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广州拟出台城中村改造条例,未提“房票安置”

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纳入城中村改造计划的项目,经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的,方可启动改造。

11月22日,广州市人大常委会官网发布《广州市城中村改造条例(草案修改稿·征求意见稿)》(下称《意见稿》),向社会各界公开征求意见,意见征集截至12月22日。

这次的广州市城中村改造条例意见稿涉及38条,针对城中村改造的资金、方式、流程、意愿、补偿等全流程均作出明确规定。

但在一个月前,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》相关规划审议会议中提及的,破解城中村改造难题的大招——“房票安置”未见出现在这次的人大意见稿中。



“人大版”城中村改造条例未提“房票安置”

在这次市人大常委会征求意见稿发布之前,今年7月,广州住建局也曾发布广州市城中村改造条例征求意见稿。

彼时,市住建局就通过城中村改造加强住房保障和人才安居;城中村传统产业转型升级;在城中村改造中加强历史文化保护;在城中村改造中加强树木保护;城中村改造有关补偿安置和权益保障;通过收回集体土地使用权、开展国有土地上房屋征收、行政裁决等方式解决城中村改造拆迁补偿争议;通过城中村改造将集体土地转为国有土地;城中村改造的其他意见或建议共8大项进行意见征集,部分方向与这次人大发布的内容有所重合。

而在城市更新方面,广州近年来也屡次发布意见稿征求意见。

在2021年7月,广州一度拟启动城市更新立法。

彼时广州住建局曾提出,“区人民政府对旧城镇实施全面改造,应当征求改造区域内权利主体的意见,经改造区域内百分之九十以上的权利主体同意的,方可启动改造。在经批准的项目实施方案规定时间内,签订房屋搬迁补偿安置协议的权利主体达到百分之八十以上的,实施主体方可启动房屋拆除工作”。“项目实施方案生效后,农村集体经济组织可以依据《中华人民共和国土地管理法》报经原批准用地的机关批准收回集体土地使用权。宅基地使用权人拒不交回土地使用权,且旧村庄更新改造项目搬迁安置补偿协议签订人数占比达到百分之九十五的,农村集体经济组织可以向人民法院提起诉讼”等。

但这一提法在同年8月住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后,未见下文。

而在今年10月24日,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过,彼时一度提及城中村改造难题的“破解办法”——“优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制,拓宽城中村改造资金支持渠道等策略,破解城中村改造难题,提升改造效率”。

不过,在今日发布的城中村改造条例意见稿中,未见提及房票安置的表述或字样。


黄埔区茅岗路以西城中村旧改项目。

“人大版”城中村改造条例主要内容如下↓

1

政府应当支持银行优化城中村改造金融产品

这次人大发布的《意见稿》指出,该份条例所称的城中村,是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地,实行村民自治和农村集体所有制的建成区域,以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制,但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

城中村改造应当增进社会公共利益,实现:加强基础设施和公共设施建设,消除公共卫生和城市安全风险隐患;提升居住品质,改善居住条件和生态环境;加强历史文化保护,塑造城市特色风貌;促进产业转型升级,推动新旧动能转换;高效综合利用土地资源,提高土地利用效率;夯实基层治理基础,提高社会综合治理水平六大目标。

改造资金来源方面,可包括国家有关城中村改造项目的专项补助,政府专项债券等地方政府财政资金,城中村改造专项借款、专项贷款,企业债券、基金等社会资金,和其他符合规定的资金。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。

2

明确三种城中村改造模式

《意见稿》指出,城中村改造包括拆除新建、整治提升、拆整结合三种。

其中,拆除新建,是指除法律、法规明确需要保留的以外,拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物,并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造。而整治提升,是指对不具备拆除新建条件的城中村,在维持现状建设格局基本不变的前提下,按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造。拆整结合,则是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。

3

安置房品质不得低于商品住房水平

在关于产业转型升级方面,要求统筹考虑产业规划和产业发展需求,先行安排产业转移承接园区,有序疏解城中村集聚产业,坚持异地迁移与就地改造相结合,按照合理布局、区域平衡的原则,保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。

在公共设施和安置房建设方面,要求尽量利用原有设施,完善配套教育、医疗、养老和托幼等公共服务设施和基础设施。确需新建或者改建的,应当确保配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用;教育、医疗等配套公共服务设施的建设费用由市人民政府负责投入,不计入城中村改造成本。

此外,应当先行安排安置房项目供地和建设,加强安置房规划设计和建设管理,确保安置房在合理工期内建成,安置房品质不得低于商品住房水平。


黄埔区火村旧改复建区。

4

2/3以上村民同意方可启动改造

《意见稿》指出,纳入城中村改造计划的项目,由区人民政府组织开展改造意愿征询,经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的,方可启动改造。

此外,征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容;涉及其他利害关系人的,还应当明确其相关合法权益。

编制征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告,听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见,并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。

5

不得提高、降低征收补偿或者另行补偿

《意见稿》指出,征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准,以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府按规定拟定并依法逐级报请省人民政府批准公布后实施。

征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的,应当对其予以补偿;补偿的具体方式和标准由市人民政府依照法律、法规的规定制定。征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行,任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

值得关注的是,《意见稿》指出,被征收土地的所有权人、使用权人对征收补偿安置决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼,在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又未按照征地补偿安置协议交出土地,经催告后仍不履行或者在征地补偿安置决定规定的期限内不交出土地的,由区人民政府作出责令交出土地的决定;拒不交出土地的,依法申请人民法院予以裁定;法院裁定准予执行的,由区人民政府依照法律和国家有关规定执行。

6

整治提升类改造资金

由政府、村民、社会力量共担

《意见稿》指出,对不具备拆除新建条件的城中村改造项目,应当采取局部修缮加固、功能转换、质量提升、建筑节能改造、环境综合整治、完善基础设施配套和公共服务设施等方式开展经常性整治提升,防控风险隐患。

整治提升类城中村改造应当建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。市、区人民政府应当保障整治提升类城中村改造有关消防、排水、环卫、公共道路等公共基础设施的改造资金。

此外,城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房,可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的,优先配置保障性住房。

而个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。城中村改造建设和筹集的保障性住房,按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。

采写:南都·湾财社记者 邱永芬

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