该楼的房屋安全性鉴定等级为D级，构成危房。经过20户居民的申请，街道和社区探索，8号楼最终成为西城区老旧小区原地重建的试点。

新建的8号楼将适当增加厨房和卫生间的面积，也将重新设计户型格局更符合现代人的使用需求，新增的楼内电梯将让老人出行更方便。

拆除前的危楼

重建后的效果图

户型改善，增加面积，增加电梯，变成新房，不仅大幅提高了居住舒适度，而且这栋楼的市场价值至少会增加50%！

“原地拆除重建”毫无疑问是市区老破小的最佳出路。

在过去几年，朝阳、丰台和西城三个区，都有老破小区的原地拆除重建的案例。

上个月，丰台区马家堡路68号院2号楼已正式启动“原拆原建”，这栋1977年建成的4层小楼，共90户居民。

根据改造方案，2号楼拆除重建后将从原来的4层扩建至地上6层，充分利用可用空间，增加电梯、无障碍通道等，适当增加室内使用面积，将厨房、卫生间布置在室内，改善居民居住条件。改建过程中扩建地下空间，地下一层将用于商服空间，解决居民日常购物等公共服务需求。

再来看朝阳区 的案例。

北京首个危旧楼房改建试点项目——光华里5号楼、6号楼已于2022年2月完成建设，老住户们也在去年9月份已经住上新房。

光华里5、6号楼建于上世纪50年代，苏式建筑，砖木结构，住户58户，包括合居户44户，成套独户14户，大部分为承租户。

重新建设的光华里5、6号楼全新设计了户型、增加了独立的厨房卫生间，整体增加了约10%的建筑面积，居住体验彻底改变。

朝阳区的另一个试点是劲松一区114楼，该楼共66户居民。

该项目也是全市首个由政府、产权单位、社会资本、居民共同出资的拆除重建试点项目。

项目引入愿景集团的社会资本，愿景集团出资数百万资金，获得约600平新增地下室的20年运营权，预计10年后可微利运营。

由上面几个案例可以看出，目前老旧小区“原地拆除重建”试点的一些条件和特点：

• 评定为危房，目前的几个试点小区都是被评定为D级危楼，甚至发生过局部坍塌事件。
  

• 低容积率的低层小板楼，目前的几个试点都是单独的低层楼栋
  

• 户数不多，目前四个试点最多有90户居民
  

• 重建的资金来自政府补贴、产权单位、居民以及社会资本
  

原地重建带来的好处更是显而易见

• 老业主们还是原地居住
  

• 适当增加了面积

• 重新设计了户型

• 增加了电梯、地下室等公共设施和空间
  

2020年6月，北京印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、重建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。

市中心老破小的问题，不是地段不好，也不是配套不行，而是居住品质太低。

无电梯 ，楼体结构老化，到处都是问题，停车拥挤，绿化聊胜于无，有些小区还没有物业管理，脏乱差难免。

目前市区老破小的未来有棚改拆迁、原地重建、老旧小区改造、加装电梯等等不同的出路。

原地拆除重建没有拆迁的一些问题，阻力也更小，不仅市场价值大增，更可以大幅度提高居住品质。

当然，原拆原建也有自身的难点。老旧小区改造 --> 加装电梯 -->拆除原地重建，难度是依次递增的，概率是依次递减的。

虽然现在只有几个试点，但只要探索出来合理的模式，如果能像劲松一区114号楼一样，有长效的商业模式，引入社会资本，能够解决资金来源的问题，那么北京老破小的原地重建肯定会有更多的案例出现。

当一栋栋居民楼垂垂老去， 它将面临怎样的命运？

“原地拆除重建”恐怕是最好的答案。

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