运东的没落，是不是必然？

最近在寒山闻钟上刷到一条《逃离运东南》的帖子，这条“控诉”甚至引起了五十多条的回复。

如今提及吴江区运东板块，板块外的人用短短的“园区南”三个字概括；但对于住在板块内的人来说，似乎有写不完的吐槽和不满。

运东板块由此被打上了“难难难”的标签。

那么这个曾经一条东环南延高架搭上“30分钟园区南”顺风车的运东，靠着不错的交通利好，怎么沦落成如今买房人口中的一个个槽点的呢？

今天我们就一起看看运东这个板块，除了交通，到底还有什么？

·板块现状与痛点·

一个不能否认的事实是，运东板块的的确确是靠着交通发展起来的。

时间重回2019年2月，东环南延二期正式通车，从吴江运东不过半小时，就可以自驾到园区。

同时运东西面近邻吴江太湖新城，开车最多20分钟也就能达到。

所以当时靠着自身还不错的交通属性和两位大哥的光环辐射，运东享受着别的板块的配套资源。再加上“1”字头的房价，运东成为外溢刚需客户的选择之一。

但是别人的终究是别人的，运东除了一条高架路，自身还有什么呢？

就目前来看，运东的配置还真有些不太行，特别是对住在板块内的居民而言。

首先是城市面貌问题，早期的运东板块内多为工厂，城市界面较差，虽然后期逐渐迁出，环境得到改善，但这始终是一个漫长的过程。

与此同时，运东板块也一直存在违停泛滥、菜场脏乱差等基础设施建设问题。

其次，就是整个板块的居住便利性，比如运东常年被吐槽的商业问题，一个板块至今还没有一个属于自己的商业配套，完全依靠外部配套的板块，生活便利性也注定会大打折扣。

甚至居民连最基本的买水、买菜，也因为距离成为生活中的难题。

·遥遥无期的规划·

不难发现，运东板块的现状和痛点都很清晰，所以运东也一直在针对这些存在的问题做出改善和规划。

但有些不尽如人意的是，这些规划似乎仍然看不到尽头，遥遥无期。

▋规划中的10号线地铁

运东虽然有很强的的交通属性，但这也仅针对有车一族。

恰恰相反的是，作为刚需聚集的运东，对轨道交通的需求并不低。于是千呼万唤，终于等来了轨交10号线，据了解将在运东设有两个站点，分别是江陵大道东、云梨路。

但需要注意的是，作为苏州首条市域（郊）铁路，预计将于2028年6月才会开通初期运营“苏虞张段”，也就是途经相城区、常熟市、张家港市的这几段。

至于这条轨交南向吴江区路段部分，目前还没有个明确的时间，也就是说，这条线路暂时仅限规划图纸上。

▋无法落地的商业

运东的商业痛，一部分来自板块内商业的空白，另一部分就是那些迟迟兑现不了的商业规划。

两年前，宝龙城商业综合体项目的签约，算是给运东人民一剂希望，这个面积不小于8万㎡、且集艺术、商业、生活为一体的高端综合体，如果建成后，将是运东板块一个新的商业地标。

但很可惜的是，宝龙地产自去年暴雷后，便陷入大量债务纠纷当中，自身难保，而运东的这宗商业地块的结局是后期走招拍挂流程。

当然，运东也不是只有这一块商业，根据寒山闻钟上规划科的回复可知，在运东大道与庞山路交叉口东北角弹性地块将调整为商业地块。

从地图上来看的话，整个地块面积并不大，预估是一个小型商业体。

目前这块地的进度也一拖再拖，自去年8月公布说将在2022年下半年地块调整完成，一年多时间过去了，如今终于是完成编制，上报流程中。

但要问这块地具体何时可以上报完成，只能说暂未可知，而要等到商业建成开业，那又会是一个长路漫漫的过程。

▋在建的云梨路总部经济带

说到运东的大饼，就不得不提云梨路总部经济带。

这个被冠以“南苏州城市CBD”高端定位的项目，不仅集聚办公、研发、展示功能、商业综合体为一体，未来更是片区的中央商务区，以及吴江开发区产城融合的一张独特名片。

这条总长度约1.9公里、总面积约1800亩的经济集聚区，还将引进企业总部、金融集聚、商务办公等高端业态。

未来如果建成后，将会大大提升运东板块的产业和经济发展，人们所困扰的居住问题，或许也将能一并解决。

但现实是，如今关于这条经济带的消息寥寥无几，连最近的建设进展都有些难以找到。

不能否认，规划需要时间来兑现，但时间过后，这些规划如果还是遥遥无期的状态，那就实在很难让人信服了。

·沉寂的楼市·

当然，吴江运东的没落，还有一部分体现在楼市节奏上。

运东最早的出圈要追溯到东环南延开通的2019年，“不到200万买园区南”成为当时的口号。

运东楼市的火热由此开启，甚至经常上演抢房戏码。当时的翡翠公园、大运河府、三千邑、四季春晓等红盘去化成绩都很不错。

吴江运东也凭73.4万㎡的成交面积位列2019年市区新房成交面积第三。

高潮之后自然是退潮，但运东的楼市热度在前两年倒也一直是居高不下。

包括新希望锦麟府、中旅运东名著、中建河风印月、旭辉吴门里等多个小区在内，小户型+低价格，让运东成为大部分刚需年轻人的上车选择。

但自就今年以来，风光一时的运东楼市突然沉寂了。

▋入市新房变少

一个明显的原因，今年以来，运东板块出让地块和入市项目都突然变少。

目前仅有3个新盘项目在售，而且都是顺销过一年+的老盘。

还有个东运36号地块项目，该地块自2021年出让后，就一直没有动静。

无新出让地块、无新盘入市，楼市热度自然起不来。

▋价格上涨，刚需属性减弱

另外一点，就是运东板块新房价格今年也开始上涨。

以恒力健康城为例，今年6月份，项目四期取证，备案均价约21329元/㎡，这个价格相较于去年12月份3批次20429元/㎡，上涨了900元/㎡。

如今运东的新房的价格也逐渐从“1”字头涨为“2”字头，曾经200万买园区南的价格优势也渐渐被削弱。

如此一来，不那么刚需的运东还真的会有人买账吗？

·最后·

我们常常对一个有无发展前景的板块下定义，是看它有没有规划，因为我们相信有规划就会有未来。

但是我们也往往会忽略这份规划是否真的可以兑现吗？

运东就是那个最好的案例。它不缺规划、也发展了一段时间，但结果好像并不如人意。

回到最开始那个问题：运东的没落是必然吗？现在来看，这似乎是一个不那么难回答的命题。▋

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编辑：净净｜主编：Miao

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