10年涨幅72.7%！当初“嫌弃”东京二手房的人，正在后悔……

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

国内有投资者刚尝试出海到日本置业时，最容易感到费解的一件事是：

为什么日本的二手房市场交易可以如此红火？

因为提起「二手房」这个词，不少人下意识便会和“老破小”、“不保值”、“难出手”等状况联系起来，但在日本现实却完全相反。

最近，在东京市中心“豪宅效应”的加持下，核心区域的二手公寓房价也跟着一路水涨船高，看似是新房和塔楼推动着二手房的资产升值；

可其实，过去这10年间，二手公寓才真正是日本房产投资中的“最大黑马”。

不查不知道，一查吓一跳。

原来在2012-2022这长达10年的时间里，整个东京圈二手公寓房价不仅保持着持续上涨的趋势，而且二手房涨价幅度竟比新房还要高出不少！

根据日本不动产经济研究所的统计数据，2012年，东京圈新建公寓的出售均价为4563万日元，到了2022年，新公寓的均价来到6907万日元；

10年增幅51.4%。

可相较之下，2012年东京圈二手公寓的交易均价为2515万日元，但到了2022年二手公寓的均价就涨至4343万日元；

二手房10年间价格涨幅高达惊人的72.7%！甚至增长率比新房超出了21.3个百分点。

这等于直接说明了，至少在东京长达10年的时间里，众人对二手房的购入需求比新房高。

除了房价涨幅差异明显之外，二手公寓和新建公寓两者的“价格差”也在逐年缩小，并明显开始往“卖方市场”倾斜。

比如，2012年东京圈新建公寓和二手公寓的价格，分别为4563万日元和2515万日元，当年只需用“5.5折”后的新房价，就可以买下一套二手房。

但到了2022年，东京圈二手公寓的售价已经上升到新建公寓价格约63%的水平，再想用“6折以下”的新房价入手二手房，根本不可能了。

意味着，东京二手公寓价值向来被低估的情况正迅速减少，“廉价感”消失。

与此同时，根据我们的观察，二手公寓从挂牌出售到签订合同的“成交天数”也在缩短。

不管什么交易，准则都是通用的，只要需求＞供给，用时就越短。以东京23区为例，小户型公寓挂牌售卖周期，一般只需一周或一个月的时间左右。

涨幅、价格差、成交天数，这各种数据，无一不印证了东京二手房备受追捧的事实。那对于投资者来说，收益回报的空间也更大，尤其是早入场、早持有的房东们。

针对在日本买房要怎么选地段、怎么选房、怎么交易、怎么管理等，我们特意整理了一份《日本选房指南》，有需要的朋友可以扫码领取：

回到根本，日本（好区域）的二手房，到底凭什么可以在房地产市场上流通得风生水起呢？

有几点原因：

第一，日本是一个实行土地私有制的国家，并讲究永久产权，因此在日本买房=买土地。哪怕建筑物会随着时间折旧，但土地本身是保值甚至是不断升值的。

正如当前很多日本大开发商，在东京核心地段逐家逐户“求”业主出售 祖宅老屋，准备重新开发建设。

第二，得益于日本高质量的房屋建筑和维护标准。

既因为永久产权的存在，也因为日本是个灾害多发的国家，为此对房屋质量标准定得很高，自2007年开始国土交通省便提出“200年住宅”的概念，提高房屋使用寿命。

像是日本的物业公司，普遍每3个月检修一次电梯，一年定期疏通下水道，每5年做一次屋顶防水，每10-20年对楼房外墙进行翻新……将近40年的修缮计划都给安排得明明白白。

第三，日本政府也大力支出二手房的交易买卖。

比如，降低民众二手房的贷款利率并减免相关税收，若当中有人需要对二手房进行装修或改造，也可以向政府申请支援金。

第四，日本租客保护条例比较规范，所以即便同区域的新房价格比二手房高出70%，新房租金也最多比二手房高出20%-30%左右。

这也使得，不管是出于自住、还是租赁目的，日本新房的受众群体远不如二手房，像日本的高级塔楼基本都是高收入一族、或海外富豪出于享受购买。

而大多数注重投资收益回报的买家来说，二手房或二手一栋楼的“性价比”更高，再次交易的难度也更低。

2023年海外对日本长租公寓的投资额创新高

在当下的日本成为全球的投资热土之际，有可靠机构预测：到2030年，日本二手房购买和转售的市场将增长22%，持续扩大。

所以才说，在日本进行置业投资，确实是“新不如旧”，二手房市场才是真正的宝藏。

如果你想进一步了解在日本投资要怎么买、怎么选、后续怎么管理等等，

我们整理了一份【购房指南】，总结了日本买房所有要点，有需要的朋友可以扫码添加微信领取阅读：

参考资料：

1.乐待，《中古マンション価格が10年で1.7倍に！売り手市場はいつまで続くのか？》

2.suumo，《中古住宅買取再販市場は2030年に22％増の5万戸へ。市場拡大の理由とは？》