今晚深圳放出两个大招！效果如何

今晚7点，深圳楼市连出两条大招！

1、普通住房标准调整：取消成交总价750万的豪宅线。

2、二套房首付统一为4成。

两条看起来都是非常重磅的大招，直击深圳改善群体。

首先第一条，调整豪宅线，大大帮助改善群体降低购房成本。

之前深圳规定只要价格超过750万，不管多大面积都属于豪宅，未满五年非唯一需要征收5.6%的豪宅税。

假设一套750万的房子，增值税和个税加起来就要交48.5万，现在新政后，增值税免了，个税亦可减少一半。

乐有家把这些税费算了一下，总共可以省40万。

40万呐，放在小地方那就是一套房子，大部分深圳的中产都是高级打工人和小老板，现在存个40万真心不容易。

在这种只见跌，不见涨的市场里面还要他们白白交这么多的税费，大部分人的选择就是宁愿不买。

税费，只有在大家赚到钱的情况下才会心甘情愿地上交。

长久下去，深圳二手房的成交量就愈发低迷，所以今天调整豪宅线真的是为改善型家庭实打实地降负，同时也是鼓励改善群体换房上车。

第二条，二套首付降低至4成。

在过去深圳二套房首付是7-8成之间，尤其是改善型的房子，基本上都是超过豪宅线，如果你没还清贷款就得8成首付。

以总价800万的住宅为例计算，哪怕面积只有七八十平。

但在新政前它属于非普通住宅，首付就要640万，新政后属于普通住宅，二套房首付压力直接减少320万。

以前改善客想要换房，你只能卖出去一套之后再进行置换，否则大部分人是无法拿出那么一大笔钱出来的， 卖一才能买一这个交易链条就十分长。

现在统一改为4成，这样的好处在于大大降低了改善客的上车门槛，如果手上有一定存款的改善群体，他们就再也不用着急把自己的房子挂上去贱卖，可以直接换房了。

当然这是在有存款，收入稳定的前提下。

今天这两条新政都是专门针对深圳改善群体出的。

对市场的效果又有多大影响呢？

出台之后，大家喜欢问我对这个政策的判断。我也喜欢去看深圳各个粉丝群里的讨论，看大家的第一反应是什么。

首先我认为，这个政策不能说完全没效果，肯定是有一定利好的，因为一是加杠杆了，二是降税费了，相当于又降了几十万的价格，这是实打实的让利。

对成交的量肯定会有一定的拉动。

因为本身深圳楼市就已经在低位调整了两年的时间了，每个月两千多套的成交量是极度不正常的。最近市场就有筑底的迹象。

此时放松2个利好，正是加把柴火，刺激成交量，所以我认为未来几个月的成交量，保守估计，可以上到3500套应该问题不大，但价格估计没什么太大起色，不过成交量能回升就很不错了。

未来楼市是一个缓慢复苏的过程，大家要有这样的认知，不要期望值太高，买房就做好长期持有的准备。

为什么，因为现在大家不是缺首付，很多人手里其实都准备了首付款，他们缺的是信心，是对未来的预期偏悲观，怕工作不稳定，怕失业，怕买了房子还不起月供，所以才观望，不敢买房。

这两年因为经济受挫，深圳人的收入受到了很大影响，很多人改善换房不会像之前那么冲动了，一切都要深思熟虑后才做决策。

今天虽然首付降低了，但是月供提高，压力同样还在，购房者未必会买单。

现在的深圳楼市属于买方市场，买家比较强势，所以很多税费都是卖家自行承担的，这笔费用也是隐形的房款。

最后，今天深圳出招，仅仅 只是一次开始 ， 前菜开胃点心罢了，既然 已经开了救市的头，后面的大招肯定会持续跟上的。

比如五改二，放松限购，只要楼市回暖不如预期，放松楼市的大招就还会继续出台，总之，一切都有可能，目的就是要让楼市回暖，让经济复苏。

所以今天两条新政的出台，我觉得深圳市场已经是底部区间了，接下来成交量将会逐渐攀升。

目前深圳楼市真的过于悲观了，我前天才写了一篇深圳投资的惨状，大家可以看看

大部分区域的成交量已经回到了2019年上涨之前的价格，比如，前海，后海，南山科技城，龙华红山龙华中心等等。

好些的豪宅区域有学区支撑的跌到2020年，香蜜湖，深圳湾。

最惨的有两种，一是学区不强且深处 近郊区的直接跌倒2018，比如沙井海岸城；二是炒学区概念的老破小和安居房，福田百花，龙华龙悦居，八卦岭等。

这一轮深圳楼市回调基本上是全军覆没，没几个扛的住，跌的比指导价还要低，网上大家都在嘲笑指导价目前的作用是在帮助房东托市。

所以目前取消指导价的意义也不大。

从2021年深圳出台指导价后，深圳的二手房已经连续两年多时间，二手房成交量月均为2000多套。

这放在一座人口接近2000万的一线城市来说，是极其不正常的，楼市处于冻结的阶段。

所以今天的两条王炸大招，利好肯定是有的。

在成交量上，二手房月成交量会逐渐上升，涨到三四千套问题不大。

但在价格方面，有些板块的成交价应该还是难涨多少，特别是远郊，新房供给量巨大，龙岗龙华宝安，甚至包括前海，整个深圳有接近5万套的新房供给量，去化压力大。

关于深圳楼市的研判，我还是大差不差的，一路跟过来的老粉应该知道，我从2015年到2021年，基本每次都能预测到深圳楼市的走向，提前告诉大家该如何操作，这次也不例外。

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