又一千亿房企暴雷！南京两盘入市4年，降价却没卖完

房地产行业出清仍在持续。10月4日，中骏集团发布公告称：

集团销售持续下滑，流动资金紧张状况日益严峻，境外兑付债务压力持续增加；没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元。

这意味着，这家曾迈进千亿阵营的闽系房企正式违约，加入出险房企名单。

布局南京多年，中骏开发有六号街区、承露园、中骏东原璟阅等楼盘。如今，这些项目现状如何？

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中骏集团成立于1987年，2010年上市。总部在上海，业务涵盖住宅开发、商业地产、长租公寓等。1996年，中骏的首个住宅项目在泉州落地。

提起中骏，不少人对其的初印象是稳健。毕竟，早在七、八年前，同为闽系房企的泰禾、阳光城、融信等快速扩张时，中骏稳得有些“不合群”。

转折点在2017年。在这之前，中骏的开发节奏、拿地策略等以谨慎为主，发展平稳。

到了2017年，中骏提出“2018年500亿、2019年800亿、2020年过千亿”的销售目标，并一改往日的谨慎作风，激进布局南京、杭州、青岛、苏州等多个城市。命运的齿轮，就此埋下伏笔。

2020年，中骏实现合同销售金额1015.37亿，同比增长26.1%，如愿迈入千亿阵营。但有财经媒体指出：虽然销售规模已达目标，可中骏的毛利率却逐年下降，2018-2020年分别为34.6%、27.6%和24.1%。

2021年上半年起，华夏幸福等为首的房企陆续集中暴雷。曾经叱咤风云的泰禾、阳光城、正荣、禹洲、世茂等闽系房企也没能幸免，中骏却暂时安全。

但，这两年的中骏已是危机四伏。去年全年，中骏的总营收和净利润均有大幅下滑，今年上半年更是承压。

半年报显示：今年上半年，中骏实现营收94.82亿元，同比减少38.4%。与此同时盈利能力大幅下滑，录得净利润-10.22亿元，归母净利润更是低至-11.25亿元。

这份半年报还显示，截至今年6月底，中骏手握现金约124.4亿，有息负债却高达379.3亿，偿债压力巨大。

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最新公告中，中骏指出：

2021年下半年以来，中国房地产行业面对前所未有的挑战，集团已实施不同措施以减轻流动性资金压力，包括加快物业销售、延长债务期限以及争取新的融资来源、推进资产处置及严控费用等。

同时，一直尽力履行所有境外债务的还款义务。自2022年1月1日以来，已偿还境外债务本金和利息共约15.6亿美元。

进入今年二季度，中骏销售持续下滑，流动资金紧张状况日益严峻，承认“即使竭尽全力，流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。”

公告显示，中骏未支付贷款已导致四支美元优先票据出现债务违约。涉及票据于2024至2026年到期，未偿还本金共18亿美元。

就在中骏发布公告后的第二天，穆迪出手了，将中骏的公司家族评级(CFR)从“Caa1”下调至“Ca”，并将其的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”，展望仍为负面。

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广大买房人最为关心的是，中骏暴雷后，是否会对开发项目产生影响？接下来，一起简单回顾南京的中骏楼盘。

2016年，中骏宣告首进南京，接连在江宁禄口布局六号街区、承露园两个项目。

先说说承露园（推广名为中骏融信雍景台）。

这是南京最早的现房销售项目之一，当年，中骏摇号拿下项目所在地块，地价高达12842元/㎡（今年5月，绿洲地产拿下的禄口G17地块地价仅6808元/㎡）。

项目由中骏和融信联合开发，2018年率先开卖商办产品；2019年推出主力户型88-129㎡的现房住宅，当时的精装均价近2.1万/㎡。

承露园入市的节点实在不讨巧，一方面，当时禄口新盘扎堆，内卷严重；另一方面，2021年下半年起，南京楼市行情骤变，远郊板块的新房去化压力增大。

以至于卖得不温不火的承露园，打起了价格战。

去年夏天，项目推出1成首付的促销活动，108㎡只需18万首付，月供约5500元。注意，这是正儿八经的1成首付，剩余的2成款项由开发商来补贴，相当于变相打了八折。

在最新探访中，中介表示：“禄口一带行情惨淡，承露园还有不少129㎡大户型没卖，现在低楼层只要1.2万/㎡左右，好一点的楼层1.3万/㎡也能买到，首付最低5万起。”

南京网上房地产数据显示，承露园的住宅户数超1200套，卖了4年，还有200来套没卖掉。难怪中介调侃：这是禄口降价最狠，目前最便宜的新房。

再说说六号街区。

不要怀疑，六号街区、爱特区、禄港街区等，都是这家商办楼盘的名字。还隔三差五，以低总价的卖点在网络平台“走红”。

锐评君探访时，置业顾问表示：“二期小户型总价仅16万、首付3万，还有政府给的3%补贴，性价比很高。9月中旬开盘不久就卖完了，这两天70㎡大户型也告罄。”

六号街区自亮相以来就风波不断。项目所在地块，早在2005年就被南京冠宇置业发展有限公司拿下，但因种种原因搁置了十多年，直到2016年中骏接手。这就解释了为何到今年，项目产权只剩25年的原因。

注意看上图，六号街区的房屋用途性质为商业，可前期销售时中骏却对外宣传为公寓，违规商改住一度引发纠纷。

项目实体样板间仍保留，这款70㎡挑高户型，被改造成双层、有厨房、卫生间、卧室的类住宅↓

耗时5年，六号街区终于清盘，一期早已交付，二期装修声此起彼伏。得益于现房的优势，开发商暴雷，对业主们的影响微乎其微。

别忘了，2018年中骏还在龙潭拿了块地，也就是在售的，和东原联合开发的璟阅。

项目分三个地块开发，总户数超1700户，主力户型77-125㎡，2019年5月首开，前期精装均价约1.77万/㎡。如今均价约1.5万/㎡，还剩余400多套房源待售。

好在2020年底起，璟阅陆续交付。今年6月锐评君实探龙潭板块时，项目的A、B地块均已完工↓

中骏的暴雷令人唏嘘。万幸的是其进入南京较早，已收官的柏景湾已交付给业主，开盘4年没卖完的承露园、璟阅也已“熬”成现房，整体风险可控。

接下来，房地产行业的出清还将持续。大洗牌后，留下的将会是安全度更高、实力更强的企业，实打实有利于降低行业风险、提升新盘品质。