新加坡首秀背后 京东产发的资本循环与全球战略

日前，京东产发首度联手高瓴资本旗下的EZA Hill，以3.5亿新元的总代价，从ESR手中收购了一个位于新加坡的物流资产包。京东产发更与EZA Hill共同成立“Primus”主体，以作为管理物流资产组合的新平台。

这是京东产发首次在新加坡落地，除了进一步夯实东南亚的布局，也是其深拓全球的关键一步。

新加坡与全球战略

京东产发此次收购的物流资产包共包含5项资产：1个工业园，1个物流中心和3个仓库。

交易共分两批交割，前2项已于8月23日完成，随着最后3项资产的上周正式易主，这笔新加坡今年以来最大的物流类交易正式宣告完成，京东产发获得了总建筑面积约187万平方英尺的物流据点。

这或是京东产发全球战略的里程碑事件。自2020年启动国际化战略，京东产发近年一直在大力布局东南亚和欧洲市场。同年，京东产发就在越南南部购入土地，开发约10万平方米的隆安物流园，成为京东链接湄公河三角洲的重要布局。

2021年，京东产发收购印尼第三大物流基础设施资产组合，完成了首次物流组合收购。印尼作为东南亚人口最多的国家，电商增长速度迅速，京东产业目前已在雅加达、芝加朗、加拉璜等地核心工业物流区获得并运营20个物流基础设施，面积超过40万平方米。

2022年，京东产发于越南北部海防市投资了在该国的第二座物流园，项目总占地面积约9.7万平方米。京东产发表示，该项目与前述隆安物流园（2022年竣工）形成了南北协同效应。

2022年也是京东产发成功进入欧洲的一年。在英国，京东产发近两年先后斥资超过31亿元，在北伦敦米尔顿凯恩斯、唐卡斯特、考文垂、普雷斯顿购买了大量物流资产。其中米尔顿凯恩斯项目为3.4万平方米的配送中心；唐卡斯特项目为4.1万平方米的温控仓库；考文垂项目为约10.2万平方米的物流园区；普雷斯顿项目约5.1万平方米的物流仓库。此外，京东在荷兰同样以收购存量仓库的形式，扎下了根。

截至2022年12月31日，京东产发就管理着包括越南、印尼、英国、荷兰25个海外物流基础设施项目，再加上此次收购的新加坡资产包，其2020年拟定的东南亚和欧洲的扩张计划已初见成效。

据统计，京东产发的累计海外投资额超过100亿元，成为了京东产发发展战略中不可或缺的板块。

这背后，有着海外物流市场高回报的因素，京东产发欧洲区负责人Cen Shen就曾表示，“收购英国物流的投资，能够带来强劲的租赁回报和增值潜力，在未来几年会继续在英国和欧洲投资优质地段的资产。”

然而，我国蓬勃的跨境电商或是京东产发更重要的出海原因。

据第三方数据显示，2022年，我国跨境电商出口物流市场规模为6831亿元，这其中海外仓（仓发）模式占比63.7%，拥有约4143亿的巨大市场。

京东集团本身有着全球零售和电子商务的产业需求，京东产发作为京东集团的物流仓储运营平台，大力进行海外布局也就不难理解。

特别是近年异军突起的东南亚，除了京东产发，以亚马逊、eBay为代表的欧美电商巨头也在不断加大投入。天猫出海、网易工厂店等国内电商纷纷试水东南亚消费市场。东南亚已经成为跨境电商的亿万蓝海。

资本循环实现高效扩张

自2018年独立运营以来，京东产发就以其背靠京东集团供应链、出色的成长性，受到了众多资本的青睐，以资本循环来促进企业发展成为京东产发的一大利器，也是其近年在国内外不断做大的重要原因。

2019年2月、2020年1月，京东产发先后与国际物流巨头普洛斯的老东家——新加坡主权基金GIC成立2只物流地产核心基金。2020年9月。又与GIC、阿联酋主权投资公司穆巴达拉MIC共同成立开发基金。

2021年初，京东产发更是与领投的高瓴资本、华平投资以及其他投资人，签订了不可赎回A轮优先股融资的最终协议，融资总额约7亿美元。

一年之后，2022年3月，京东产发与多家境外机构投资者就不可赎回B轮优先股融资签订了最终协议，融资总额约8亿美元。此轮的资金方，除了领投的“老朋友”高瓴资本和华平投资外，还新增了RECO、CPE源峰、黑石等新面孔。

与此同时，作为资本循环的一环，京东产发也大力“变现”现有项目。2023年2月，京东仓储REIT在上交所上市，成为国内首单民企仓储物流公募REIT。

该笔REIT以位于重庆、武汉、廊坊的3处物流园区为底层资产，总建面约35.1万平方米，募资额约17亿元，最终获得126倍的超额认购，为京东产发后续其他资产的循环增添了几分底气。而截至2022年12月31日，京东产发已在国内外开发219个物流园区、13个产业园区及4个互联网数据中心，资产管理规模总额937亿元，总建筑面积为2330万平方米，想象空间依然很大。

今年3月，京东产发向香港联交所递交了上市申请文件，其全球攻城略地的故事预计还将延续。