深圳投资客，心态要崩了！

今天的内容和数据非常详实，所有关心深圳楼市的，这是一篇必读的文章，一定要看到最后。

关于深圳楼市的小道消息太多了！

今天深圳住建局对媒体说，网传深圳取消商品房限价的消息不实，深圳要坚决落实“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳目标。

为什么不断有消息，又不断有消息辟谣呢？这一点真是耐人寻味！

其实这个三稳看你怎么去评估它到底稳不稳，现在深圳的房价相比2021高峰期来说，很多已经下跌了两三成以上，有些上涨过多的学区房甚至腰斩了，这么对比，房价其实已经不稳了。

图片来源：宏盛楼市

但如果论绝对值来说，深圳南山福田区稍微好点的房子，房价动辄十万加，对于这两年经济基本面发生了根本性变化，大多数收入没涨，甚至是下跌的中产阶层来说，购买力明显下滑了，房价就还是显得贵。

所以让房价适当下跌，去除泡沫，确实有利于深圳楼市的长期稳定发展，也有利于留住人才。

这或许是深圳对于放松调控，显得异常谨慎的原因，其他我也不敢乱猜。

除了认房不认贷是统一放松调控的大政策之外，其他由地方来把握尺度的政策，深圳现在都非常谨慎。就连二手房的挂牌价目前都还没有公布，几次都是传出消息又辟谣。

哪怕隔壁的广州公积金首付比例日前降到20%，现在也没人认为深圳会跟随广州政策。

这样的政策大环境下，最为煎熬的莫过于深圳高杠杆的投资客了，他们看不清局势，不知道还要熬几年，现在是该割肉离场，还是继续做经营贷支撑现金流，扛下去？

因为他们不太能指望深圳的调控政策会马上大幅度的放松，即使放松一波，市场又能支撑多久？这都是不确定的。

特别是经济下滑，收入不稳定的大环境下，随着房价下跌，经营贷的贷款额度又在下降，双重压力接踵而至，导致投资客的资金压力陡增。

目前深圳的楼市已经冰封到极致，新房库存已经重回高峰，超过500万㎡，可售套数超过5万套，去化周期上升至18.5个月，二手房挂牌量超过6万多套。

这个库存量是什么水平呢，已经超过了全国都在喊着去库存的2014年了。

我特意整理了下数据，目前深圳的成交量，又是让人绝望的。新房一个月两三千套，二手房一个月也只有两千多套。

不知道这个成交量要等到什么时候，才能回归到正常一个月五千套水平上来，而价格想要有反弹，月成交量起码是七八千套以上，现在离目标还太遥远了。

当他们在2020年疯狂涌入深圳楼市，甚至在2021年深圳出台二手房指导价调控楼市的时候，他们还在往前冲，喊着深圳房价要比肩香港，那时候他们大概从来没有想过，深圳房价会跌的头破血流，迟迟看不到尽头。

2020年7月份的时候，我高喊不要入市了，等着跌10%-20%，有几个人信呢？评论区全是反对的和骂我的。

如今再回头看，2020,2021年入市的，基本上是踩在了最高点。而我的预测也不准，因为实际跌幅已经超出预期，达到了20-30%。

深圳湾的宝能太古城，现在刚需户型62平，已经从2021年炒到最高的21万多跌回了2017年的12万多，跌幅超过40%。

但在2021年房价疯狂上涨时，人人都向往住在深圳湾，谁知道房价会跌这么多呢？

而且这也不是个案，南山区后海这么坚挺又成熟的地段，因为炒作过高，很多小区都能跌40%以上。

以海月花园一期为例：2021年最高成交价约13万/平，今年8月成交价最低仅7.74万/平，跌幅约40.1%，已经跌到了指导价（8.97万）以下。

前海就更不要说了，因为概念好，都是炒房客的集中营。

深f理杀猪代表盘诺德假日，从17万跌到了11万。前海时代，从18万跌到了十三四万。月亮湾大道两边的房子，高点时十四五万，甚至十七八万，现在很多都十万出头。

宝中，这个炒作的第一地段更是非常浮夸，2020年成交均价12万，现在普遍8、9万，大量接近指导价成交的房子，也有低于指导价成交的。

宝中小户型花样年花郡21年卖15、6，现在卖6、7万，直接对半跌；

深房里杀猪盘诺德假日21年卖21年卖17万多，今年上半年卖11、2万；

还有之前热门的学区房概念，旧改概念，比如八卦岭宿舍、国城花园、鹏盛村等等，都是腰斩。

深圳网红盘华润城，2020年四期开盘的时候，新房13万，很多人都说房价肯定会冲上20万，买到一套五年后至少赚500万，让大家跟打了鸡血一样，投资客想尽了办法，没名额找人代持，钱不够合伙买，挤得万人摇。

潮水褪去，才发现当初的冲动是多么魔鬼，华润城的房子最高涨到18万就涨不动了，现在3年过去，已经降到十四万左右，虽然买了也不亏，也没赚到钱。

就算到2025年限售过去能卖的时候，成本算下来估计也没什么钱赚，五年时间只是给银行打了五年工。

当然投资客也分不同情况，对那些本身现金比较足的人来说，短期不赚就不赚吧，大不了长期持有。

但对于加杠杆投资的人来说，短期房价不涨就是成本，特别是投新房，限售期算下来，至少持有5年，中间如果资金跟不上，又不能卖，想割肉都没法割。

只能说，如今，这一类投资客也要为自己的冲动加杠杆付出代价了。

前几年，很多人为了以小博大，短时间内迅速做大自己的资产，很多人会把房子升值部分套现，将30年的住房贷款换成3年的经营贷。从银行套出更多贷款去买房，还可以降低月供。

这种高杠杆风险本来就很大，有现金流还好，但有些纯粹就是上班族，一年下来也赚不到多少钱，现在形势不好，很多人的收入又都打了折，所以压力是很大的。

经营贷最大的风险在于，当房子降价时，银行对你的房子评估价下调了，那续贷时，给你的贷款就减少了，那你的资金就会很容易出问题。

随着深圳房价下跌，今年银行评估价普遍下调25-30%，很多业主的经营贷陆续到期，面临续贷普遍额度下降的难题，导致资金链紧张。

之前证券时报就报道过一个案例。

福田桐林城市广场的一套54平二手房，之前银行评估价普遍480万左右，最近下调到436万了。

这种情况，想要成功拿到银行的贷款，就要补首付，因为银行按评估价放款，评估价下调，贷到的钱就会变少，多出来的钱就要业主去补。

当然，如果不做高评高贷就不会有这种问题，买家直接按照卖家出的价去贷款就可以了。

如果是之前调换成经营贷，现在续贷的，问题就大了。

经营贷每隔两三年就要续贷，按照现在的行情，每次续贷，评估价都要根据市场情况调整，而一旦房价出现大的下跌，续贷时就要把差价补上。

现在就是经营贷补差价的第一波高峰期。

深圳上一波的楼市高点是在2020年左右，当时很多都是用之前的房子搞经营贷出来买房。

数据之前深圳监管部门也通报过，截止到2021年8月，深圳违规流入房地产领域的经营贷，有21.55亿元。

但实际，我觉得可能还不止。

2020年的时候，深圳经营贷的利率是很低的，大概3-4%，按揭贷款的利率大概5-6%，相比较来说，经营贷划算很多。

但经营贷这个东西是最不稳定的，利率随时可能调整，比如深圳交行的经营贷，今年10月之前最低可以做到2.8%，但目前又上调到3%了。

那时候深f理事件还没出，深圳查经营贷流入楼市也不是很严，所以很多熟手都搞了经营贷，这里面大部分都是高杠杆的投资客。

这些高杠杆的投资客，月供很多都是十万八万。

而到了现在，这波人也是最惨的。

我认为今年深圳可能是市场最坏的时候，明年成交会好于今年，但这并不意味着后面深圳房价会立刻反弹。

我还会在年底的预判文章详细分析后续深圳楼市，关注我公众号的信号。

至于没有买房的要不要此刻入手？房子已经跌了不少的还要不要扛？具体建议可以文末加上我微信，我已经发在了朋友圈。

未来三四年，深圳房价如果只是缓慢复苏，高杠杆投资客根本撑不下去，很有可能要断流，那么这些投资客，心态可能真的要先崩了。

这些人，我都建议优先选择降杠杆，做好先活下去的打算。