“文旅+地产”玩不转了？恒大华侨城纷纷陷入残局

深圳欢乐谷游乐园过山车碰撞事故，表面看是安全生产问题，却将背后的“旅游+地产”模式的阿喀硫斯之踵暴露出来。

10月27日，事故发生当天，欢乐谷母公司、央企华侨城地产也发布了三季报，显示前三季度亏损33.47亿元人民币，净利润同比下降560%。公司将利润大幅下滑归因于房地产项目销售不佳以及联营公司亏损等。

一些网民猜测，母公司财务不佳，影响了旗下乐园的安全运营，但并没有证据证明这种关联。华侨城10月30日凌晨发布了该事件的公告，称事故对公司整体生产经营影响可控。

投资者担忧，此次的安全事故会打断华侨城的旅游业务的复苏，他们同时也担忧，在房地产下行之际，文旅收入是否还能帮撑起这家央企。事实上，其他曾大举布局文旅项目的地产公司，例如万达、恒大和融创，皆因房产销售主业陷入困境而不得不放弃了文旅业务。

1、昔日模范

华侨城地产作为最大的文旅地产企业，旅游和房地产是主要的业务来源。但在2022年，冠病疫情导致各地封控，叠加地产信贷收紧，冲击了华侨城的主要业务，导致该公司出现了15年来的首次由盈转亏，亏损金额达109亿元。

今年旅游复苏，前三季度华侨城旗下文旅企业合计接待游客7247万人次，同比增长55%，恢复至2019年同期的148%。

旅游业务大幅提升，依然未能覆盖房产销量不佳的缺口。今年前9个月，华侨城累计实现合同销售面积154.1万平方米，较上年同期减少23%。截至9月末，华侨城剔除预收款后的资产负债率为73%，净负债率为108%。

总部在深圳的华侨城地产，从“锦绣中华”项目开始，就将文旅和地产结合，一度是其他地产公司学习的标杆。华侨城的模式，具体而言，是在各城市非核心地区低价拿地后，进行主题乐园等旅游项目的投资和开发，通过旅游项目带来的溢出效应，带动毗邻的房产升值，然后通过房产销售快速套现。

但文旅门票的营收，与房产销售额相比，是杯水车薪。有媒体报道称，华侨城以门票为主的纯文旅营收占比不足25%。于是，在房地产市场火热的那些年，以文旅为由头拿地，以地产项目反哺，成了潮流。

2、地产是皮，文旅是毛，皮之不存毛将焉附

在房地产进入2021年的调整期之前，除了华侨城，万达、恒大、融创等多家地产企业，也都纷纷投资文旅地产，投资标的包括但不限于酒店、乐园，以及文化小镇等。另有一些地产集团还加大了文旅项目的整合力度，如祥源集团于2022年11月将旗下“祥源文化”更名为“祥源文旅”。

执惠集团创始人兼董事长刘照慧2022年7月发文称，恒大、佳兆业、碧桂园、世贸、建业、融创、宝能等60余家爆雷房企的共同点，是都布局了文旅项目。

他指出，2018年至2021年间，大多数地产公司都成立了文旅公司，但是他们所开发的文旅项目，大部分都不成功。“买IP、攒团队、讲故事，假模假样的运营，脑子里惦记的基本还是怎么卖房子。”

随着这些地产公司陷入流动性危机，文旅资产就会被剥离，找下家接盘。例如，佳兆业集团出售旗下金沙湾国际乐园项目给西部信托，建业集团出售了旗下的华谊兄弟电影小镇和“只有河南·戏剧幻城”给河南国资，融创出售深圳冰雪文旅城给国有的华发股份等。

上述股权出售，基本是转给信托和国企。然而文旅项目，接盘往往只是开始，后期的运营才是难题。信托公司和国企是否有能力继续运营好，还是一个问号。

那些还没有找到接盘者，项目又没有建成的，就可能变成烂尾工程。

3、烂尾的文旅项目

典型的例子是恒大。2017年，恒大在广州召开新闻发布会，宣布将打造世界顶级主题乐园，五年内在中国布局15个城市布局“恒大童世界”项目，每个项目辐射半径500公里，8000万人口，拉动旅游消费达到200亿元以上。

根据旅游自媒体“新旅界”梳理，实际传出开工的恒大文旅城项目，一共有17个，而自恒大爆雷以来，这些项目的文旅部分，整体来说处于搁置状态。其中在贵阳开工建设到一半的旅游城，也成为了“烂尾城”。有网民称，周边房子一度卖到1万2000元一平，现在连5000都不到。

报道称，地方政府的态度，是先保证项目的住宅楼交楼，文旅部分，一些政府表示要等待恒大的方案，另一些则表示希望重新招商。“等确保了住宅区的完工，商业项目的推进再视情况而定”。但这一“视情况而定”将持续多久，未来文旅项目是否有眉目继续推进，对各地而言还是未知数。

这些项目往往落在大城市的卫星城，或者是三线城市，而每个项目的投资数额又几乎都在数百亿以上，对于地方政府而言，很难靠自己解决。

与保交楼不同，文旅项目并不直接关乎民生，就优先级而言，排在保交楼之后。此前一位接近恒大的知情人士表示，恒大住宅项目烂尾的情况并不多，烂尾楼盘主要是位于昆明、贵阳等地的文旅项目。

在房地产行业高增长时期，面对企业承诺的上亿投资和潜在的旅游繁荣景象，地方政府很难不心动，如今面对烂尾项目，地方政府也很难不忧虑。“旅游+地产”模式陷入残局，地方政府从中可吸取的教训是，在为文旅项目招商时，需做好风险和文旅运营本身能力的评估，而非仅仅看到投资数额和企业描述的宏大愿景。