广州买房：现在是500万的刚需，选择最困难的时候

并不是钱越多选择就越容易，但是钱多总归是有选择权的。

看似选择多，实则就是没得选，选择越多，购买力稀释得越严重，溢价能力越弱，这也就是为什么选择越多房价越难涨的原因。

为什么说500万的刚需选择最难？

第一，总想买到最满意的，不仅能自住，还要求升值，要求配套、学位、地铁、商业，甚至还要求户型、楼龄。

坦白说，这个预算是不可能选到完美的，抱着完美想法去选房的，一定都会买错，因为一开始你对完美的理解就错了。

第二，方向错了，怎么都买不对。

比如你在一个没有什么价值、没啥流通性的板块去精挑细选，没有任何意义。

别人告诉你，要买这种楼王，要买这种最好的户型，这个观点基本也是本末倒置，往往这些没有价值的板块是不能去买这种楼王好户型的，比如去云埔这种刚需板块选个大四房，大概率买来也只能放着，以后流通性也不好。

就是那种看上去户型最漂亮，卖得最贵，但是卖得最少最难流通的产品，我是不建议的。

另外你在一个小区里死守也是不对的，低楼层的看不上，高楼层又买不起，其他好的机会统统错过，选择就那么几个，找个诚心卖的比纠结买哪个更重要。

第三，这个预算基本是买家市场，可选择范围较多，同质化严重，市场给了买家挑挑拣拣的底气，如果是行情好的情况下，这种底气有可能让你错失上车的机会。

第四，以前还可以为自住买单，说服自己去到番禺黄埔选个更大的，现在番禺黄埔放开了，还是觉得限购区更有价值。

到底是在市区老旧小区里选，还是到郊区新房里面去选，对于既要又要还要的刚需来说，真的是非常难的选择。

说了一堆逻辑，我们还是回归到具体选择上面来。

在主城区，你只能选到两房和小三房，楼龄户型都有些年份感了，去到外围，你可以选到大三房甚至是四房，小区新户型好，不得不让人纠结。

最明显的几个纠结点在于：

1、是选金融城天河东的二手两房或小三房，还是去老黄埔科学城选个次新大三房？

400多万在天河只能买到天朗明居、阳光假日园、城市假日园两房，在老黄埔科学城还能买个三房两卫。

在天河500多万，你只能买到同小区的小三房，但在老黄埔或珠江花城可以买到大三房或小四房。

2、是选海珠西的两房，还是跨江去广钢或白云选一个大三房？

这个选择也是很多人纠结的，是选光大的两房还是去广钢选大三房，一个楼龄快二十年，一个是次新房。

3、是在天河海珠选个二手两房小三房，还是去番禺选个大三房？

这部分也是在纠结番禺能买得起的地方都不满意，总听别人说番禺是睡城，没有产业，你就觉得番禺的房子不好。

但让你留在天河海珠又觉得房子又破又贵，买的时候又下不了手。

说来说去就是天河海珠有一定年份的两房小三房，和黄埔番禺荔湾的三房四房之间的选择。

我来给大家说一下目前市场上对于这两种选择的看法

在天河海珠越秀上班的人，还是更倾向于住在市区，坐地铁上下班，交通方便，对刚需来说非常重要。

而那些在市区和郊区做选择的，基本上要么不在珠江新城琶洲上班，要么是夫妻有一方不在这里上班，他们住惯了郊区远大新，对市区二手认知不足下不了手。

上面是从需求层面上的，地段上就不用讨论了，肯定是天河海珠更好，配套上也不必多言。

那我们就从供应端来看，未来黄埔还有很多旧改，番禺除了本身大盘多供应量也多，芳村广钢交楼的也越来越多，进入二手的也会越来越多，广钢还没卖完，花地湾还有一大堆。

你现在去买也可以，享受着三房先，但是要熬到配套慢慢起来，你未来去也可以，那就先把这里的两房小三房卖掉，随时都可以去，那边不仅有次新二手还有新盘要推。

从需求上来看，其实我们也只能看到局部的，绝不敢说非常完整，从供应端来看的话，也不敢保证未来就一定准确，万一停止旧改了呢，万一又来个地王呢，不太好判断。

但我们知道的是现在市区的很多不太行的房子确实是在走下坡路了，这样就导致这部分的需求去到了次新房和新房那里，一增一减，这个需求会推动土地成交，进而推动新盘出来，着急上车的就可以选次新二手了。

最后我的建议是：

如果你选择的地段是顶级的，配套学位不可替代的，对二手的要求是可以放宽的，即便楼龄旧一点流通性也是没有问题的，人家越秀三十多年的老破小还有市场呢，你这才二十年而已。

如果地段配套学位都不行，那这样的房子肯定不建议买，这种就是被抛弃的，要赶紧卖，换到次新房去。

最后还有一个判断标准，就是卖家的心态，如果这个板块整体卖家心态偏弱，那大概率还会走下坡路，反过来，如果这个板块的业主心态较强，那选择这里赢面更大。

以上

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