房租跌跌跌，未来两年租金走势如何

每到临近年底的淡季，估计头大的也不少。且租且珍惜吧。

房租跌惨了

应对租金下滑是从业者的必修课。

克而瑞租售数据显示，今年8月55城租金同环比齐降，各城市个人房源租金环比跌多涨少，其中下跌的城市占比达到七成以上，对比去年同期租金下跌的城市也接近七成。

贝壳研究院数据显示，今年三季度末，40个重点城市的房租指数，环比降了0.99%，同比降了0.66%。40个城市中，只有10个城市房租挂牌价是涨的，其他30个城市都是跌的。

一线四个城市，除了深圳的租金同比略微涨幅之外，其他三个城市的住房租金环同比都是降的。二线城市，26个城市里面，有20个城市的房租是降的。

一线城市就属上海跌得最惨，三季度比二季度降了2.12%，其次是广州、北京，分别降了1.32%、1.28%。

最先受到冲击的是高端租赁市场。

比如，上海前滩东方逸品去年这个时候的租金最高在1.8万，现在已经跌到1.4万以下。

相当于比高峰期跌了25%。

而在上海，租得起高租金的一部分是外企职员。

今年不少外企都在全球范围内裁员，上海也不能幸免。

这就导致不少高收入人群的房补变少了。

以前能租2万5的房子，现在只能考虑2万以内的了。

高端租赁中的老外群体，不少人也选择了离开上海。退租的情况也比较多。

比如，碧云板块合作伙伴的外国租户差不多走了50%。

长宁古北那边，韩国街附近的日韩租客人流也减少了20%以上。

很多国际社区的房子少则降价1千，多则降价上万的，并不罕见。

供需关系发生变化

不管是保租房，还是集中式公寓抑或个人出售转出租房源，供应量都在有所增加。

以上海为例，根据今年11月上海官方公布数据，上海市已经通过多种方式共累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套（间）、供应26.7万套（间）。

与此同时，住房租赁企业也在一线、热门二线城市的拓展了市场化集中式公寓项目。

以北京为例，根据相关数据，北京市集中式公寓房源从去年9月的6万多套（间）增长至今年9月的11.0万套间以上，同比增长超过40%。

而根据各城市2022年国民经济和社会发展统计公报数据，北京、上海、广州、深圳2022年常住人口分别减少4.3万、13.54万、7.65万、1.98万人。

此外，北京、上海和深圳外来常住人口分别减少9.7万人、25.73万人、29.06万人。

从这个人口数据就可以清楚看得到需求端不增反减。

另外一个明显的变化是消费降级。

根据贝壳研究院数据，广州、上海1-10月套均月租金支出比去年同期分别减少43元、154元，据此推算年套均支出减少约516元、1846元。

从租赁成交价格段占比来看，广州套均租金支出3000元以上的占比减少1.79个百分点，上海5000元以上套均租金支出减少3.43个百分点。

“成交比较快的房源特征是装修好、价格低。”贝壳租赁经纪人表示。

未来两年租金走势如何

贝壳研究院表示，未来1-2年内租金水平上涨动力不足，租金水平走势将更为平稳。

原因很简单。

现阶段我国住房租赁市场供需矛盾趋于缓和，在现有供需关系基础上，租金价格再次达到新的平衡，未来租金水平很难再次出现快速回升，整体租金将保持相对平稳。

从供给侧来看，十四五期间，我国保障性租赁住房仍保持较快的增长趋势，成为租赁房源供给增加的主力。

在我国“房住不炒”的大背景下，个人业主闲置房源通过直租或托管方式流入租赁市场后，会在一段时间保持出租状态，其中住房租赁企业通过专业或效率为业主获得稳定的租金收入，在一定程度上会促使越来越多的个人业主将房源对外出租，获得稳定收入。

必须接受的事实是，租客可以选择的房源越来越多，租赁市场早已进入“买方市场”了。

从需求侧来看，一线城市常住人口均呈现减少趋势，北京、上海、深圳外来常住人口显著减少，新一线城市或热门二线城市对新市民、青年人的吸引力增强，住房租赁需求增速放缓。

同时现阶段居民储蓄意愿增强，租客提高租金支出的有效需求不足，租客会更倾向于在可接受范围内，由高租金区域向低租金区域换租。

免责声明：本文综合自贝壳研究院、魔都财观，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。