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成交暴增35%!供求比仅0.67!广州这个区四批次要全力补仓!

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代表克而瑞业务板块广佛团队观点,仅供参考

临近岁末,广州楼市又有大事,四批次供地清单如约而至。而这也是自然部宣布土拍取消限价之后广州首次供地,自然更加引人关注。

尤其令人注意的是,本次广州土拍,除了中心区纷纷拿出靓地之外,作为广州北部增长极的花都区以7宗的供地宗数位居全市榜首,推地决心可见一斑。


花都在年末如此卖力推地,不能不提的市场背景是:1-10月份,今年年花都区一共仅成交了4宗涉宅用地,成交总建为58.89万㎡,与去年全年的59.33万㎡相比基本持平,但远低于2020年和2021年的成交规模。


数据来源:CRIC

土拍市场的调整,也给花都区带来新的烦恼。小编发现,以成交总建来看,近两年花都区涉宅用地的成交规模(截至目前约59万平方米)远低于过去5年区域商品住宅的成交规模(年均96万平方米)。


数据来源:CRIC

2023年10月,花都区仅1宗综合用地底价成交,由中铁四局集团华南工程有限公司(中国中铁)以总金额约10.66亿竞得,成交楼板价5001元/㎡。该地块合计建面21万㎡,地块配套商务物业建面≥1.6万㎡且需全自持,建成住宅后销售对象需为区政府认定符合标准的人才,且需无偿配建红线外CC0703010地块。


数据来源:CRIC

换言之,随着近期花都区商品住宅用地供应的连续真空,如果不快速补仓,花都商品住房市场甚至有可能在明后年陷入“无房可卖”的“幸福烦恼”。

01

市场爆火,花都前10月成交超去年全年,库存走低!

不吹不黑,从数据来看,在今年前10月的市场表现中,花都默默地跑出了一张亮丽的成绩单。

克而瑞统计显示,1-10月,花都区商品住宅供应47.28万平方米,同比减少26%,成交75.88万平方米,同比大增35%。从月均流速来看,1-10月花都区月均去化量7.59万㎡,在广州全市排行第四,而35%的成交量增幅仅低于天河区,位居全市第二。


数据来源:CRIC

值得一提的是,今年前10个月花都商品住宅的成交量已经超过了2022年全年。而从供求比来看,由于供应减少而成交量大幅增长,今年前10个月花都的供求比更是只有0.67,是过去几年最低的一年。


数据来源:CRIC

具体来看,我们发现在过去12个月,花都区有9个月的商品住宅成交大于供应,去库存速度明显加快。


数据来源:CRIC

而在830新政、920新政之后,广州楼市格局重塑,花都的表现同样较为强势。克而瑞统计显示,在新政利好的刺激之下,金九银十期间花都成交1161套商品住宅,较去年同期增长35%,是全市为数不多成交套数同比增长的区域,也说明花都成为了新政后广州的置业热土。


数据来源:CRIC

在金九银十去化加快的助力下,来自广州房屋管理系统的统计数据显示,截至10月末花都全区商品住宅存量约101万㎡,环比减少4.9万㎡,去化周期约13.6个月,缩短至近一年最低值。


数据来源:广州房屋管理系统

库存量为每月26日提取数据,去化周期=库存量/近12个月月均成交量

02

做强北部发展极,花都当“红”不让

十四五期间,花都将建设广州北部人口经济重要承载区和经济增长极,建成空铁融合枢纽型都市区。


目前,花都已形成了“一大枢纽四大中心”的整体规划与布局:“一大枢纽”即国际航空枢纽,“四大中心”,即以白云新城为代表的科创中心、以花都中轴CBD为代表的城市中心、以临空经济示范区为代表的产业中心、以花都绿色金融改革创新试验区为代表的金融中心。

下一阶段,花都区的经济发展重点包括有:推动智能与新能源汽车全产业链研发和产业化;发展芯片制造、新一代电子信息等新兴产业;发展飞机维修、飞机租赁、航空物流、临空会展等高端临空服务业;发展绿色金融、绿色建筑;促进生态旅游、现代商贸、时尚创意等产业深度融合。


作为广州重要的北部交通枢纽,花都区轨道交通主要围绕广州北站和白云机场展开,目前区政府、花都湖、汽车城和新机场均有轨道站点,另外在建18号线北延段将于广花路和中轴线板块设立站点,由机场、高铁、地铁、高速路构建的立体交通网络四通八达,畅达珠三角。

特别是,双向8-10车道的广花一级公路也预计将在今年年底全线通车, 届时,从花都到广州中心城区的通勤时间将缩短至30分钟左右!


在教育医疗方面,早在2006年,花都区就已被广东省认证为教育强区, 落户花都的广雅、华师附和广附等学校都是广州市民有口皆碑的老牌名校, 同时花都还积极引进优质医疗资源,目前花都已有花都区人民医院、广州市中西结合医院、花都区妇幼保健院3家三级甲等医院,同时计划推进中山大学附属仁济医院尽快开业,加快广州市妇女儿童医疗中心花都院区、广东省中医临床研究院项目建设等。

花都区部分优质教育资源板块分布:


更为重要的是,花都楼盘在全市范围内都有着极高的性价比。1-10月份,花都区商品住宅均价仅为20352元/平方米,是广州原9区中最便宜的,仅高于外围的增城区和从化区。


经过十余年淬炼,克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据,通过与上下游产业运营商的互动和渗透,最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台(CRIC)和中国房地产资管信息服务平台(CAIC)的支持,克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等,为大量房企提供了决策依据。

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