智慧山：天津全新宝藏文艺社交目的地，是怎么练成的？

我们通常所熟悉的产业园区，大多是这样一类物种：这里是一处安静、平和、专注工作的地方。这里有着现代挺拔的建筑、新潮的设计、舒适的绿化休憩空间，再配套一些餐厅、零售店和会议培训空间。这里的安静甚至会有些冰冷，他们就是一个个独立而封闭的小王国。

在每一个灯火通明的夜晚，在每一个辛勤劳作的白天，一批批年轻人在这里燃烧理想，挥洒青春。

从某种意义上看，大多数的产业园是一种“高技术、低生活”甚至是“高工作、无生活”的生存状态。

然而当我看到天津智慧山这个项目的时候，我震惊了！

这里的晚上，不止有加班熬夜的灯火通明，这里的周末不是空城，这里的商业不是单调无聊的配套，这里有活力爆棚的市集、有脑洞大开的主理人、有口碑霸榜的商业、有诗歌节、有音乐会、有电影周、有艺术馆、有山丘公园。这里有一年上百场活动轮番上场，俨然已是天津创意科技界人士聚会的乌托邦。

天津智慧山那山市集

他们把这里做成了天津的文艺社交目的地，这里不仅有工作，更是天津新一代的非标商业和展览市集的举办胜地，它早已脱离了只有工作的产业园，成为了天津产城融合和城市更新的样板。

他们是怎么做到的？接下来我给大家作一番细致的分析。

14年精心迭代

从传统园区到顶流产业社区的意识觉醒

不同于当下新开业的网红项目，智慧山是一个有故事的项目。这个项目从2009年开始建设，在2015年建设和招商完成，直至运营至今，已经走过了14个年头。

经过14年的精心迭代，智慧山完成了一个产业园应有的所有升级迭代历程，同时还进入了一个新的“无人区”：那就是它已经蜕变成了一个城市潮流文艺社区。

1、极佳的区域选址，成为文创产业发展的硬核背景

这个项目的迭代转型，可以堪称业界的经典之战。当然，这与项目得天独厚的区位条件有着千丝万缕的关系。

一般各个城市的传统产业园区，大多数都是在城市郊区，但智慧山确实跟他们不一样。它的地理位置极好。它属于天津高新区，周边3公里半径内，有天津大学、南开大学、天津工业大学、天津理工大学、天津师范大学等多所高校，这片区域天然就是文化科技创新的摇篮。

智慧山周边区位资源分析图，来源：房地产观察家

2、14年，智慧山从0到1，从1.0时代产业园区步步升级

地处黄金城市发展地段的智慧山，从一开始就有着长期主义的发展目标。

在最早的开发定位阶段，智慧山就广泛借鉴了日本筑波科学城、新加坡科技城、上海张江高科、深圳蛇口工业园、北京中关村等诸多国内外的明星项目，这批项目把工作与学习生活有机结合的产城融合模式，一直深深影响着智慧山的战略导向。

不过，罗马不是一天建成的，这个非标产业园区有着自己一步一个脚印的清晰迭代。

在建设开发初期的智慧山1.0时代，整个园区的工作重心就是要迅速建立起一个创意科技、数字内容为核心的产业体系，整个工作围绕最基本的办公、生产服务和仓库物流配套需求展开。

而到了2.0时代，智慧山开始了快速迭代。此时的智慧山开始把之前不太合适的生产制造类服务的业务优化，建立起了产业园区的应有的基本配套，包括食堂、小超市、乒乓球室、运动场等等。

智慧山及山丘广场全景

大多数的产业园区，迭代到整个阶段之后脚步就已经止步了。但智慧山紧接着又进行了3.0时期的产业迭代，真正的创新从这里才刚刚开始。

从2016年起，智慧山着手于山丘广场建设和那山街区的商业运营，这标志着项目在基本完成产业生态系统的构建之后，整体的运营管理重心开始关注到更高级的部分——那就是创新商业生态和文化系统的建设。

就此，承载着400多家企业和2万人从业的智慧山完成了一个产业园区的重大腾跃，那就是从经营空间过渡到了经营时间阶段。

智慧山“宇宙中心派对”活动

从白天到夜晚，从平日到周末，如今的智慧山的热度一直不减。这里不再是个朝九晚五单调乏味的产业园，每到夜晚或者周末，这里的人流更是熙熙攘攘，大家来这里看展、参与市集、逛街、欣赏艺术活动，体验各类丰富而创新的新商业。这里已经成为了天津城潮流创意界人士争相到访的一片热土。

“空间力”的引爆点

创新场域空间的母体营造

其实，创新的产业生活方式需要有一个“场”，它是载体，它是平台，它是母体。它的努力可以为所有的产业园区的工作人员所看见，它可以激发了整个空间的创造力。

“场”是项目升级的一个标志性的事件，它不仅意味着空间场所的变化，它的背后代表的是一种文化、一种理念和一个决心。

同样的，智慧山的迭代也需要这样一个场。

从表面上看，智慧山的建筑群落呈现出九宫格布局，它南高北低，如山川灵秀，密集而高效。作为办公空间，这样的布局是合适的，但作为商业空间，方正的格局显然不够温暖，尺度也不够宜人。

于是，一个关键的人流引擎在这片建筑群落中出现了，智慧山自此有了自身的灵魂——那就是山丘广场。

山丘广场坐落在智慧山九宫格地形的中央，面积约5,000平方米，它是一个由竹纤维增强复合材料做成的波浪状起伏的微地形公园。这是世界最大的竹制景观工程，也是一个极富创意的大体量交互式公共艺术作品。

而它的设计初心，就是为了能在整个智慧山园区内的创意之海中“造浪”，它们通过一个个巨大的有能量的活动，带动整个园区的头脑激荡，这样才能激发澎湃的创造力。

山丘广场设计效果图

这里不仅能“造浪”，还能提供一种回归自然的抚慰。在一片钢筋水泥森林之地，在高压力快节奏的城市生活中，能有一片会呼吸的竹子，坐在上面，看着它们随着时间不断蜕变的斑驳，就能够感受到一种生命的链接。在这里，一缕缕奇思、一个个妙想，一股股能量，通过整个山丘广场的巨大的竹状生命体进行交互，滋养着这个场域空间里的人们。

山丘广场设计效果图

所以，当山丘广场落成后，精酿夏天啤酒节、产品发布会、咖啡市集、诗歌节、那山生活节、电影周、主题市集、音乐会、演唱会等各类活动纷至沓来。每年300多场，每个周末、每个平日的夜晚，都会有活动。而整个广场，就成为了智慧山文化生态建设的母体和平台。

山丘广场生活节演唱会

不仅如此，落地运营数年之后的山丘广场，已成为了天津文艺交流的神坛。它在这个区域似乎有着自动调频的作用，来到这里的文艺人士，会被它的能量所吸引，接下来所有人会形成一种共振。

不过，这个“场”建立起来之后，还有个关键的问题出现了，那就是如何接纳面向外界的巨大客流呢？毕竟一个常规产业园，往往都是一个内生型系统，他们大多只考虑园区自身企业的停车需求，而不会考虑对外经营。

但在这点上，智慧山不一样。

他们如同许多购物中心一样，超前配置了一个大规模集中停车系统，用来满足外部大量访客需求。这个停车系统，也很好的平衡了内部企业用户车与外部访客之间的停车需求差异。

这可能是国内最值得学习的园区停车系统。它的位置就在山丘广场下面，项目深挖了一个有地下六层深，基坑深度达到18米、可容纳1,200多辆车的智能立体停车库。整个停车库的出入口有15个电梯，5个交通枢纽，出车效率非常高。

项目地下智能停车示意图

这样的智能停车系统，就为项目对外的开放经营提供了极好的基础设施保障。

就这样，智慧山的“一个广场+一个1,200个车位的巨大停车库”，从前场到后场，从地面到地下，构建了项目的核心驱动引擎。

社区不是一个场所，而是一种心态

“那山街区”商业配套的极致用心

山丘广场已然是个引擎。但在广场没活动时，整个智慧山还是呈现出安静的一面。不过，作为一个新型的产业社区，仅有引擎还很难形成它的文化生态系统，这个新社区构建还需要丰满的骨肉。

从这点来看，“那山街区”的招商和运营就起到了关键作用。

“那山街区”的本质是一个藏于产业园区里的小体量非标商业，它从运营开始，就不是运营一组商业配套，更是运营一种社区文化。

由于智慧山园区内文化科技创意人群高度聚集，有着旺盛的消费力，同时项目周边大学林立，地段优势极佳，这些都为“那山街区”打造出圈的影响力奠定了基础。

那山街区从一开始就确定了它的定位不再是产业园的配套，而是与产业“增魅”的另一重要吸引力。

从物理空间来看，总建筑面积5万平米的那山街区，实际上是整个园区的建筑裙房部分，它们围合着山丘广场，形成了一个连续的公共活动带。

那山街区业态布局

那山街区定位的本质还是来自于他们独特的客群属性。

这里是一个以互联网科技、动漫和数字产业内容为主导产业的大型产业社区。而文化科技型的企业的特性决定了这里的脑力工作者们的工作方式不能完全拘泥于冰冷的办公室，他们需要在一个更加开放、多元并且轻松的环境里进行思考、交流与创造。

比如咖啡厅、特色街区和户外广场等，这些都是优质工作场景的刚需。同时他们也需要不断接触各类展览、演出、音乐、工作坊、研讨会，这是科技创意工作者的精神粮仓。

实践也证明了这点。

从2016年起，那山街区引进了第一间星巴克，还有在天津广受好评的小渔大海水产火锅，同时还有针对办公人群的“锅炉房健身”，这三家经过精挑细选，分别代表不同需求方向的店铺，甫一落地，就迅速在智慧山取得了良好的经营业绩。

智慧山最早入驻的两家店铺 星巴克与小渔大海水产店

从此，那山街区走向了精品非标商业的运营之路。

阿那亚创始人马寅曾生动的阐述过秦皇岛阿那亚项目商业落地的历程。而这一历程，与智慧山的落地如出一辙。

阿那亚的商业是分阶段落地的。在早期，阿那亚开放的商业板块主要功能就是为社区做好配套服务。进入第二阶段，阿那亚开始了从服务到运营的升级，于是随着孤独图书馆、阿那亚礼堂的相继落成，文艺产业就成为了阿那亚的方向。第三个阶段，阿那亚的商业进入到日渐丰富的阶段。这时阿那亚选择了小众、有调性、非标的主理人商业，这些各带粉丝的品牌与阿那亚的文化调性更匹配，同时也能给阿那亚“增魅”。

店铺-籍物寻

而之后6年，智慧山的那山街区的招商运营之路也是如此。

如今在那山街区的50多家店铺中，有30%是国际品牌，比如星巴克、麦当劳、711等品牌，这些高品质的店铺解决了园区基本餐饮类的配套需求。

而另外30%是来自于天津本土的优质连锁品牌。它们基本都是当地大众点评口碑排名数一数二的店铺。由于园区有着充沛的商业需求，很多储备的品牌也在等待进入，因而构成了很好的品牌储备源。而已在园区内的这批精挑细选的品牌，为了不被淘汰，都在互相比拼，这样就形成了一个良性竞争的经营环境。

最后也是最重要的是：占比40%的主理人品牌集群，它们是那山街区的独有品牌，它们负责提供"只有在这里才能买到的商品"。

而选择这批主理人店铺，背后反映的是那山街区运营方对主理人商业群体的认知。运营方的眼光、对潮流的判断、对生活方式的敏感度，决定了什么样的主理人品牌能成长为一颗大树。本质上看，那山街区的运营方自身就是“引领一个区域未来生活方式提案”的风险投资商。

因此，经过挑选后的那山街区主理人店铺集群，就有着良好的调性，很高的颜值，店里店外都透露着主理人独特的个性。而最终呈现出来的梅花博物馆、籍物寻、音乐二十年、决策艺术书店、复古花园等各个主理人品牌，都给了智慧山里的广大头脑工作者们很大的精神滋养和创意赋能。

除此之外，这里还有智慧山艺术中心、时光电影院等重要的主力店，并且这里还时不时举办各类市集、特色快闪店等，这些重要的配套和活动也都给了整个智慧山额外的创意增值。

那山街区主办的豆子市集

滑滑梯的哈根达斯快闪店

从这方面来看，智慧山的主理人商业模式已与成都COSMO、杭州天目里，良渚玉鸟集、上海现所、广州东山口等这批国内领先的网红商业项目形成了同频共振，他们就代表了国内最先进的非标商业水平。

而这些自带网红属性的商业项目中，主理人品牌浓度越来越高，普遍占到这些热门新开商业项目体量的20%到40%的比例，成为一种不容小觑的商业品牌新势力。

流行的制造者

精选活动，构建社群

活动是一个社区热度的顶点，也是制造流行的关键。

如果说一个高品质产业社区的经营本质是对这里的头脑工作者的巨大的滋养，那么活动就是在这片创意之海里的造浪过程。通过造浪才能带来源源不断的新鲜事物、新鲜的创意，最终蓄入到社区内进行温润的滋养。

从这个角度来看，如何策划和运营活动就显得非常重要。

行业内多数没有经验的项目运营者往往会从操作的便利性、资源的可获得性和盈利性角度来策划安排活动，但真正好的活动一定要理解目标客户的需求。活动的本质是要能带来造浪和赋能，要能为中长期的品牌经营的带来更多的内容积淀。

所以，智慧山这些年的活动，重点针对这里科技创意人群，选择了一些小众而很有特色的活动。这些活动均会强调多元、自由、原创和包容的精神，活动的目标就是给这里的巨大创意人群补给充足的养分，帮助他们等进行高质量的跨界思考。

因此，从实际落地的活动来看，新书发布会、独立音乐、精品咖啡、精酿啤酒节等都是颇受欢迎的活动。

如今，芒种诗歌节、那山生活节、那山咖啡请坐、那山市集、那山课堂、邻里夜市、华路音乐会等系列品牌活动都在智慧山里连续举办，他们已经成为了智慧山的新名片。

智慧山创意主题活动

通过常年上百场的不间断活动，智慧山已经形成了一种良性循环。大量高质量的人群从周边高校、社区来到这里，这些活动自身也成为了一种有盈利的良性循环。

从结果来看，2016年的时候，智慧山午间客流80-90%来自于园区产业人口，10-20%为外来人口；晚间客流60-70%来自于园区产业人口，30-40%为外来人口。而到了2021年，智慧山的同比客流就变成为了午间70%来自于园区，30%为外来；晚间30%来自于园区，70%为外来，周末这个数字则上升为2:8的园区与外来人口比例。

这些外来流量的几何倍扩张，意味着天津智慧山已经从私域走向了广域，更意味着在流量基础之上，智慧山有了更多的话语权与主动权。

总结

天津智慧山的故事给了我们一个全新的认知拓展。

从2009年到现在，智慧山经历了14年的成长和数次的自我迭代。他们早先以产业运营为主，当洞察产业需求的本质时，在后期调整成以非标商业和生活方式为引领的运营平台，这是一种对产业园区类项目认知的巨大拓展。

而这个转型的背后，就是在认知提升的指导下，快速进行的空间创新、商业招商和活动运营，他们三者合在一起形成了一个全新的事物，那就是一个创新生态系统和社群文化的形成。

如今经过数年成熟运营的智慧山，已经是天津的城市文化会客厅，这里已是天津年轻人尤其是90后、00后的高认可度园区。而这样的一种认同和共识，又反向赋能给了园区内的企业。这些企业以在这个场域入驻办公为荣，他们享受这里的文化环境和精神滋养，更享受着这里丰富的社群资源。

智慧山14年的产文商旅的发展路径，最终让这里形成了身份的认同、价值观的统一和审美意识的共同提升。这里的产业社群相互陪伴，构建出一种生命的成长。产业界上下游的伙伴们在这里与市场保持最佳的触觉，继而互相促进，不断提升。

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