房产合同律师——借亲属名义买房，未签署协议，能否起诉过户

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某君向本院提出诉讼请求：1、确认位于北京市海淀区S号房屋归陈某君所有；2、被告将北京市海淀区S号房屋所有权登记转移至原告名下；3、本案诉讼费用由被告负担。

事实和理由：2010年1月22日，原告陈某君与第三人赵某洁登记结婚，被告孙某芳系第三人赵某洁之母。为了改善居住环境及方便第三人上班，原告决定购买北京市海淀区S号房屋（诉争房屋）。因原告当时受北京的限购政策限制，故与被告协商暂借被告名义购买诉争房屋，被告同意房屋登记在其名下。2016年3月16日，原告以被告名义与诉争房屋原所有权人刘某、北京某中介公司就购买诉争房屋签订了《房屋买卖合同》，约定房款为939万元，分期支付。2016年8月，原告支付完毕所有购房款并办理了物业交割。

前述具体签约、付款等事宜均由第三人赵某洁代为办理。另外，购房款及购房过程中产生的其他税费的资金来源均为原告婚前财产及对外借款，且交房后，原告与第三人一直居住在此。现诉争房屋因借名买房约定而登记在被告名下，但因被告仅仅是诉争房屋登记的“出名人”，诉争房屋的实际所有权人应为原告。原告与被告协商，但被告迟迟不配合原告确认诉争房屋的权属，故原告不得不提起诉讼。

被告辩称

孙某芳辩称，我不同意原告全部诉讼请求，请求法院予以驳回。第一，原被告之间并未达成任何借名买房的合同或口头协议，故不应按照借名买房认定房屋权属。第二，原告所述与事实不符，原告并没有相应出资情况，声称的出资属于婚前财产和对外借款没有相应依据，即便有，也与本案的权属争议无关。房屋购买后，办理房屋交割手续并作为房屋所有权人，被告一直在诉争房屋中居住。

赵某洁述称，我们在北京没有购房资格，我父母在北京也没有住房，且需要帮助我照顾孩子，我和陈某君商量让我父母在北京购买一处住房。我们是共同出资买房，登记我母亲名下，陈某君都没有提出借我母亲名义买房。从来没有明确约定房屋登记在我母亲名下而归陈某君所有。关于购房款，我母亲与我均进行了部分出资，房屋由我母亲一直居住使用，房屋所有权人应当是我母亲。

法院查明

陈某君与赵某洁系夫妻，于2010年1月22日登记结婚。孙某芳为赵某洁之母。

2016年3月16日，赵某洁代孙某芳与刘某、北京某中介公司（以下简称某中介公司）签订《买卖定金协议书》，约定刘某贤将北京市海淀区S号房屋（以下简称诉争房屋）出售给孙某芳，赵某洁代孙某芳支付定金10万元。同日，赵某洁代孙某芳与刘某、某中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙某芳以939万元购买刘某贤所有的诉争房屋。后孙某芳取得了诉争房屋的房屋所有权证书，现房屋所有权证书由孙某芳持有。

就借名买房的事实，陈某君申请证人周某、高某出庭作证，周某系陈某君之母。周某证明诉争房屋在购买时陈某君、赵某洁均没有购房资格，故以孙某芳的名义购买，选中诉争房屋并决定购买是周某和赵某洁一起去的，孙某芳除了过户当天参加了，其他过程均未参与。支付购房的第一笔定金10万元亦是周某分几次支付，购房款大部分都是周某出资或借款，小部分是陈某君、赵某洁出资。

证人高某系北京某中介公司职员。高某证明他接待赵某洁、周某购房，二人购房的目的主要是为了赵某洁上班近、陈某君坐地铁方便。其让店员带着二人看房源，选中诉争房屋后其参与谈判、斡旋及从签约至过户的整个过程。在此过程中，他只有过户当天见到了孙某芳本人。当时他问过购房写谁的名字，赵某洁或周某称陈某君、赵某洁夫妻名下有房，没有购房资格，赵某洁母亲孙某芳有购房资格，所以写她的名字。

对于诉争房屋939万元购房款的出资情况，陈某君、孙某芳和赵某洁分别提交了相关证据。通过各方提供的证据及本院查明，在全部购房款939万元中，孙某芳出资70万元（后陈某君、赵某洁偿还251500元，尚欠448500元未还），陈某君、赵某洁共同出资150万元，向周某刚借款100万元（尚未偿还），向C公司借款275万元（已偿还），向周某峰借款130万元（已偿还），陈某君出售个人婚前购买的房屋出资202万元，周某支付定金10万元及交割保证金2万元（已偿还）。

本案审理中，孙某芳之夫赵先生向本院提交书面声明，称其本人不再对诉争房屋应享有的权利另行主张，相关权利概由其妻孙某芳行使、享有。

陈某君提交证据证明其出售了其婚前购买的两套房屋，并主张上述售房款除购买诉争房屋时支付了部分房款外，其他款项用于偿还购房时的借款。同时，以赵某洁名义购买了河北省F室房屋（以下简称F室房屋），后2016年由周某作为代理人以125万元将上述房屋出售。本案中，各方当事人对于售房款125万元中的80万元用于偿还购买诉争房屋的借款、25万元给付孙某芳、其余款项用于诉争房屋的装修均无异议。

陈某君称房屋所有权证书一直由赵某洁保管。诉争房屋交付并装修后，陈某君称诉争房屋由其夫妇二人居住，赵某洁称其父母自2017年开始就和她和陈某君在诉争房屋中共同生活居住，孙某芳一直都在，赵某洁之父有时回老家办事。2018年5月11日，陈某君与赵某洁的孩子出生。后因陈某君、赵某洁二人产生矛盾，陈某君搬出居住。对于搬离时间，陈某君称其于2019年6月12日搬出居住，赵某洁称2018年底陈某君就搬走了，2019年2月至6月陈某君搬回居住后又搬走。

裁判结果

孙某芳于本判决生效后15日内将北京市海淀区S号房屋所有权登记转移至陈某君名下；

房产律师靳双权点评

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，陈某君主张其与孙某芳之间存在借名买房的合意，请求法院确认其系诉争房屋的实际权利人并要求孙某芳将诉争房屋转移登记至其名下。当事人对自己所主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。

陈某君主张其与孙某芳之间存在借名买房的合意，但因双方并未就借名买房签订书面协议，同时，孙某芳及第三人赵某洁均予以否认，故对于双方是否存在借名买房的关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、购房款项的支付、房屋的使用以及相关合同、证件等资料原件的持有情况综合判定。

就双方是否存在借名买房的合议，根据陈某君提供的证人的证言内容，可以证明当时在选房时，出面选房的赵某洁和周某表示购房的目的是要方便赵某洁上班，同时表示陈某君、赵某洁都没有购房资格，故把房屋购房人登记为有购房资格的孙某芳。且除了房屋过户当日，整个选房、协商、购房过程，孙某芳均未出面。

就购房款项的支付，在939万元的购房款中，孙某芳作为房屋所有权人，仅出资70万元，之后陈某君、赵某洁还偿还给孙某芳25万余元。对于诉争房屋的使用情况，在选房时，即为方便赵某洁上班方便，购房后陈某君、赵某洁及孩子在所购房屋内居住，孙某芳夫妇虽也在诉争房屋中居住，但应系与女儿、女婿一家共同生活居住。对于房屋所有权证书的持有，房屋所有权证书一直放在诉争房屋内，现因陈某君搬出居住，陈某君无法持有房屋所有权证书，孙某芳持有房屋所有权证书。

结合上述几方面查明的上述事实，购买诉争房屋应不是孙某芳的本意。其一，孙某芳自己购房，确未亲自参与。虽孙某芳与赵某洁系母女关系，孙某芳委托女儿赵某洁代为办理购房事宜尚在情理之中，但作为孙某芳的亲家、陈某君之母的周某从开始选房到签约及支付定金、筹措购房款都全程参与，而孙某芳并未提供其授权周某代为办理购房事宜的事实。

其二，孙某芳自己购房，应由孙某芳承担支付购房款的义务。即便孙某芳支付购房款的能力有限，需由女儿、女婿出资帮助或对外借款，但作为购房人，孙某芳应支付大部分购房款。而本案中，孙某芳自己只负担了939万元购房款中的70万元，显然其并不具备购买房屋的能力。

其三，孙某芳购房，其他人出资帮助或借款于她，其应在具备能力后偿还他人借款。而本案中她非但没有偿还借款，还接受了由陈某君、赵某洁偿还给其的25万余元，对于所购房屋，孙某芳的直接出资不到房屋价款的二十分之一。上述情形都明显不符常理。

其四，在陈某君、赵某洁、周某等人均不具备购房资格的情形下，将具备购房资格的家人孙某芳列为购房人，是当时能为陈某君、赵某洁再行购房的合理选择。且亲属间借名买房，没有签署书面协议亦属合理。

综上所述，可以认定双方存在借名买房关系，即诉争房屋应系陈某君、赵某洁另行购买房屋时因不具备购房资格，故借用孙某芳的名义购买。现陈某君要求确认诉争房屋归其所有，没有法律依据，对其该项诉讼请求法院无法支持，但陈某君要求被告孙某芳将诉争房屋所有权转移登记至其名下的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。需要指出的是，上述房屋登记虽转移至陈某君名下，亦属于陈某君、赵某洁的夫妻共同财产。