在西安，有多少物业可能被扫地出门？

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上周六，朋友发消息，说自己小区终于换物业了，这会正在门口排队欢迎新物业进场，锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，隔着屏幕我都能感受到她发自内心的开心。

西安高新著名小区，中铁缤纷南郡，成功更换为金茂物业，在西安，这样的成功案例非常少见，可喜可贺。

比缤纷南郡更早的，同样是西安城南大型社区，融侨馨苑，拉锯七年，业主说，比美国换个总统都难！

物业现状

西安庞大的服务业群体里，小区物业可谓口碑最两极分化的，好评者有，但总体基数不大，但差评的案例，总能见诸报端。

有媒体统计，全市2817个小区中，物业的从业人数超过55786人，大小物业公司众多。

名气较好的，还是集中在头部的万科，龙湖，中海几家，一方面进驻西安早，小区业主基数大，另一方面也是全国名声在外，承接众多外包小区，本土比较出名的也就经发了。

虽然对外都是一级资质，但到底资质如何，还是看业主居住反馈！

大多数商品房小区的物业，通常也是开发商的一部分，前店后厂的关系，既能作为卖房结束后的利润点，同时也方便对接地产的维修。

更重要的是，这几乎是约定俗成，除非中途业主成立业委会更换，否则几乎就是开发公司的下游产业。

业主虽然是小区的实际产权拥有者，但个体分散，最终小区的主导权还是在物业手中。

按照物业合同的约定，一般物业负责的事项，大概包含十个大类，分别是上门维修、客服、社区活动、绿化养护、安全管理、公共设施维护、卫生清洁、车辆管理、装修管理，投诉处理。

其中大家感知最明显的，无非绿化、卫生、维修、停车几个方面，基本做到这些基本项，小区物业的运转就不会太差，至于什么冬天送奶茶，夏天送水果，则属于锦上添花了。

当下行业的现状，也注定了大多数小区能做好基础服务，已经阿弥陀佛了，众多游走在被赶走边缘的，往往是卫生，电梯，停车等基本课都不及格，忍无可忍后，矛盾才逐步激化。

从这个角度上说，物业也要学会把粉擦在脸上，大多数人早出晚归，在小区的是时间本就很少，有限的接触中，大家还是要相互体面的。

成本收益

而在更多抱怨物业不好的声音中，听到最多的就是收钱不办事，平时不见人，收物业费时最积极。

作为物业收入的核心，物业费是小区最大的现金流，这个其实是固定收益，按西安物业费高层2块2的标准，一个30栋楼的高层社区，一年的物业收入保守在千万左右，相当于一个中型公司的营业额。

此外，还有公共区域租金，广告收益，停车收益，以及内部降本增效的收益，社区越大，入住率越高，这个现金流越稳定，物业越挣钱，反而是小规模微型社区，户数，收入有限，很多物业勉强收支平衡。

头部的上市物业公司中，营业收入都是非常可观的，根据新京报2022年上市物业营业收入排名，前八里包括，碧桂园，万科，绿城，保利，中海，融创等，都是年均百亿的营业额。

头部的碧桂园服务，净利润达到22.61亿，也难怪有人说，干物业的比盖房子的都挣钱，作为稳定收益来源，也难怪各家开发商和自家物业公司的绑定如此紧密。

在这个现状下，换物业的难度可想而知，断人财路如同弑人父母，此仇不同戴天！

在收益优先下，业主骂几句，抱怨多一些，无关痛痒，说到底还是经济问题，只要物业有钱挣，就不会轻易退出，长期赔本了，不用赶，自己都走了！

虽然方式并不可取，但每逢小区出现重大物业纠纷时，最好的谈判途径仍旧是业主不交物业费，和开发商遇到大面积退房同理，主打的就是一个幸存者偏差！

对物业而言，最喜欢的就是小区入住率有限，租户偏多的情况，物业费好收缴，自身操作空间大，业主自主意识未觉醒。

简单说就是活少，钱多，事儿少，最头疼的就是小区业主组建业委会，和物业扳手腕，想要更多收益和话语权。

对业主而言，对物业的要求真不算苛刻，绿化卫生，停车管理，设施维修，其实都是最最基础的，保证日常生活，维护小区房价，但对物业而言，这部分的成本却是逐渐攀升的。

比如外立面脱落，电梯大修，车库漏水等等，所需要的资金，超出了物业费的承载，最终就会变成业主大修基金的博弈，虽然很多是开发商的锅，但物业和开发商一家，执行端就是物业的事儿！

从这个角度，那些房子盖得差，交房前就隐患多，埋雷的，最好物业还是外包出去，别自己干，或者帮助业主成立业委会，不要既要又要！

尤其很多小物业，对小区后期工作量预估不足，刚进场时候修修补补，后面能力有限，就开始变相偷懒，直到摆烂！

伴随着小区房龄步入中老年，物业费收入涨不上去了，公共收益到不了手了，就开始换着法子省成本；

保洁人少了卫生清理不及时，保安人少了，或招年纪大的，或10人变5人，绿化，维修更是外包出去，一边收入不涨，一边全是开销，极端的就有物业公司悄悄撤场。

虽然这几年大家买的都是新房，但新房总会变老，多数小区都会走向物业质量下滑，业主拖欠物业费，物业继续恶化”的循环里，最终的结果就是小区走向衰败。

虽然产权70年，主体结构50年，多数人住30年，但太多小区只有10年左右的黄金期，这其中就包含物业服务较好的十年。

目前西安一级物业费每平米2块2，在业主潜意识里，一旦交房定下，基本伴随终身，很少有在后期物业费能涨上去的。

但物业不是机器，大头的人员工资，设备成本也在变化，算不过来账，就只能收缩成本，降低服务，麻筋在这里。

更换物业

当下无论是开发商卖房，还是物业管理，或是业主买房，其实算的都是短期经济账，五年转手，十年自住，这个矛盾还不尖锐，一旦小区老旧，房龄十五年往上，就面临服务明显下降，问题该如何解决！

所有人想到的第一个，就是换物业，就如同员工能力一般，换一个能力更强的一样，短期凭借热情冲劲，先把公司困难时期挺过去，至少当下是耳目一新的效果，从短期看是这样。

但成立业委会的难，不仅是西安，全国都一样！

法规上，小区要有2/3以上的业主参与表决，面积要达到2/3以上，俗称“双2/3”，很多小区要做到这点就很难，要么是不愿意投票，要么联系不到，业委会筹建组的人，需要一遍遍耐心，一次次上门，还容易出力不讨好。

外加很多人对于小区公共事务关注淡漠，对有些人，这是唯一的房子，对有些人，这只是一套房子，大家预期不同，参与度也差别很大。

此外，要不要成立业委会，也有很多分歧，有人坚定只要成立业委会，业主有更多话语权，社区一定越来越好，但持相反观点的，也不在少数！

在换物业前，首先要做到大多数业主同心同德，一起行动，不参与的也不使绊子，就已经难道了80%以上的小区！

第二部，就是更换此前开发商委派的物业，这一步的难度同样不小，融侨馨苑、中铁缤纷南郡，绿地世纪城等小区，在这个过程中绕路不少，往往陷入业委会要求物业撤场，物业质疑业委会合法性的拉扯中。

解决办法，还是由专业律师牵头，理清楚法律，法规，提前避雷，既要有耍流氓的能力，也要有讲道理的底气。

走过这一步，能和前物业和平，战斗交接，选聘新的物业公司进场或业委会自己管理，就已经是个例中的个例了，这还是在业委会一切为小区好，没有分歧的背景下！

西安在这里，是有成功先例的，最早的心晴雅苑，最近的城西人家，业委会将地下库房租金、电梯广告的36万的公共收益拿下后，给业主发钱。

同时维修了门禁，漏水，补栽了绿化，增加了乒乓球桌等设施，对于这些规模有限的老社区，业委会的用心，明显提高了小区的居住质量。

另一条路，就是引入新的物业公司，中铁缤纷南郡这次，就吸引金茂，万科，金地等多家报名，新物业公司在服务承诺，自带资金上也展示各自诚意！

对于竞品物业公司而言，必然也是提前做过评估的，根据小区户数，物业费缴费情况，收益支出等，毕竟不管老物业，新物业，还是围绕经济规律在服务，前者收钱不办事，换新的来，至少收支平衡，好服务才能长久。

一个重人力成本的行业，如果不赚钱，没有正向盈利，前期的示好也是很难坚持的，最怕陷入既要马儿跑，又不给吃草的情况，关于物业费标准，业主也要理性看待！

大公司，在体量规模，人员管理，服务要求上往往更细致，既服务好业主，也让员工有钱赚，也让公司口碑好，才是三赢局面！

当下，开发商从大水漫灌，进入内卷竞争，下游的物业行业更是如此，过去的强绑定，信息差时代已经不再，案例和服务还是根本。

对于万科，中海，龙湖，金茂，绿城等头部物业而言，服务下沉，接管更多小区的物业服务，也是新的业务增长点！

缤纷南郡更换金茂物业只是一个开始，干的好走，干的不好被赶走的故事，在西安的几千个社区里，还会继续！

所有人都关心房价，现在遍地都是房子，地段，硬件相似的背景下，物业的好坏将直接决定房价！

从这个角度，事不关己高高挂起的各位，也该上点心了！

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作者：鬼使白

独立思考，人人房哥

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