深圳有没有放松商品房限价？

昨天深圳挂出了龙华观澜的一块地，媒体报道为深圳取消了商品房限价政策，也引起了许多粉丝的关注。但旋即，政府部门又公开否认了，称外间消息不实。顿时许多粉丝怒了啊，蒙圈了，这是要咋，玩心跳呢，铁了心不松政策了是吧。

咱们来扯一扯，感觉要准确的解读政策，越来越变成了一门复杂的学问。

扯之前，我必须得说一句，不要去苛责普罗大众不懂解读政策，实在是……政策太繁杂了，有形之手管的越多、越细、越频，老百姓越是不懂。最终必然沦为的一个结果就是，听风就是雨，人云亦云人从众。这是非常正常自然的状态，深圳也好，其它城市也好，“因城施策”都形容不了，已经是“因地施策”、“因盘施策”。这样子，只要某个时刻发生一个盘、一块地的政策不一样，都会引起人们显著的情绪扰动。对于民众也好，政策部门也好，久之都是非常有害的，尤其是政策部门，会疲于奔命的天天去辟谣、去解释，很无趣。

谈我的几个看法，看看能不能帮助大家把这事儿给整明白喽。

结论三句话：市场理解有夸张，土拍规则在松动，信号走向预示宽松。

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其一，政策回应我认为是“没错”的，的确这个信息市场存在“误读”。简单来说，这是深圳的土拍规则发生了调整，但是商品房销售规则并没有调整。

看这个问题，把土地的归土地，房子的归房子，可能会比较清晰。一个是一级市场，一个是二级市场，它们适用不同的管理规则。

在龙华观澜这块地上，土拍规则调整了。从之前的“三限双竞+摇号”（限地价、限价、限保障、竞地价、竞保障、同价摇号）变为了“单限单竞+摇号”（限地价、竞地价、同价摇号）。不再限定未来商品房的售价了。

媒体据此说这是深圳改变了自2016年以来的限价，有对的成分。因为深圳正是2016年底开始推行土拍“双限双竞”（当时也是在龙华）——2016年12月，深圳在龙华、大鹏、坪山三宗地首次采用“双限双竞”挂牌卖地。后来卖的坪山碧桂园凤凰国际公馆限定售价3.06万元/平方米。

但这个过程你要去考察它，很复杂，它经常变化（这次也是在变化中）。比如我印象中2018年深圳就基本没有推这些做法，但到2019年下半年又重启了，并在2021年升级为“三限双竞”。这些大家也没必要知道，反正就是一直在“微调”，市场亢奋时就猛，市场低迷时就松。

但“不对”的成分在哪？在于：不能理解为“深圳取消商品房销售限价”。因为不是所有的地都是公开出让的（那只占一小部分），那些城市更新的项目、早期未有售价限制的公开出让地块，他们的价格为谁所规范？如果理解为“深圳取消商品房销售限价”，这个确是解释不通。

深圳的商品房销售限价政策由2016-2017“深八条”❶厘定，今天也不曾大变。2017年深圳出台房地产价管细则——《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》❷。细则核心在两点：将新楼盘定价规则由先前的“备案制”改为“指导制”（意即政府直接定价），以及，确立新盘前后期售价“零增长”（等于直接控价）。

大家还记得那几年，香蜜湖、安托山、深圳湾大量的10w左右的开价，绵延排队几公里抢房潮，就是因此而生。比如双玺著名的“5000万蹲”，华润城“八万五”万人抢房等等，都是因为控价之故。

这也是市场一般理解意义上的“限价”，而这个政策到现在并没有变，每个楼盘开盘之前必须要去申请价格，除非你像华润城4期那样改案名，否则你涨不了价。

所以，你可以说，深圳有土地拍卖规则变了，不管未来的价格了，但是不能理解为深圳商品房限价取消了。土拍的售价是“房地联动”管制的，房子的售价是“价管政策”管制的。它们的确是两回事。卖地的时候是没有规定将来卖多少钱，但等到你将来申请预售证的时候，你还是要住建部门来定价的。所以，仔细看土地出让公告，那里明确写了，将来卖多少钱要问住建部门。

这里我们还没有说2021.2.8针对二手房的“参考价”政策，全部加起来，大家就能明白：土地价格（包含未来的房屋售价）——新房价格——二手房价格，这是一个全系统价管。现在是土拍领域的价管松动。

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其二，土拍规则松动的考量。

以这块地来观照，说明土拍规则在松动，背后的考虑值得分析。

今年深圳的土拍已经发生了一些调整，比如超总地块，超乎预期的取消了（按项目）执行17年之久“90·70”户型限制。但这次直接取消未来房价管制的调整是最大的。

我认为，这个背后有几个因素。1）响应号召，自然资源部9月的政策导向，是逐步取消地价管制。已有10来个城市呼应了，深圳也做了调整。2）深圳土地财政的需要。今年深圳公开卖地的收入大约是400亿，和过往多年都在千亿规模相比，今年大概率要腰斩了。我之前已经论述过，谁觉得深圳1年1000多亿的土地财政不重要，谁就自己去勒一下自己的裤腰带（哈哈哈）。不说其它，单说一点，因为历史欠账巨多，深圳的民生支出巨大，每年都大几百亿，尤其是医疗、教育多年苦人。在税收增速低于卖地增速之后，深圳对土地财政的依赖度是上升而非下滑的。是以，3）深圳放宽一些土拍规则，有助于把地卖出去。地块继续限制了土地溢价，但是没有再管未来的售价，就是说，开发商你有能力往高里卖你就放手干。

但能不能卖出去，这个需要看土地了。

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其三，回到实质看，甭管土拍规则怎么松动，地块的本质最重要。

我觉得这块地实在是，一般，灰常一般，地段一般，质素更一般。不讲未来住建部门到底能批多少钱，单看地块现实，我甚至觉得开发商但凡脑子没洞都不能够要啊。

地块很小，位置很一般，地图观测：地块周边多为城中村和厂房，直线距离4号线观澜站约800米，周边有龙华区中心医院。周边暂无大型商超，稍远些有观澜湖新城、天虹商场。

价格设定，起价7.54亿，封顶8.67亿，楼面价1.85万-2.13万/平米，如果按合理地售比40%计算，那么房价卖到4.63万-5.33万/平米。这周边的新盘价格也基本都是这个价格段，但是，都很不好卖。这么小的地盘，占地不到1万平米，没什么社区，地段又一般，“三宝”、“四宝”全没有，竞争力不可能搞得起来。

我觉得，政府拿这样的地出来，放松土拍规则，是诚意度不足的。因为开发商摆明着卖不起价钱，除非你搏1年后市场大起色，搏不搏？这个时候，莫说开发商没能力扩表了，就是有能力，他们也不敢买这样的项目。之前买这种犄角旮旯项目的开发商，现在都躺那里了（那谁谁，谁看谁知道）。

有本事你拿超总、香蜜湖，再不济拿前海调规后的土地出来卖，放宽土拍限价，让市场亢奋一下。

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最后，这个是在预示信号松动。

不管怎么说，在什么环节放松也好，放松及不及预期也好，方向上深圳是在政策宽松，继续行在渐进宽松的通道上。这也是这次土拍松动释放的政策信号，我认为市场有理由期待未来针对商品房交易会有更多的松绑政策。

从9月至今，深圳放了一些政策，比如认房不认贷、存量房贷下调，但基本上都是落地全国性政策。而且，像首付下调，到现在也没有执行。前阵子传出来的中介可以公开市场真实报价，也被按了下去。和四大城市相比，深圳的房地产价格跌幅最大，但政策松动的最慢也最小。这也导致市场非常的期（不）待（满），以至于任何一项小作文也好，政策细部宽松也好，市场都会暴走一波。实则都在表达情绪。

往后看，我想谁也挡不住，持续松绑是必然的。也许政策部门是想看看11月的市场表现之后再做下一步打算，但我认为方向是不会有悬念的。

冷静面对，耐心等待。

索引：

❶《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》2016.10，http://www.sz.gov.cn/zfgb/2016/gb975/content/mpost_4950783.html。

❷《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》2017.1，http://www.szft.gov.cn/bmxx/qcsgxj/tzgg/content/post_4707592.html。

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