房产律师——母亲将父母共同房屋赠与孙子，未经子女同意有效吗

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某霞向本院提出诉讼请求：1.要求确认吴某兰与周某峰于2021年就北京市东城区S号房屋签订的《赠与合同》中涉及周某贤遗产部分无效，并将该房屋产权恢复登记至吴某兰名下；2、诉讼费由被告承担。

事实和理由：吴某兰与周某贤系夫妻关系，原告为二人之女，周某坤为二人之子，周某峰系周某坤之子。北京市东城区一号房屋是周某贤承租的公房。2001年经危改拆迁，安置了北京市东城区S号房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋购房款中有10万元系原告出资。2001年周某贤去世。2003年左右，吴某兰将涉案房屋所有权登记至吴某兰名下。

2021年8月11日，吴某兰与周某峰在原告不知情的情况下签订《赠与合同》，将涉案房屋产权过户至周某峰名下。原告认为涉案房屋为吴某兰与周某贤的夫妻共同财产。周某贤去世后未经析产继承，涉案房屋产权属于周某贤的部分应为继承人共同共有。吴某兰未经原告同意将涉案房屋赠与周某峰的行为构成无权处分。且周某峰在明知涉案房屋系祖父母共同财产，尚未继承的情况下，依旧接受赠与，二人属于恶意串通，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

被告吴某兰、周某峰辩称：1、原告提起本案诉讼存在程序问题，原告主张确认合同无效的前提是原告为涉案房屋的共有权人，但本案无法确认原告继承涉案房屋或确认原告是涉案房屋的共有权人，故原告诉讼请求缺乏权利基础。2、购房合同由吴某兰签的，并非周某贤签署，房款亦不是原告支付，取得涉案房屋产权证时周某贤已去世，涉案房屋是吴某兰的个人财产。

3、原告曾以所有权确认纠纷起诉二被告，其所持理由亦为支付了购房款，且与周某贤存在约定，原告在本案中仍然是主张合同权利，构成重复起诉。4、原告无论主张合同无效还是继承均已超过诉讼时效，关于继承是否计算诉讼时效关键是是否发生继承的权利被侵害的情况，周某贤于2001年去世；如果原告认为其是共有权人，那么在2004年房屋登记至吴某兰名下就应开始计算诉讼时效。

综上，不同意原告全部诉请。

法院查明

周某贤和吴某兰系夫妻关系，原告为二人之女，周某坤为二人之子，周某峰系周某坤之子。2001年11月15日周某贤去世，2021年12月30日周某坤去世。2001年7月22日，北京市东城区某单位（出卖人）与吴某兰（买受人）签订《安置住房预售合同》,载明出卖人对买受人居住的地区进行危旧房改造。买受人原住公房内有正式住房2间，安置人口2人。买受人自愿购买就地安置住房S号住房，买受人应向出卖人支付回购安置住房价款236661元，该合同未载明具体付款时间。

同时，涉案合同所附《安置住房房价计算表》，载明承租人系周某贤，购房人为吴某兰，夫妇工龄73。房价计算包括三个部分：1、安置房建筑面积未超过原住房建筑面积部分：（房改成本价-标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和）×（1+调节因素之和）×原住房建筑面积，该部分房价为12644.9元，属安置房屋建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的部分以内部分：房改成本价×（15平方米每人×安置人口-原住房建筑面积）×（1+调节因素之和），该部门房价13266.4元，2、属安置房屋建筑面积超过人均15平方米的部分房价210750元，以上合计236661元。

2001年7月22日，北京市东城区某单位与周某贤签署购房折抵清单，载明承租人或产权人为周某贤，折抵项目包括提前搬家奖励费等共计6035元。2001年7月28日，北京市东城区某单位向周某贤开具了支付50%购房款118331元的收据。2003年5月18日，北京市东城区某单位向吴某兰出具了支付购房款117330元的收据。

2004年吴某兰取得涉案房屋不动产权证书。2021年8月11日，吴某兰与周某峰签署《赠与合同》，载明吴某兰自愿将涉案房屋100%份额赠与周某峰所有。2021年8月11日，周某峰取得涉案房屋产权证书。

另查，2022年1月，本院审理周某霞诉吴某兰、周某峰所有权确认纠纷一案，周某霞以其与周某贤、吴某兰、周某坤之间存在协议,按照各自购房款出资额确定涉案房屋产权份额为由，要求确认其对涉案房屋享有50%的产权份额；该案审理中，原、被告均认可《回购交东地区就地安置住房预售合同》所载明的安置人口2人系吴某兰和周某贤。亦均认可周某贤、周某坤去世后未进行析产继承。本院经审理作出判决，驳回了周某霞的全部诉讼请求，该判决已发生法律效力。

裁判结果

一、确认被告吴某兰与周某峰就北京市东城区S号房屋签订的《赠与合同》中涉及周某贤遗产部分无效；

二、被告吴某兰、周某峰于本判决生效后十日内将北京市东城区S号房屋二分之一产权恢复登记至吴某兰名下，另二分之一产权仍登记在周某峰名下；

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为：一、吴某兰与周某峰于2021年8月11日签订的《赠与合同》是否构成无权处分，并由此导致合同无效；二、吴某兰与周某峰于2021年8月11日签订的《赠与合同》是否存在恶意串通，并由此导致合同无效。

关于争议焦点一，涉案房屋系拆迁安置而来，拆迁安置发生在周某贤与吴某兰的夫妻关系存续期间，被拆迁房屋为周某贤承租公房，虽然购房合同由吴某兰签署，但计算房价款时使用了周某贤和吴某兰夫妇的工龄优惠，部分购房款在周某贤生前支付，周某贤于2001年去世后，并未进行析产继承，2003年支付了剩余购房款，应视为涉案房屋的购房款由周某贤、吴某兰夫妇的夫妻共同财产支付。因此，虽然涉案房屋登记在吴某兰名下，但该房屋系基于周某贤承租公房拆迁利益的转化，应为周某贤与吴某兰的夫妻共同财产。

二被告以涉案房屋系吴某兰签订购房合同并登记在吴某兰名下为由，认为涉案房屋系吴某兰单独所有无法律依据。周某贤去世后，包括本案原、被告在内的继承人未对应属于周某贤的份额进行继承，涉案房屋中属于周某贤的份额应属于待继承状态。吴某兰未经其他继承人同意，将涉案房屋赠与周某峰，构成部分无权处分。但根据相关法律规定，处分人在缔约时对标的物是否享有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的合同的效力。因此，二被告签订的《赠与合同》不因吴某兰对标的物不拥有完全处分权而无效。

关于争议焦点二，二被告是否存在恶意串通损害原告合法权益的情形。涉案房屋虽登记在吴某兰名下，但吴某兰应当知道该房屋系其与周某贤的夫妻共同财产，周某峰作为吴某兰的共同家庭成员，亦应当知道涉案房屋属于吴某兰和周某贤的夫妻共同财产。在周某贤去世后，未进行遗产继承的情况下，涉案房屋属按份共有，即在世一方享有二分之一产权份额，另二分之一份额属于周某贤全体继承人共同共有。

二被告签订赠与合同将涉案房屋赠与周某峰，并办理了过户手续，由周某峰无偿取得涉案房屋所有权，上述行为侵害了作为继承人的原告的合法权益，故二被告签署的赠与合同中涉及周某贤遗产部分，应属无效。

无效的合同自始没有法律约束力。行为人因该合同取得的财产，应当予以返还；但鉴于涉案合同仅系部分无效，原告主张将涉案房屋全部产权恢复登记至吴某兰名下，缺乏依据，对于全体继承人共同共有部分产权应当恢复登记至吴某兰名下。