老旧小区换新颜！清镇市探索社会资本参与老旧小区改造和后续长效管理机制

贵阳网·甲秀新闻讯截至2023年，清镇市共有老旧小区249个，其中没有物业管理的小区183个，占比73.5%，相当于“4个老旧小区中3个没有物管”。今年4月以来，聚焦群众反映强烈的老旧小区管理“急难愁盼”问题，清镇市在“一县一试点”改革中，建立社会资本参与老旧小区改造及后续服务管理机制，以求建好、管好、用好改造后的项目，以外引活水的方式巩固提升改造成果，形成良性循环，提升居民幸福指数。

■ 制定“六个有”“三个转变”目标

在探索建立社会资本参与老旧小区改造及后续服务管理机制工作中，清镇市成立了市委书记、市长任组长，市委副书记、市政府常务副市长任副组长的试点建设工作专班。专班就老旧小区后续管理突出问题开展调度工作，各相关单位按照专班要求，认真落实工作职责，确保试点工作取得成效。

为推动工作顺利开展，清镇市制定了实现“六个有”和“三个转变”的目标，具体为，从全市老旧小区中选取三个有代表性的老旧小区作为试点，探索引入社会资本参与改造和后续服务管理，使试点老旧小区达到“六个有”目标，即“有管理团队、有公共保洁、有秩序维护、有设施维保、有持续收益、有便民服务”。通过改造，小区居民从“有房住”转变到“更宜居”，让群众获得感、幸福感、安全感明显提升；社会资本从“无动力”转变到“可持续”；城市建设从政府“独角戏”转变到社会“大合唱”，城市更新和管理机制体制有效建立并高效运转。

“我们要摸着石头过河，推动构建‘纵向到底、横向到边、共建共治共享’的老旧小区治理体系，让居民生活更方便、更舒心、更美好。”清镇市城市更新事务中心三改事务科科长蒋荣培说。

■ 创新举措推动老旧小区改造

为推动老旧小区改造工作，清镇市多次开展调研，广泛征求居民意见建议，召集相关部门、组建专家组对改革试点可行性模式进行研讨，出台了一系列举措。

如何解决资金问题，是老旧小区后续管理服务的一大痛点。对此，清镇市创新提出了“居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、配建设施收益一点、政策支持一点”的“五个一”方式。“后续管理服务需要持续花钱，我们通过多方出资的方式虽然增加了工作量，但是为资金保障提供了更多的稳定性。”蒋荣培说。

为吸引更多社会资本参与，清镇市探索“N+”项目模式推动老旧小区改造。“新建+改造”，以新带旧对整个老旧小区及周边进行统筹规划，引入社会企业建设新项目搭配老旧小区改造；“市场化社区服务+改造”，社会资本通过提供专业服务方式参与改造，服务内容包括养老、托育、便民等；“运营小区资源+改造”，社会资本作为改造的实施主体，全程负责老旧小区改造实施以及后续运营、维护更新等，并以绿色、健康、智慧等新理念接管小区物业管理，运营停车场、小区APP 、社区金融等经营性项目；“物业+改造”，社会资本通过提供专业化物业服务方式参与，经业主大会决定，通过招标等方式选定物业服务企业，参与老旧小区改造。

在后续服务管理上，清镇市推出了三种模式：“企业+社区”承接老旧小区物业管理，按照“收支基本平衡”原则，征求老旧小区住户意愿，由“平台公司+社会资本”成立商管公司，制定试点小区具体执行方案，承接试点小区物业服务；“物业+自治”有偿服务，对无物业管理的试点小区民意调查中业主愿意出资选聘物业公司或居民自治的，按照“使用者付费”原则，推动小区实现物业社会化、市场化管理；“街道+临时业委会+物业”服务，对无物业管理小区，居民也不愿意进行自治、没有成立业委会条件的，由属地街道指导所属村（居）发动群众成立临时业委会，由街道及小区临时业委会共同招聘物业服务公司进驻，对小区进行专业化管理，小区业主先行体验一段时间物业服务，再征求意见确定是否继续购买物业服务。

■ 三个试点小区改造全面铺开

目前，清镇市探索社会资本参与老旧小区改造和后续长效管理机制的三个试点老旧小区工作已全面铺开。

滨湖街道贵铁社区已经完成地下管网、道路硬化、绿化等工程，即将开展屋顶防水和楼道整治。贵铁小区位于红枫湖畔，是原贵州铁合金厂职工家属小区，该厂破产后，小区的管理服务只有卫生打扫这一项。接下来，该小区将引入托管公司，打理好该小区的门面、车库、公租房等资产。针对越来越多的新能源汽车充电需求，还计划联合企业在小区的闲置地块建设充电桩。盘活资产后，购买更优质的物业服务。

工人在水晶西部生活区粉刷墙体。

巢凤街道水晶西部生活区已完成地下管网、路面修复、绿化等工程，其余工程正在加紧实施。过去，这片生活区没有划定停车位，私搭乱建的棚子比较多，还有一些居民将公共区域改造成“私家菜园”，小区内停车困难、环境糟糕。清镇市在老旧小区改造过程中给这里改造释放了430个停车位，极大解决了居民停车难问题。在社区动员下，大部分居民主动拆除了私搭乱建的建筑物。接下来，该生活区打算安装充电桩，对进入小区的车辆收取停车费，建设商贩集中经营摊点，收支平衡后逐步实现物业服务市场化、规范化、精细化、社会化。

干净整洁的三角花园片区街景。

青龙山街道三角花园片区很长一段时间是清镇市商贸、美食等发展最火热的地方，是很多清镇人共同的历史记忆。随着城市发展和变迁，三角花园片区破旧、拥挤、混乱的问题日益凸显。在此次城市更新过程中，清镇市因地制宜对三角花园片区实施了“拆整结合”改造方式（即拆除部分危旧房新建商业综合体，保留大部分老旧街区提升改造）。目前综合整治部分已基本完成改造，并引入一家商业管理企业，商管公司围绕清镇冰粉、烙锅等本土美食，实施分布规划、稳步推进业态布局，利用新的业态收益管理老旧小区，维护好新建的花园式广场，优化片区配套和服务，为商户和居民提供舒适的生产生活环境。

“如果说常规的老旧小区改造满足了群众的‘最大公约数’需求，那么融入后续长效管理机制的探索则适应了不同小区群众的差异化、个性化、特色化定制需求，清镇市将全力推动试点出成效，让老旧小区伴随城市发展同步更新。”蒋荣培说。

记者 许发顺 文/图