Q3财报：4单保租房REITs盈利情况如何

近期，中金厦门安居REIT、红土创新深圳人才安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT均已发布2023年第三季度财务报告。

从营收、净利润、毛利率、息税折旧摊销前利润率、出租率等维度，我们进行了一次比较。

在进行比较之前，我们有必要对4单项目的资产做个赘述——北京保障房REIT底层资产为2个公租房公寓项目，包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目，可出租房间数 2168 套；

中金厦门安居REIT所持有底层资产为位于厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓2个保租房项目，合计拥有房源4665套；

红土深圳安居REIT底层资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4个保租房项目，共计1830 套房及其配套；

华润有巢REIT底层资产为两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，共2612间房。

净利润：垫底的居然是它

从第三季度营收数据来看，四单保租房REITs营业收入由高到低依次分别为华润有巢REIT、厦门安居REIT、北京保障房REIT、深圳安居REIT，华润有巢位居收入第一。

从净利润的数据来看，这个排位顺序有了变化。

北京保障房REIT以净利润780.88万元位列第一；第二是厦门安居REIT，净利润694.36万元；排在第三的是深圳安居REIT，净利润629.16万元；华润有巢REIT净利润151.55万元，垫底。

但从毛利率数据来看，北京保障房REIT则以48.99%的毛利率排在第四，在4单保租房REIT中，毛利率数据最高的是厦门安居REIT，为89.80%；深圳安居REIT排第二，毛利率64.43%；华润有巢REIT的毛利率是54.15%，排在第三。

从息税折旧摊销前利润率（EBITDA）来看，今年第三季度4单保租房REITs由高到低依次为：深圳安居REIT的95.69%、厦门安居REIT的86.98%、京保REIT的80.56%以及华润有巢REIT的69.20%。

众所周知，如果一个公司的EBITDA持续增长，那么说明该公司的经营效率在提高，盈利能力在增强。反之，如果EBITDA持续下降，那么可能说明公司的成本控制能力较弱，盈利能力在下滑。

从时间这条线做一个对比，对比今年第1、2季度，华润有巢REIT的息税折旧摊销前利润率分别是70.87%、70.56%，第3季度略有下滑。

今年第1、2季度，深圳安居REIT的息税折旧摊销前利润率分别是为97.12%、96.34%，第3季度也略有下滑，降到了95.69%。

今年第1、2季度，厦门中金REIT的息税折旧摊销前利润率分别是87.23%、85.96%，第3季度比第2季度略微上升。

此外，从可供分配金额来看，从高到低的排序是厦门安居REIT的1465.88万元、华润有巢REIT的1435.15万元、京保REIT的1374.61万元、深圳安居REIT的1332.80万元。

客群差异：B端、C端各有千秋

出租率方面，厦门安居REIT的项目表现最为优秀，出租率为 99.55%，接近于满租。

深圳安居REIT的4个项目出租率均超过98%，北京保障房2个项目出租率为97%，华润有巢REIT的泗泾项目出租率为 94.54%，东部经开区项目为 91.32%。

相比由住房保障部门统一组织开展配租的项目，华润有巢REIT的2个项目完全采用市场化运作，招商更灵活，但C端租客的换租也加剧了项目的不稳定性。

从客户结构来看，华润有巢REIT客群中很明显的一个特点，个人租户占比更高，企业客户集中度分散。

其中，有巢泗泾项目出租率为 94.54%，排名前五企业客户合计 63 间，占比 5.27%；有巢东部经开区项目出租率为 91.32%，排名前五企业客户合计 68 间，占比 5.52%。

同样都是市场化运营，万科泊寓对B端企业客户服务的能力有目共睹，截至今年9月30日，泊寓的企业客户占比提升到22.5%。

这一点，华润有巢可以跟万科泊寓认真取取经。

华润有巢东部经开区项目现有91.32%出租率还有提升的空间，至少可以再提高3-5个百分点。

毕竟，今年上半年东部经开区项目也做到了出租率96.36%，还是有努力的空间。

深圳安居REIT的企业租户占比也不低。

比如，安居锦园项目企业租户占比为 100%，保利香槟苑项目、安居百泉阁项目、凤凰公馆项目的企业租户占比分别为 75.70%、64.87%、24.09%。

另外2单REIT的个人租户占比不低，厦门安居REIT项目的个人租户占比 91.75%，企业租户占比 8.25%。

北京保障房的文龙家园项目企业客户比例为 21.55%，个人租户比例为 78.45%；熙悦尚郡项目全部为个人租户。

综合上文来看，4单保租房REIT的表现可圈可点，底层资产经营稳健，出租率稳定且维持高位，盈利能力仍有提升空间。

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