浦开云璟二期官方预约通道丨浦东区浦开云璟售楼处丨最新楼盘详情

徐汇滨江堪堪越线触发积分制之后，所有中低分的买房人瞬间又觉得自己行了，等等党的胜利来的就是这么突然。

浦开云璟二期
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紧接着，前滩和莘庄先后遭遇滑铁卢，高积分俱乐部又痛失两员大将

这还没完，11批次新盘预测名单中，还有不少高分“钉子户”，正瑟瑟发抖

浦开云璟就是其中之一

一个槽点满满却直取79.35高分的楼盘

如今项目二期卷土重来，价格来到了9.1万/㎡，是延续往日荣耀还是被现实打的满地找牙？今天我们就实地踩盘一起去看看

我们先来讲项目，然后是张家浜板块，最后来聊聊大家更关心的倒挂、学区和积分，你接着往下看！

乱世出CP感

现在的开发商和买房人，真的是活脱脱的一堆CP

买房人像渣男（这只是一个比喻）

我可以喜欢长风也可以中意华漕，还可以偏爱张家浜

我可以在绿城的群里滔滔不绝，也可以潜伏在浦开云璟的群里一言不发

承包多处鱼塘，做时间管理大师，多处撒网重点捕捞，主打一个雨露均沾

这类购房者的特点就是：喘气

开发商像一个渣女（这依然只是一个比喻）

哎呀~开盘时间不确定、开盘价格不确定、积分情况不明朗，但你非常有机会哦

反正就是吊着你，风里雨里，等我V你，放鸽子是常态，准点是意外

典型代表就是浦开·云璟一期和二期

首先要说明的一点是

浦开·云璟二期这个叫法其实并不准确

之所以这么说，除了两个地块完全不互通这个原因之外，更重要的一点是：

物业也不一样

浦开云璟一期是7.9元/月·m²的仁恒物业

浦开云璟二期是超过10元/月·m²的保利物业（具体以官方公布为准）

浦开云璟沙盘实拍，拍摄于11月10日

按照这个节奏，二期的会所大概率不对一期业主开放，这件事情就很难评，见仁见智

当然，除此之外，两个地块依然是同母异父的亲兄弟

一模一样的外立面、半斤八两的得房率、相似的户型及交付装标

浦开云璟项目实拍，拍摄于11月10日

铝板+玻璃+石材的外立面真香

浦开云璟一期的外立面的完成度已经非常高了，这也可以让我们一窥真容

浦开云璟外立面实拍，拍摄于11月10日

相较于效果图，还原度可以说是很不错了，虽然还没有最终完成，但是可以看到，整体的外立面平整度和观感非常nice，没有临时更改方案、没有偷工减料、没有鱼目混珠，这原本的理所当然，如今确实弥足珍贵，真的是很心酸

项目二期的外立面会直接复刻一期，也算是光荣继承了

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在这一点上，浦开云璟至少领先上海绝大多数的新盘了，毕竟主要的竞对都还在玩有关真石漆的文字游戏

颜值即正义，在二手房市场也更有竞争力！

更遥遥领先的是项目的车位比，虽然相较于一期有缩水，但是1:1.82的车位比+人车分流的高配，已经很长时间没在千万级别的新盘上看到了，尤其是浦东

稍加对比

• 华发半岛华庭 车位比：1:1.3
• 绿城繁花三章 车位比在1.1-1.3之间
• 华润前滩润璟 车位比1:1.2
• 中海海上和集 车位比1:1.1

这对于不准备买浦开云璟的朋友来说也是一件好事，以后去浦东足球场看比赛，起码不用再发愁停车了~

锦绣东路/金湘路实拍，拍摄于11月10日

劝退级的得房率

外立面华山论剑登顶，得房率街头斗殴团灭

即便不是倒数第一，但绝对是印象深刻，很多买房人提起浦开云璟，第一句话就是：

得房率不高

在5月份一期开盘结束之后，很多人都在猜，项目二期会不会在得房率上有所改善，甚至畅想会恶补到80%，现在水落石出了，买房人心里的大石头直接堵住了

小户型得房率依然很低，大户型得房率差强人意

浦开云璟二期

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关于低得房率，小胖看房有过专业解释：

建面约85平米户型由于所在楼栋一层全部架空，导致公摊增加，得房率稍低。建面约97平米三房户型，由于每单元仅26户公摊，得房率会相对低一点。其余大户型得房率偏低跟核心筒有关：上海15-18层住宅的户型核心筒一般有两种，第一种是分离式核心筒，两电梯四户，北侧有连廊；第二种是集中式核心筒，两电梯两户。两梯四户得房率高，中间户北侧采光相对差一些。两梯两户得房率低，尤其对小户型的影响比较大，但是独立电梯厅入户，品质高。上海的不少高品质楼盘选择两梯两户核心筒形式，浦开云璟二期的建面约120平米和建面约140平米户型就是这种。

解释的非常全面并且字很多，但其实说服力有限

在我的理解范畴里，这件事情属于是

没有困难，创造困难也要上

一个容积率2.0的小区，一般开发商都是稳如老狗，带连廊的小高层产品是标准答案

但好像浦开不这么认为

架空层、梯户比、无连廊都刀刀砍在得房率上，如果这是一个纯大户型小区，这样的操作其实问题不大，毕竟只要面积够大，室内空间总能够用

以空间换品质，大户型很开心，只有小户型受伤的世界达成了

好在，浦开云璟二期，小户型更小了，总价直接下探到700+万，这是浦东置业的热门区间，还是不愁卖

小胖看房小程序上有关于户型尺寸及地毯率的数据，大家可以自己翻看

左右滑动查看全部

没毛病的精装交付

浦开云璟二期的装标基本上也是复刻一期，唯宝台盆、汉斯格雅淋浴、西门子厨具和科勒洁具，总体上来讲很不错

浦开云璟120m²样板间实拍

基本上属于3000-3500元/m²的装标水平，放在当前的新房市场来看，也算出类拔萃

正在开放的样板间还是一期的120m²的样板间，已经看过的朋友直接准备材料就好了

越等越久的期房

上海新房的最晚交房时间已经跨过了2026年，但是大部分还保持在年初，比如绿城·沁兰园的26年2月（具体以官网公布为准）

而浦开云璟二期的交付还要3年，预计26年年底，这什么概念？

跟哪吒怀胎的时间差不多，就是不知道最后出来的是魔丸还是灵珠？

还有一些槽点

大家都已经快习惯的30+米楼间距（部分楼间距60+米）以及85m²的两房户型，最终的结果就是，120m²户型成为最大赢家，自住投资都很nice，估计一房一价也会有体现！

浦开云璟楼间距示意

张家浜最重要的不是“张家浜”

张家浜的兴起源于一张图

张家浜规划图

地铁、商业、办公、住宅、公园，基本上能戳中买房人的因素全都包含进来了

尤其是张家浜楔形绿地，很多人非常喜欢

但楔形绿地最重要的是定义，而不是绿地本身，上海10块楔形绿地大都在外环以内，张家浜更是横跨在中环上

楔形绿地位置示意图

市中心的大体量公园，你会想到世纪公园，更多人会联想到纽约曼哈顿中央公园

想法很好，但说实话，上海任何一个公园都不具备比肩曼哈顿中央公园的实力

曼哈顿中央绿地实拍图，图源网络

说一个最基本的数据：

2015年有4200万人游览曼哈顿中央公园；

曼哈顿中央公园周边10分钟步行可达的范围内，居住着55.7万人，搭乘半小时的公交或地铁覆盖超120万人

世纪公园在2019年的游客数量不足曼哈顿中央公园的6%

这只是单纯的比较，以免大家有过高的期望；就上海目前的居住现状来讲，能住在世纪公园或者是张家浜楔形绿地旁边的，已经称得上是人上人

张家浜楔形绿地-悦动公园实拍，拍摄于11月10日

还有已经营业的浦东足球场、在建中的华润万象城和5A级写字楼等等，未来配置相当值得期待

锦绣东路/金湘路实拍，拍摄于11月10日

但这些只能算是锦上添花

张家浜真正的基本盘是中环+两条地铁

14号线和21号线就如同两条胳膊，与浦东一众老大哥手拉手，心连心

陆家嘴、碧云、金桥、张江本就是商品房供应稀缺，张家浜正好填上了这一个缺口

金滇路实拍，拍摄于11月10日

而且，浦开操盘整体开发保障了这一批片区的居住品质和氛围，下一个碧云不是随便说说

从板块能级来看，张家浜远超唐镇、森兰

浦开云璟二期自然也不缺买房人all in

最后来说说倒挂、学校和积分

说倒挂就一定要说学校，这是全市新房价值的一个重要支撑，浦东更甚

目前浦开云璟周边从幼儿园到中学都是现成的，总体处于中等水平，与买房人心中的好学区有着不小的差距，张家浜板块新建的九年一贯制学校距离项目有点远，销售对此也是三缄其口

难道只能接受学区盲盒？

非也，且不说未来浦开云璟周边的住宅小区全都建成后，当前的学校是否有足够的承载力，就凭着“下一个碧云”的名头，浦开云璟业主也配的上一个更好的学校

张家浜九年一贯制学校建面约4.7万方，54个班级的规模（即每个年级６个班），包括小学部、中学部、综合楼、体育馆、排球馆、礼堂、创新中心等。

倒挂我们按照有学区和无学区两个视角

张家浜板块目前没有商品二手次新房，我们直接找周边的标杆学区二手房

链家挂牌截图

虽然万科翡翠公园六期和张江汤臣豪园四期在房龄、外立面、容积率等方面跟浦开云璟有很大差异，但考虑到3年交房时间和偏低的得房率以及区域的成熟度，个中差异基本上可以拉平

也即是，如果有顶级学区加入，浦开云璟二期的倒挂保守估计在30-40%之间

没学区加持的倒挂，我们可以参照学区对口调整前的汤臣豪园，2020年的价格在9万/m²左右，目前的合理估计约在11万/m²

也即是，没有顶级学区加入，浦开云璟二期的倒挂保守估计在15-20%之间

还是要说，倒挂不是唯一标准，需求才是硬道理！

低分买房人之间的战斗

之前小胖看房做过一个投票，近2000人参与，超过8成的人认为积分会下降到中等积分以下，这其中的主流声音是“积分友好”

除了投票结果，这张图的看点在于，至少还有2000多个买房人在等待浦开云璟二期，而且大部分都是中低分

这就说我所说的：低分买房人之间的战斗

浦开云璟的地段加大饼再加上两条地铁，目标买房人的群体规模毋庸置疑，在当前市场偏冷的状态下，高分王者可能会静观其变，但低分买房人已经倾巢出动

刚出分的安高·申宸院二期，71.31分（0.13社保系数后）与一期积分基本持平（供应量、积分都持平）

而浦开云璟二期供应量翻倍，触发积分不在话下，但积分很有可能会大幅低于一期，预计会在68-73分左右（0.15社保系数后）

值不值all in

要不要买某个新盘，最重要的是要看自身的情况

85m²的两房，很多人会觉得鸡肋，但同样也有很多人喜欢，与百平三房拉开足够大的价差，二手房市场上依然吃香

最值得all in的是120m²的三房，投资自住两相宜

当然，你也可以去等接下来的浦开云璟三期、四期，目前已经动工，快的话明年一季度就会入市，依然是浦开出品

金豫路实拍，拍摄于11月10日

浦开云璟二期

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