​港区等于坑？有些误解得说清！

环郑系列继续，本文聊聊港区。

港区是郑州新区中最特殊的，行政级别最高，面积最大，还是唯一国家级的航空港区。

一堆高逼格的Title让港区出道即巅峰，顶流了数年。

但提到港区，往往跟楼市绑定。

数以万计的河南人盯上了港区的潜力，重金上车，预支未来。

随着时间过去，港区未涨反降，甚至是套牢了一批投资的购房者，唱衰渐渐占据主流。

关于港区，有些事真的要说清楚。

1

理解港区，要明白港区真正的意义。

港区是卖土地而开发的新区？不是！

港区是满足居住需求外溢的新区？不是！

大白话讲，港区是政府的前瞻性规划，是承接郑州产业升级、产业聚集的一座新城。

之前20年，郑州靠着郑东新区快速城市化实现了经济腾飞。

而未来20年，郑州需要找到新的支撑，提速前进。

国内城市大洗牌进入到了白热化阶段，眼下产业向智能制造快速转型，已是城市竞争中最大的风口，这和城市的命运息息相关，抓住了这个风口，可以坐上城市大洗牌的牌桌。

唱戏必须搭台子，引凤凰必须先筑巢。

这个时间点，港区至关重要，是郑州冲出空间桎梏的关键。

港区的根本意义是要凭借产业在全国竞争中占有一席之地，助力整个郑州崛起。

当高端制造、生物科技、新能源全部集中在港区时，港区代表的，是郑州的城运。

把港区跟楼市绑到一起，是错误的认知。

问题来了，港区能不能买？

直接表明观点，港区请以自住为主，保值升值上别期望太高。

港区有规划、有资源倾斜，但一切都以产业为主，人口导入极其有限。

规划的住宅土地，可以理解为产业配套用地，依托于产业园的生活区。

如果工作在港区、生活在港区，买港区没有任何问题，自住需求。

如果想要投资港区一夜暴富，这种不切实际的幻想自行掐灭。

2

比起环郑的其他新区，港区有自己的特点。

港区是完全独立的新城，不依附于主城区，不用蹭主城区过活。

这种情况下，港区是相对自主的，倒逼了港区的成熟，自住舒适度非常高。

港区的土地全部经过兴港，港区几乎没有烂尾项目，开发商出事儿了直接兴港全资接手，这样一来港区项目的定价权基本上在兴港手上。

故港区没有过山车般的腰折，是环郑新区中最稳的。

根据克尔瑞数据统计，港区2018年达到均价最高9038元/㎡，2023年均价回落到了7667元/㎡，这样的跌幅在环郑算是非常小的。

不过数据包括故城、双鹤湖的一些项目，且项目节点、调研不同，整体数据有出入。

正弘中央公园是北港体量最大的项目，卖了将近十年，一直是主力在售项目，其均价变化更能反映北港的跌幅。

2017年正弘中央公园卖到11408元/㎡，之后走上下坡路，每年都有一定的下降，到2023年正弘中央公园的均价降到了8388元/㎡，距离高点降了有3020元/㎡，跌幅相对健康，符合郑州楼市整体的趋势。

但依然要强调，港区不建议投资，有自住需求的可以上车。

并不是港区发展不起来，而是填补产业、人口可能需要更多的投入、更长的等待。

3

港区自住，该如何选择？

港区很大很大，大概可以分为北港、南港两大区域。

北港是目前规模最大的住宅区，同时规划有文体城、大学城等。

南港主要以产业为主，比亚迪、创维汽车、超聚变等都落地在南港。

至于住宅项目，基本扎堆在北港、故城、双鹤湖三个小板块。

港区最早开发的是富士康向北、南水北调运河以西的北港，区域内项目连成片，城市界面新，有地铁、有医院、有还不错的学校，是整个港区最适合自住的板块。

故城、双鹤湖是后期开发商密集进驻的板块，但整体开发晚，生活配套匮乏，且项目之间间隔比较远，尚不能满足自住需求。

买港区的话，北港是首选。

上图是北港目前主流在售的新房。

①正弘中央公园8500元/㎡ 非常推荐

正弘中央公园占据了北港最核心的位置，全部地块都围绕着康平湖公园，生活氛围浓厚，距离地铁、规划的南洋一港大商业都非常近。

目前正弘中央公园在售7号地，北侧一路之隔康平湖公园、东侧是兰河，土地位置非常不错，正弘在之前产品的基础上做了一系列的更新，产品比较能打，目前均价8500元/㎡，北港上车首选。

②兴港永威南樾9000元/㎡ 一般推荐

永威南樾四期与兴港合作，项目位置稍微有些靠东，下个月即将交付，目前的呈现有些一般般，但价格不便宜。

③兴港云著8000元/㎡ 一般推荐

兴港云著前身是兴港和昌云著，和昌撤资后兴港操盘，和昌的产品规划一般般，项目位置一般般，整体中规中矩，目前准现房在售，可以考虑。

④兴港永威观樾9000元/㎡ 一般推荐

兴港出地永威操盘的合作项目，纯小高层社区，距离恩平湖地铁站比较近，产品设计、舒适度在北港都算是不错的，不过项目周边有安置区、富士康公寓整体界面差一些。

⑤兴港永威和园9000元/㎡ 一般推荐

兴港永威和园是兴港独资项目，请了永威代建，与兴港永威观樾一路之隔，都是纯小高层社区，整体大差不差，可与兴港永威观樾对比。

提醒一下，兴港永威和园工程进度稍微有些慢。

⑥中建滨水苑7500元/㎡ 刚需推荐

中建滨水苑目前现房在售，整体品质一般般，但精装7500元/㎡有一定的性价比，缺点是项目东侧是港区的快速路有噪音影响。

⑦中建林溪上郡7000元/㎡ 刚需推荐

中建林溪上郡跟中建滨水苑一样现房在售，中建林溪上郡整体偏改善，别墅、洋房、小高层混搭，早期定价比较高，目前7000元/㎡算是北港的门槛项目了。

⑧正商雅庭华府6500元/㎡ 不推荐

正商雅庭华府跟中建滨水苑、兴港永威南樾四期相邻，整体都偏东，小区域有些冷清。

目前高层6500元/㎡、洋房7500元/㎡，特价还可以更低，但是正商雅庭华府的工程进度稍微有些慢。

⑨融创空港宸院8500元/㎡ 不推荐

融创空港宸院是纯洋房项目，产品不错，有临华夏大道、高铁线路的硬伤，但融创的安全性稍微有些让人不放心，建议可以再观望观望。

以上是本人的推荐，不过具体情况还要具体分析。