上海这些红盘，涨幅严重跑输大盘！

上海当年爆抢的一批红盘，有的房价已经跌到开盘价以下了，涨幅严重跑输大盘！

01

临港新片区：天健萃园、凯德新视界

临港新片区万祥镇的天健萃园，2017年开盘2.5万元/m²。

而今二手房成交价比开盘价还要低，犹如新股“破发”了！

天健萃园目前的二手房挂牌均价是2.28万元/m²，比新房还要低2200元/m²。

自从开盘后该小区房价就不断下跌，2021年曾涨到过2.5-2.6万元/m²，历经4年终于回到当初的高点：

但这波回调下来又打到了2.18万元/m²，比开盘价更低了：

不止如此，2017年开盘的凯德新视界（二期）2.27万元/m²，也“破发”了！

该小区目前挂牌均价2.18万元/m²，跌到开盘价以下900元/m²，成交价自然拉得更低了。

2021年凯德新视界（二期）最高成交价只涨到了2.5万元/m²，在临港滴水湖核心区翻倍涨的情况下。

它俩只涨回当年开盘的高点附近，然后继续回落，真是不争气。

万祥镇虽然也被列为临港自贸新片区，但已处在临港远郊，也处在上海市区的远郊。

“双郊”定位，远离产业区，周边都是农田，从境内穿行的16号线轨交又把站点设在了5公里以外的书院镇。

导致了万祥的二手房如此尴尬的境遇，6年都没怎么涨了！

天健萃园、凯德新视界小区周边都是农田

现在临港重点发展滴水湖核心区的101、102、103、105片区，以及分别有中芯国际和特斯拉落户的书院、泥城两镇。

而这些利好万祥是辐射不到的，自然就带动不了当地的房价了。

眼下滴水湖片区的次新房相对2021年已经跌了2万元/m²，越来越趋近于新房限价了。

未来的万祥更是看不到翻身的机会了，谁碰谁倒霉！

02

嘉定安亭：路劲上海派

路劲上海派最后一期开盘3.48万元/m²，而今二手房成交价仅3.5万元/m²左右，涨幅严重跑输大盘！

这是上海派2019年底开盘的盛况，有人连夜在售楼部门口排起长队认筹：

沙盘被挤爆，可谓是当时的红盘：

根据销售备案表，路劲上海派+项目开盘均价3.48万元/m²，最高3.6万元/m²、最低3.29万元/m²：

从2015年的第一期开盘，到2019年的第四期开盘，这个盘红了4年。

几乎一年开一次，每期都有上千人到场，售楼部被围得水泄不通，场面蔚为壮观热闹非凡。

但是反观路劲上海派近期的成交价发现，大多集中在3.4-3.6万元/m²之间，几乎与新房价格持平，涨幅严重跑输大盘！

该小区高峰期涨到了4万元/m²，这波回调下来又打了回去，涨幅迅速被抹平。

如果你有幸在2015年早期以1.5-1.6万元/m²的首开价买入路劲上海派“原始股”；

即使是2017年续开时房价猛然涨到了3.1-3.2万元/m²，现在你以3.5万的价格卖出仍然有的赚。

但是最后以3.48万元/m²进场的，在前期海量房源的挂牌挤压下，很难卖上好价钱。

现在昌吉东路地铁站旁又将开出一个新盘深安上居，3.65万元/m²的定价几乎让这个板块没了倒挂。

安亭是为嘉定输血的汽车工业第一大镇，经济贡献最大，但一直发展受制，所以房价也很难有起色。

安亭的轨交进城首先要去嘉定新城兜一圈，让安亭人民不管是东进市区还是北上老城都要多花半个小时；

且争取的14号线延伸又妥协给了优先服务于新城的嘉闵线轨交，所以安亭的基建落后很多，不受待见。

嘉定把安亭上交的税收都拿去建设新城了，与青浦卖徐泾的地建设自己的新城如出一辙！

嘉定是不舍得为安亭投入过多的，即使是这样的一个沪宁发展主轴黄金节点，也很遗憾没做起来。

放眼沪宁廊道以西的昆山、苏州、无锡、常州和镇江等重要节点，无一不是百强县（市）或经济大市。

他们都在沪宁城际高铁站旁建设了大量的商办，城镇化率和繁荣程度都远胜于安亭。

再看沪宁廊道以东的起点，上海火车站是不夜城，上海西站也正在建设大型的商办项目弥补过去的不足，而安亭高铁站节点却长期沦为荒地。

自2010年沪宁城际铁路安亭北站开站以来，2020年又增设了沪苏通铁路安亭西站；

10多年过去就让上海这样的一个西大门长期被杂草埋没，确实不应该！

当然嘉定也想过效仿其它沪宁城镇节点在安亭枢纽打造一个高大上的TOD，计划做一些商办的开发。

但规划长期停留在纸面上，也错过了开发红利期。

苏州11号线业已开通，花桥那些便宜的房价进一步对安亭造成了稀释；

再加上安亭上汽被临港特斯拉秒杀，似乎印证了远郊传统工业基地终将没落的命运。

03

青浦华新：恒文星尚湾

青浦华新板块的恒文星尚湾是上海房价最稳定的楼盘之一。

2016年后单价一直4万出头，而今依然是4字头，前后对比7年都没怎么涨了。

遥想2019年恒文星尚湾三期开盘时毛坯4.15万元/m²、装修4.3万元/m²。

而最近半年成交数据显示，该小区成交均价只有4.16万元/m²，还有低至3.4-3.6万元/m²的，比新房价低出大几千：

2021年的高点恒文星尚湾二手房只涨到4.4万元/m²就熄火，买这个小区能赚到钱的，只能是早期业主。

比如项目2013年首开时单价只有1.1-1.2万元/m²，二期2015年开盘时也不过1.7-1.8万元/m²。

所以现在挂牌卖个3.6万元/m²依然是翻倍赚的。

但后期进场的就没这么幸运了，挂牌这个价只能亏本。

小区门口中介门店表示，最后一期买的因为不想亏损所以很少有拿出来卖的，而本身又因为不满5税费高，市场面上也很少有买的。

现在小区主力成交的房龄是2015年左右开发的，结果造就了小区成交均价低于后期新房开盘价的现象。

恒文星尚湾所处的位置确实不够好，所在的青浦华新板块劣势也很明显。

小区东门马路对面就是上海西郊国际农产品交易中心：

本身华新是青浦的物流基地，所以大货车、集卡经常出没。

还有农产品交易中心的冷藏车进进出出，都对小区环境造成了影响：

华新没地铁，虽然大虹桥的概念蹭了又蹭，但不管是13号线延伸还是示范区线轨交都开不进来。

其中示范区线徐乐北路站距离恒文星尚湾远在3.5公里，这已经是最近的一个轨交站点了。

同是青浦，徐泾就把大虹桥的概念演绎得淋漓尽致，还有赵巷、未来的重固轨交便利度都要完爆华新。

华新已经成了青浦发展的死角。

不只是恒文星尚湾没怎么涨，华新板块其它次新房要么是涨幅跌没要么是跌破“发行价”：

西郊半岛华庭从2020年的3.6万元/m²涨到4.2万元/m²后又跌回原价，涨幅被抹平；

海玥金茂悦2021年开盘4.4万元/m²，最新成交价不到4万元/m²，跌破“发行价”；

虹桥金茂悦2018年开盘4.6万元/m²，2021年涨到5.5万元/m²后已跌回4.5-5万元/m²。

在2019年长三角一体化官宣后，恒文星尚湾毛坯升装修还藏房源，虹桥金茂悦加价排队购，得到快速去化，都是当时的红盘。

但现在来看，涨幅都严重跑输大盘。

华新二手房涨不动，也在于新房的分流，上实云端、安联虹悦、中交·凤启虹桥都把价格顶到了4.6万元/m²，二手房再涨就没优势了。

04

宝山：上海长滩

上海长滩算上是宝山核心区的CEO盘了，卖得很贵，新房5.75-6.2万元/m²。

而CEO盘涨幅历来都很差，长滩二手房虽然挂到6.6万元/m²很高，但一直鲜有成交。

即使有个把成交的，也把价格打到了新房附近，涨幅同样严重跑输大盘。

长滩是宝山的一个超级大盘，涵盖办公、商业、影院、住宅多种业态。

其中巨型的环形商业规划高达30万方，球形剧院可容纳数万人同时观影，但就是宣传多年迟迟不建：

这个盘已经很有历史了，自2017年开始就陆陆续续的开盘，现在依然有新房在售，未来还会继续加推。

区府旁、一线江景、宝山高铁站等，宣传卖点再多依然拉不动上海长滩的房价，涨不动就是涨不动。

长滩所在的淞宝地段简直是上海版的“东北”，自钢铁产业没落后，淞宝就找不准发展方向了，经济、产业、房价等都跟着受伤。

不过淞宝附近正在规划一个宏伟的吴淞创新城，被列入了上海城市副中心，有了新的建设进展；

而且宝山还搞了一个南大智慧城，接轨普陀的桃浦智创城而发展。

这两大战略未来哪一个最先落地，带动宝山发展，让我们拭目以待！

05

普陀万里：中鹰黑森林

远郊次新房涨不动也就算了，但偏偏市区普陀的中鹰黑森林也跑输了大盘。

中鹰黑森林可是处在市区内中环，宣称科技森林氧吧住区，旁边又有地铁和高铁上海西站。

项目早在2014年开盘时就定价8.57万元/m²，随后慢慢加推开到了10万元/m²，再开到12万元/m²。

而回过头来看二手房的挂牌价，却徘徊在9-11万元/m²，十年过去真的很抗涨，完全跑输了通胀！

可以说，这是一个能够穿越楼市周期的项目，用官方的话来说是：“我们已经领先了10年，还会再领先10年。”

从产品来看，中鹰黑森林多以大户型200-300㎡为主，总价在3000万级别。

在沪宁铁道以外开出这样的一个“豪宅盘”，前来看房的人都说是一种错配。

不管你买不买房，中鹰黑森林的广告都打了10年，家喻户晓，不能不说是宣传营销上的一个“红盘”。

“除了贵，什么都挺好的”“就是不划算”，这是很多人的评价。

因为这个预算级别都可以够得上一套内环内滨江豪宅了。

中鹰黑森林所在的普陀万里板块本轮跌幅很大，有相当一部分人卖房换到桃浦去了。

当然这里还有真如副中心难产的背锅，只要是普陀的房子，涨幅都难以跑赢大盘。

静安合并闸北后，普陀已经成了上海GDP垫底的市区。

现在普陀正在搞真如城市副中心海纳小镇、桃浦智创城、苏河水岸经济发展带三大战略，希望未来普陀的产业能够崛起，带一带房价。

上海那些多年不涨的红盘还有很多，如松江小昆山的路劲佘山院子、奉贤柘林的佳源梦想广场、嘉定北的首创旭辉城、嘉定外冈的路劲海尚湾、青浦新城的泰禾红桥、闵行颛桥的星河湾等，都是涨幅严重跑输大盘，甚至跌破开盘价。

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编辑∣环线咨询