我爱我家的危急与重塑

作者：潘妍

出品：全球财说

11月11日，我爱我家发布人事变更公告，张海琼接棒董丽丽成为新一任财务负责人。值得注意的是，这已是近14个月以来，我爱我家第三次更换财务负责人。

公开文件显示，自2022年9月以来，我爱我家先后聘请付子明、董丽丽、张海琼任职公司财务负责人。其中，付子明、董丽丽分别任职约6个月、8个月，任期较短。

频繁更换财务负责人是上市企业的大忌，然而，近一年我爱我家高层人员变动极大。

公开文件显示，2023年1月至7月期间，花嘉俊辞去监事及监事会主席职务，朱威、何洋、潘斯佳、陈毅刚先后辞去副总裁职务。其中，花嘉俊辞去上述职务后，仍担任我爱我家金融运营中心副总经理职务。而朱威、何洋、潘斯佳、陈毅刚等人辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务。

据我爱我家8月发布的最新人事变动相关公告显示，我爱我家最新的副总裁包括高晓辉、刘洋、代文娟、段蟒。

需要关注的是，在原副总裁陈毅刚辞职的背后，还引发了一场声势浩大的区域“地震”。

高层大地震，杭州不可失

2023年7月8日，我爱我家向杭州公司全体员工发送短信称，集团接到投诉，对杭州公司总经理陈毅刚、副总经理杨海哨以及杭州公司所有业务总监停职察看，即刻生效。同时，该短信还补充提醒员工，不要被胁迫签署与我爱我家以外任何协议或合同。

正当突发短信引发众人无限猜想时，7月10日陈毅刚的辞任公告就被公开。同日晚间，我爱我家官方发布沟通函称，我爱我家杭州公司近期确实受到不正当竞争手段的干扰，出现侵害式商业利益的行为。并网传，我爱我家董事长谢勇已亲赴杭州处理事端。

事件走向开始扑朔迷离，随着事件发酵，矛盾源头指向房产中介另一巨头贝壳，对我爱我家进行“挖墙脚”。

7月11日，杭州房管局约谈贝壳、我爱我家相关负责人。同日晚间，杭州市房地产中介行业协会发布一则倡议，呼吁加强行业自律和企业内部管理。

“挖墙脚”事件与否不予置评，但作为舆论中心的当事人，陈毅刚难逃热议。坊间多有传言，陈毅刚的离开或是局势所趋，我爱我家集团近阶段正持续撤换多地城市总经理。

2023年5月，我爱我家原北京公司总经理高晓辉，被任命为我爱我家集团首席运营官。新官上任后便开始一轮地方城市总经理的调动，我爱我家天津、郑州等地总经理先后被撤换，此前苏州、南京等城市公司总经理也相继离职。

陈毅刚作为自2005年就加入我爱我家的“老兵”，截至离职已任职18年。上任初期就担任我爱我家杭州公司总经理，2018年便一直兼任集团副总裁一职。

作为深耕在杭州地区，手握重权的“封疆大吏”，此前就有传闻，我爱我家集团曾多次拟将陈毅刚调离杭州，但均被其拒绝。

一切早有苗头，在7月6日的杭州公司大会上，谢勇便宣布将率先在杭州公司推出“爱家股权共享计划”，每年向杭州公司投入5000万元以上的资金，作为杭州公司股权共享计划的权益及分红。

这一举动，被外界认为是预防陈毅刚出走后其手下“得意干将”也随之离去，大有安抚人心之意。

毕竟对于我爱我家来说，杭州区域过于重要。作为比链家还早一年成立的老牌中介公司，在超20年的全国化竞争中，我爱我家长期居于老二的位置，可唯有杭州地区我爱我家一骑绝尘。2014年，我爱我家在杭州区域市占率曾一度高达51.96%。

不过，这一优势随着2018年链家推出“贝壳找房”开始渐渐发生改变。杭州市住房保障和房产管理局数据显示，2020年起贝壳杭州区域市占率已超过我爱我家，我爱我家杭州地区市占率跌至30%以下。根据相关报道，2023年6月的杭州市区二手房签约中，我爱我家仅占比19.6%，贝壳的占比约35%。

这或也是为何传出陈毅刚被贝壳”挖墙脚”后，我爱我家提前做出应对之策的根本原因。

58集团频繁减持，相寓IPO或不被看好

实际上，我爱我家与贝壳之间的矛盾已久。

早在贝壳上线时，便在整个房产中介行业掀起一场数字化变革，通过打造ACN（经纪人合作网络）模式，实现不同房产经纪公司之间跨店、跨品牌成交，贝壳找房实现快速扩增。

美名其曰“重塑乱象丛生的地产中介行业”，但对于其他房产中介来说，贝壳所做的“资源整合”无外乎是把老桌子掀翻，自己坐上新桌子的主位，引起众怒。

于是，在“贝壳找房”上线的第二个月，58集团创始人姚劲波发起真房源誓约大会，邀我爱我家、中原地产、21世纪不动产等多家房产经纪品牌站台，被业界称为“反壳联盟”。

但“反壳”并未成功，21世纪不动产、中环互联接连“倒戈”，入驻贝壳找房平台，就连最初的组织者58集团也开始减持我爱我家，联盟逐渐瓦解。

公开文件显示，自2018年五八有限公司收购我爱我家其他股东的股份至8.28%，成为我爱我家第二大股东后，便多次进行减持。减持均价在2.93元/股-3.61元/股区间，与2018年入股时受让价7.12元/股相比，跌幅超50%。截至2023年9月，五八有限公司持股比例下降至4.999996%。

由于目前58集团持股比例低于5%，再行减持计划将不再提前披露。未来，58集团或存继续减持或完全撤资的可能。

对于58集团的“亏本”减持，虽我爱我家称“因集团资产整合需要”，但不排除这是58集团针对正处在“外忧内患”中的我爱我家，做出的评估措施。

2022年6月，我爱我家微信公众号发布公告，根据疫情变化与城市房地产市场的实际情况，公司决定终止合肥、烟台、长沙城市的加盟业务。随后，我爱我家北京总部爆发一次大型的员工集体讨薪事件。

员工讨薪风波后，2022末我爱我家员工人数大幅缩减，在职员工数量由2021年的50493人减少至2022年末的33820人，一年内员工人数减少了16673人。

同时，门店规模也出现了缩减。2022年，我爱我家国内运营门店总量达3583家，相较于上一年减少1030家，覆盖城市数量也从33城降至15城。到了2023年三季度末，我爱我家国内运营门店总量约已降至2887家。

以经营数据来看，自2020年以来，我爱我家连续三年归属净利润同比下降，分别为-62.30%、-46.81%，-284.37%，这也致使我爱我家2022年由盈转亏，净亏损3.06亿元。

进入2023年后，亏损虽有所收窄但未能扭亏。2023年前三季度，我爱我家归属净利润为-6793.06万元。

经营面的不景气也直接反映到二级市场。自2017年我爱我家借壳昆百大实现上市以来，股价一路走低。截至11月20日收盘，我爱我家报收2.5元/股，相较于借壳上市时区间跌幅超6成，市值蒸发近百亿元。

除我爱我家基本盘外，58集团之所以对其不持乐观态度，或与我爱我家即将启动的IPO项目盈利效果不佳相关。

在2022年业绩大会上，我爱我家表示，旗下长租公寓品牌“相寓”独立上市是公司一直明确的战略目标，2023年将会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。

有专家分析表示，纵然谢勇出身于资本圈，但在房地产市场持续低迷情况下，指望我爱我家的市值依靠中介主业东山再起，难度可想而知。若拿出经营情况相对更有想象空间的相寓公寓业务单独分拆上市，或是谢勇为数不多能够打出的牌。

根据我爱我家2022年报，资产管理业务（相寓）营收占比由2021年的15.58%增至2022年48.37%，一跃成为第一营收来源。同期，其老本行二手房经纪业务的营收占比则由58.48%降至30.25%。

官网显示，相寓业务已覆盖北京、上海、深圳、杭州等全国15个大中型城市。截至2023年三季度末，相寓业务在管房源达到26.8万套，相对于年初增加1.4万套。

但相寓想要独立上市，暂且打一个问号，从经营层面看，该业务尚处在毛亏损阶段。

结合财报数据，2022年，我爱我家在资产管理业务（相寓）营收同比增长75.27%至56.47亿元的基础上，该业务毛利率却为-5.99%。进入2023年这一问题放大，2023年上半年，我爱我家资产管理业务（相寓）营业收入同比下降5.14%至28.29亿元，业务毛利率同比减少1.01个百分点至-7.47%。

在管房源增加的同时，营收反倒出现滑坡，这是行情惨淡致相寓降价出租的结果，还是管理不善导致资产贬值，不得而知。

对于毛利率为负，我爱我家则表示，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致。

同时，长租业务看上去很美，事实上却是一块难啃的骨头。

2019年11月，国内“长租公寓第一股”的青客公寓成功登陆纳斯达克，后旗下公司遭遇破产清算，持续经营能力受质疑，现已剥离部分资产并更名为“FLJ”。无独有偶，2021年4月，上市一年的蛋壳公寓从纽交所摘牌。

前辈的折戟原因来自多方面，政策监管加强、企业的高杠杆等等。在如此大背景下，我爱我家押注长租公寓的筹码又是什么呢？

可以预见的是，对于我爱我家布局长租公寓这个赛道，谢勇坚定不移。但姚劲波似乎早已从58频频减持中，表明了自己的态度。

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