摇号卖地2年半，谁是西安最大赢家？

在西安持续了2年半时间的“摇号卖地”土拍规则，在四季度可能要按下暂停键了。

从2021年4月份西安首宗触顶摇号地块的诞生，到2023年10月份，“摇号卖地”的土拍方式在西安进行了2年半时间。

那么，在这2年半时间里，谁是西安触顶摇号拿地最大的赢家？曾经的那些触顶摇号地块后来命运又如何？我们不妨关注一下。

已诞生12宗触顶摇号地块

摇号卖地的这种土拍规则，在此前是没有的，只是在过去这一轮楼市火爆行情之下，这种拍卖规则诞生。

在土拍中，“触顶摇号”出让规则的出台，最重要的原因就是为了控制土拍中的高溢价率，避免高地价进一步推动房价的上涨，并且以免土拍市场的疯狂对新房市场造成恐慌情绪。

因此，从2019年开始，一些城市就开始采用土地出让设定起始价的同时，设定最高限价，达到最高限价之后将通过摇号方式确定竞得人。而最高限价，一般会将溢价率控制在15%以内。

西安首次采用土拍“触顶摇号”方式是在2021年4月，当时沣西新城115.133亩住宅用地进行拍卖设定了熔断价格，达到熔断价格后通过摇号方式确定竞得人。

不过，需要注意的是，当时这块地的熔断价格溢价率225.83%，当时还没有采用最高15%溢价率的规则，后来才采用。

当时，这块地的拍卖吸引了西安市场上几乎所有的大牌房企，万科、中海、华润、正荣、紫薇等58家房企报名参与了竞拍。

另外，由于当时是西安首次采用摇号方式出让土地，土拍规则的漏洞，中海动用了24家平台公司报名参与竞拍、华润动用了20家平台公司参与竞拍，还有多家房企也用2家平台公司参与竞拍，以此提高摇号时的中签率。

最终，这块地被华润摇中。

随后开启的西安集中供地，继续采用了这种方式，并且后续单独挂牌出让的地块，也均设定了最高限价，达到最高限价后采用摇号方式确定竞得人。

根据地产房剑统计，从华润摇中沣西地块开始，在过去2年半时间里，西安共计诞生了12宗触顶摇号地块，其中2021年诞生了3宗、2022年诞生了4宗、2023年前9个月诞生了5宗。

从这些地块的分布来看，触顶摇号地块数量最多的是高新区，共计有4宗，占到了西安触顶摇号地块数量的1/3，并且这4宗地全部是2023年土拍中诞生的。

长安区则有2宗地触顶摇号，2022年诞生。航天基地、港务区、航空基地、城北、沣西新城、曲江大明宫，则分别有1宗地触顶摇号。

从这些地块的体量来看，有2宗地的体量在百亩以上，另外有4宗地的体量在50亩以下。

相对来说，在地价越来越高的今天，体量较小的地块总价要小一些，有实力拿地的房企更多一些，特别是对一切中小房企而言，凭运气拿地的规则之下大家有了更多拿地的机会。

龙湖是最大赢家

从这2年半时间西安“摇号卖地”摇中的房企来看，最大的赢家毫无疑问就是龙湖。

除了以龙湖平台在2021年10月摇中曲江大明宫17.768亩土地、2023年9月摇中高新CID板块64.106亩地块之外，今年4月份南通亚伦摇中的高新CID板块62.288亩地块也是龙湖的项目。

也就是说，西安“摇号卖地”2年半一共诞生了12宗摇号地块，龙湖则摇中了其中的3宗地，占到了1/4。

并且从龙湖已经入市的2个摇号地块项目龙湖星河紫云台、高新云河颂的销售情况来看，也均实现了热销。特别是今年入市销售的高新云河颂，除了4月拿地、8月入市销售的速度之外，其180㎡起步的大平层更是实现了入市销售2个月快要卖完的节奏！

招商，则手握2宗摇号地块。

这两块一宗位于高新CID，一宗位于航天基地，并且是今年同一天诞生的，对应的项目分别为招商雲蘭、招商雲山間，均采用“第四代住宅”理念进行产品设计。

除了龙湖、招商之外，另一家摇号拿地的房企应该就是保利了。

今年3月份，保利摇中了软件新城一宗118.8亩的地块，总地价为27.67亿元。这个项目，也就是9月份入市销售的保利云谷天汇，两次登记两次摇号，是这两个月西安市场上的热门盘之一，两个批次共计推售了628套房源，成交额在20亿+！预计很快，保利就将这块地的土地款收回来了。

与上述几家大牌房企摇号拿地并且项目很快入市销售不错相比，其它一些摇号地块就没有那么的幸运了。

华润在2021年4月份摇中沣西新城115.133亩地块，楼面地价达到了约1.25万元/㎡，但没想到的是2021年下半年开始沣西新城楼市急剧降温，这种降温一直持续到现在。华润的这个项目沣華九里2021年底亮相，2022年上半年入市销售，售价1.7万元/㎡左右，不但没啥利润，并且销售一般。

2022年6月长安城建、泰发祥在长安区摇号摘得的地块，迪维诺置业在航空基地摘得的地块，已经摘地1年以上，项目至今尚未亮相。

就如我们多次在文章中提到的，同样一宗地、同样的楼面地价，被不同的房企摘得可能结果就不一样了。对于一家开发商来说，这考验的不仅仅是企业的资金实力，也包括企业本身的运营、营销、对市场判断等因素。

土拍取消最高限价，房价要涨？

如今，执行了2年半时间的触顶摇号土地出让方式要按下暂停键了。我们也看到很多人担心的是，取消土拍最高限价之后，是否会导致地价的疯涨从而助推房价的上涨？

实际上，从房企拿地的角度来讲，开发商实际上已经越来越理性，在拿地之时已经测算好了未来的售价、去化速度等因素，一味加价拿高价地的可能性越来越小。毕竟，对于任何一家房企来讲，安全性才是最重要的。

另外，目前影响房价最重要的因素之一，实际上是新房市场的限价。西安依然在执新房价格备案制度，价格过高备案是无法审批通过的，住建部门在备案价格审批时，肯定会将每月、每年的房价涨幅控制在一定幅度之内，而不是开发商想卖多钱就卖多钱。

还有一点就是，购房者也已经越来越理性，同一个板块、同样的产品，价格过高的话购房者的接受度肯定会降低。毕竟，房地产已经结束了曾经快速上涨的时代，即使是投资客也会充分考虑到升值幅度。

总之，楼市一个时代已经结束，新的时代已经开始。不管是对从业者，还是对购房者，都要用全新的逻辑来看待未来的房地产市场。