德阳楼市：大郎，起来喝药了！？

黎明前的深夜，静悄悄。

天亮前有一段时间是非常暗的，星也没有，月亮也没有。——茅盾《子夜》。

德阳楼市，现在就处于黑暗之中。刚刚过去的10月份，新房一个月的成交量才390套，创下了今年开局以来的最低记录。11月份，也不见得好啊。

这样的氛围，一点也不闹热。就像小石头丢进玄珠湖里，甚至都激不起一点浪花来。

就这状态，你不得问候一句：大郎，起来喝药了？

看似好像没得人买房了，或者叫买房的人少了，好像风平浪静的。实则不然，这种感觉像极了2017年。为啥？

我们分析一下。

第一，买房的人呢？

10月份新房的成交量的确是很少，而且呈现出一个不断减少的态势。但是二手房却出现了一个上涨的情况，环比上涨10.33%，同比增长31.53%。总体来看，今年新房整体平均下降15.47%，二手房平均增幅24.91%。

你猜2017年是怎么样的？

新房市场全年成交量平均下降37%，而二手房平均增幅84%，是不是还不够形象？

我用两张图里说明一下。

2017年和2023年，新房和二手房就像一个“X”，起先是新房成交量高于二手房，越到后期二手房成交量远超新房。（注：2023年11月和12月乃预测数据）

新房和二手房就是一个此消彼长的过程，当新房成交量下降的时候，二手房反而会增长。

看红圈处，比如2017年全年，二手房的成交量就在2015年之后首次超过了新房，紧接着2018年也如此。之后2019年新房又才超过了二手房，今年二手房也有这种迹象，即便到10月底还未超过，但按照新房和二手房的平均增减速，到年底二手房就会超过新房。

为什么会出现这样的现象呢？

至少可以说明了一点，买房的人在新房与二手房之间选择，是游离的。如果新房买不到，那么就会考虑二手房，造成这样被动的情况，原因又何在？

第二，因为新房供应量少了。

2016年德阳楼市尚且有10733套新房供应，而2017年只有3059套。2022年起码也有8589套新房，而今年到10月份结束，只有5186套。

开发商不是傻子，明晓得不好卖，自然就会改变策略。不好卖，就不卖。

所以，今年的新增就特别少。新增少的同时，在售楼盘也少。

我举个例子。

2017年你要买房，你能选择哪里？

城北：世康世纪城均价4500元/㎡；万达广场5000-5500元/㎡；

中央商务区：天悦湾7000元/㎡，中央绿洲一期尾盘。

再如柳梢堰的保利香雪国际，河西的万嘉国际社区，大名城。还有就是老德阳碧桂园。你能选择啥，没得选择。天籁福巴黎之春，星湖湾都是2017年下半年才出来的。

也就是这个时候，有人去买啥子久安新坐标，万瑞华庭，时代豪庭，还有安置房爱德华庭，亲亲里，还有南湖十二橡树，西湖印象，甚至凯江盛世在这个时候还卖了些房子。

结果咋样，不听劝的痛彻心扉。

2023年，又是这样的格局。

城北：大参林鸿图府、蔚蓝半岛、坤创幸福城、文德湖屿树，万景进园。

中央商务区：汇乐上院、中盛金尊御府、观潮起。

柳梢堰板块的梧桐骊府、南天云湖湾，河西的大名城。还有就是中亚云岸、东湖山水、凤翥澜山。以及孝感的幸福人家、云境悦府、春天华府等。

你能选择哪儿？

感觉好像市场不行了，实际上是没得选择或者叫选择不多，你只能从矮子里面拔高个。

而且，越是这个时候，越是经历前几年的楼市停工、烂尾、延期、减配、降标、降档风波之后，买房的人更加不好选。

期房，你敢不敢买？

不说完全不敢，至少很多人很怕，交不出咋个办。

品质要不要？

今日不同往昔，以前房价便宜，买到不行的楼盘，多少还能涨点。现在你敢买撇火药楼盘，隔天就让你见识到市场的狠毒险恶。

看似好像还有一些选择，实际上选择面非常窄，和2017年几乎异曲同工之妙。

这背后还有一个深层次的逻辑在里面。

第三，卡住供应的老母

我想起，前几年还有人，不懂事，非要说我COLDMAN把德阳房价吹高了。实际上，能把控房价的，只有一个最大的因素，供需关系。

有些人，一叶障目，只看得局部有雨。说，哎呀，现在才买房，根本就没得人买房。我懒得跟你讨论。

瓜娃子

供需关系，刚才我们讲了供。

新盘少，在售楼盘少。究其根本，是土地供应少。今年卖了几块地？你晓得不。你不晓得，你说个特朗普的腰子啊。

8块。

火药，你看，好多地。

所以说，拿起半截就开炮。8块，其中多数是平台公司拿地，会开发吗？不会。有些故事你根本就不懂，包括我都不是很懂。

要说正儿八经拍了几块，就3块。金色维也纳三期地一块[详情]，中盛拿地一块[详情]，经开置业拿地一块[详情]，没了。

2018年和2019年房价疯涨的时候，一年要拍好多地晓得不？2018年6块，2019年16块！

这几年卖的房子几乎都是2019-2021年卖得地。而悲情的2023年，3块。

没得面粉，揉啥子面包？揉个鬼！

现在没得新盘，那是因为去年就TM的没咋个卖地了。为啥子卖不脱，因为开发商没钱，开发商不敢买，开发商买不起。

去年卖地难，今年不卖地，明年卖个卵的房子。

从土地端就把脖子给你卡到，哪个难受？都难受。Zf难受，开发商难受，购房者也要难受。

失业潮正在从一二线城市蔓延到十八线德阳，不信你看嘛，又要关好多门店。

既然是卖个卵的房子，那也同等对应，买个卵的房子啊！

选不到，或者叫很难选到称心如意的房子。

不止明年，今年已经开始蔓延这种病症。

咋说？

第四：二手房的妖风起

再说说今年二手房市场的怪象，你就晓得了。

今年的二手房成交量已经比去年全年多了，而今年还有两个月时间。充分说明了，今年二手房市场有起色，但不多。

今年很多房东把二手房拿出来卖了，远了不说，就最近3个月时间，德阳市面上的二手房从1万套到1.1万套，10月份有1.2万套。

同时，你也看得到最近三个月德阳二手房成交量从542套，涨到了552套，10月份609套，11月估计还会涨。

因为我们有个切身的感受，找我们卖二手房的越来越多，同时在看二手房的也越来越多。

为什么？

因为，新房选不到合适的了啊。

那这样下去，就又会回到2017年的情况，二手房看到新房市场的变化，自己也会变。变得傲娇，变得涨价，变得不让价。

因为没有哪一个房东是希望房子亏本卖的，利润是越多越好的。

但是，问题又来了，二手房又不是现象中那么火爆，不优质的房源，价格过高，都很难卖。起码是需要很长的周期，我统计过，德阳一套二手房平均要145天，后面可能会好点。

从供应到销售，从土地到市场，从新房到二手房，我都讲了一遍。

2023很难，我们说这是在黑暗最难的一年，但这一年也不是颗粒无收。

但明年，会更难，有的人会死在黎明前的黑夜。

2024年，你买不到像样的房子，也没有像样的房子卖。