房屋漏水，找开发商还是物业公司，业主应如何维权?

陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/杨晋华

一、案例检索

（一）案情简介

2018年11月，杨某与L公司签订《商品房买卖合同》约定杨某购买被告L公司开发的位于西安市XX公馆6幢1单元10903室的房屋。2019年8月，杨某入住该房屋。2019年12月左右，杨某发现其卫生间屋顶滴水，就开始找楼上业主董某及物业公司协商。2020年5月，杨某卫生间再次漏水。因漏水原因未能查明，各方当事人就赔偿事宜无法达成一致意见，故杨某将董某、物业公司诉至法院请求其对自己卫生间进行维修，排除对生活的妨碍并承担自己的损失。

（二）法院认为

本院认为：杨某房屋因漏水造成的损害与楼上董某房屋的防水措施处理不善存在因果关系。故董某应承担杨某修理漏水设施支出的费用；同时，由于漏水系董某房屋防水措施不善造成，董某房屋是建筑物可区分所有权部分，物业公司负责小区公共部分的维护，其与漏水损害之间无因果关系，故在本案中无过错，不承担责任。

（三）法院判决

由董某承担杨某的维修费用。

二、律师说法

（一）《民法典》第二百九十六条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

一千一百六十五条规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

第一千一百六十七条规定：侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人 承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

在日常生活中，若因楼上业主装修或其他不当行为造成的房屋漏水，给业主造成损失的，业主可以要求楼上业主排除妨碍，修复已存在的漏水问题，并要求其赔偿业主因此造成的损失。

（二）若因物业公司对小区共有部分管理不善导致的业主房屋漏水，如公共管道老化等，此时物业公司应当承担责任。

因其他业主装修导致的漏水，被侵权业主可以向物业公司反映，物业公司应当通知侵权人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如物业公司没有尽到上述义务，应当为受到损失的业主承担相应的部分责任。

（三）《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

若业主经鉴定机构鉴定，房屋漏水系建设质量存在问题且建设工程在保修期内，业主可将房屋开发商列为被告。需要注意的是若因住户不当使用或擅自改动结构等造成的质量损失，房地产开发商不承担保修责任。