小区架空层变物业用房还被出租？物业：接手时就是这样

福州市九龙城小区三号楼商铺的业主游先生反映说，他家店面的窗户被物业用房所遮挡，影响了采光和通风，希望恢复原样。

业主：店面窗户被遮挡

影响采光通风

业主游先生说，小区外围的一排店面户型基本相似，靠近小区内的卫生间都预留有一扇窗户用于通风、采光。

游先生

家家户户过来都有卫生间，都有窗户，右边墙外被围起来以后，光线就没有了。

随后，记者走访了周边几家店面，发现小区沿街几栋住宅的一楼均被分割为居民活动区域及物业管理用房。其中有两间物业用房被出租用于居住。

游先生表示，他2003年12月购入房产时曾亲自到现场查看周边环境，记忆中三号楼的一楼是一块用作居民休闲、停放自行车的敞开式公共区域。

随后，游先生出示了店面房产证，其中附有的平面规划图，也清楚标注着"架空停车"。游先生表示，他因工作原因常年居住在外地，对于架空层的变化也是近期发现的。如今的布局设计，他无法接受。

物业方：接手的时候就是这样

随后，记者与游先生前往了小区物业公司了解情况。

物业方表示他们曾对此做出过整改。

随后，物业方出示了一份当初开发商移交的竣工图纸，该区域标为物业管理用房，并紧邻游先生的03店面。物业方认为，根据图纸内容该区域就是物业管理用房。

然而，游先生也提供了一份从福州市自然资源和规划局调档的图纸，上面注明该区域用途为架空停车。

对此，物业方表示，这里原本规划是架空停车，但开发商综合考虑后将这块变更为物业管理用房。

陈经理 九龙城小区物业公司

原来早期这边是申请做车位，但是后面因为销售的原因，活动场所太少，所以开发商把这几块区域空出来，一部分作为活动空间，一部分送给物业作为物业用房，所以在竣工验收图上体现的是物业用房。

物业方表示，近年来小区收入入不敷出，这才将物业用房出租。

法律人士表示，物业用房属于全体业主所有，应用于物业管理办公等，若用于出租，需经业主大会同意并办理相应手续。

丁兆增 福建师范大学 法学院 副教授

首先明确，无论是架空层 归全体业主所有的公共场所，还是物业管理用房，都应当归全体业主所有，如果物业公司将该区域场所对外进行出租，那么收入在扣除合理的成本以外要归全体业主共有，但是按照民法典规定，像这种归属全体业主所有的区域或场所，要进行处分的，要有相应的民主表决程序。

对此，物业方表示，小区没有业委会，召开业主大会有难度。记者了解到，如果物业管理用房在实践中确有空余，若不改变用途，物业方将房屋出租也并非不行，但需要按照规定办理相应手续，如果出租给他人作为生活用房，还存在一定的安全隐患。

丁兆增 福建师范大学 法学院 副教授

物业公司以业委会没有成立为由，直接作出所谓的决定，将物业用房对外出租，并确定了相应的租户主体和租金，物业公司的做法，应该说是违法的，虽然该小区没有成立业委会，但是物业公司完全可以进行牵头，让小区全体业主以书面的方式，或者以召开会议的方式进行表决。

关于开发商将架空层改为物业用房是否合规，记者前往了岳峰镇政府了解情况。

岳峰镇政府 工作人员

我们联系物业调取了相关图纸，以及到城建档案馆调取总平图，核对以后发现两张图纸有所不一致，下一步我们将立即发函给自然资源和规划局，调查这个区域是否有涉及到规划变更，后续待回函确认后，如果该处确实属于违法建设的话，我们将依法依规予以查处。

随后，记者将相关情况反馈给了晋安区住房保障和房产管理局，目前正等待相关部门的回复。