百家村中学来了，将军祠地块还期待吗？

随着近年岛内宅地供应的持续增量，岛内“打新”热度也开始逐渐降温。相对于岛内东部，西部宅地供应依然保持紧缺状态，购房热情也一直维持高热态势。

近年来，岛内市场部分客户一直在期待1宗堪称“王炸”的住宅地，那就是将军祠地块。

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岛内重量级地块 上架初见曙光

将军祠地块坐落于厦门岛内传统老城繁华区，周边汇集了地铁1号线将军祠\文灶地铁口、Brt文灶、陆军第七十三集团军医院、青少年宫、中山公园、植物园、铁路文化公园、将军祠MIX生活街等多元化配套。

特别值得一提的是，教育配套方面，地块位于厦门第一学区片区内，拥有当前新盘无法比拟的强学区配套。周边有厦门第二幼儿园、将军祠幼儿园等，小学有厦门实验小学、思北小学、公园小学、思明第二实验小学、园南小学（非热点）、深田小学（非热点）、文安小学（统筹校）以及规划建设中的万寿小学等，初中派位厦门一中、双十及大同中学等头部级热门学校。

综合而言，地块所处片区拥有现成的集吃、住、游、购、娱、学等功能于一体的城市级商圈，可以说，将军祠地块是难得的“含着金汤匙出生”宅地，综合优势凸出。

将军祠西片区拆除后航拍图（来源：思明快报）

2009年7月，“2004C25号政府储备用地”征收项目正式启动，直到今年4月，征迁工作最终打破“僵局”，再启签约，历时14年，将军祠西片区最后一栋住宅已于9月初顺利拆除，实现100%签约、100%搬迁、100%拆平。

将军祠西片区位于厦禾路以南、文园路以北、将军祠路以西、公园东路以东的范围（即工程机械厂和电池厂以及西边社、将军祠居民区范围），项目占地总面积12.5万㎡，其中拆迁占地面积约5.09万㎡。

根据思明区此前召开的经济社会发展情况新闻发布会上，公布了区域内的重点更新项目，将军祠板块计划打造人文荟萃、活力宜居的都市乐活区。

自2020年地块规划用途曝光以来，项目关注度持续居于高位。因为征迁等原因，地块项目迟迟未入市。直到今年9月初，才有官方消息公布，将军祠片区已经完成交地，地块上架初见曙光。

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地块未出 百家村中学先来

然而，在地块即将入市之际，9月27日，厦门市自然资源和规划局发布公告，百家村中学工程规划许可证获批。总投超4亿、规划36班的百家村中学来了。

官网截图

学校位于思明区厦禾路以南，将军祠路以东，塔厝路西北侧地。也就是将军祠西片区及2021年新开班的深田小学东侧。

百家村中学位于将军祠地块附近

今年7月份，厦门市思明区发展和改革局发文表示，同意建设百家村中学项目。规划建设一所36班初中，项目总用地面积22761.19㎡，项目总投资估算23570万元。

此外，片区内还将落地一所万寿小学，项目总投资额19014.0万元，拟建设30班小学。值得肯定的是，新建学校的投用，将会对缓解片区内生源爆满情况起到良好的调节作用。

但是，对于传统强学区而言，如果新建校不是老牌学校扩建校区或者名校合作校，对于片区教育配套而言，新学校投用后，将拉低片区内生源上一双等名校的占比，会有减分效果。

根据规划，百家村中学为思明区属学校，不太可能直接与一双外市直属热点学校挂钩。因此，百家村中学未来的挂名还有悬念，从大概率上热点名校到有可能上新建校，对于片区内购房者心态和房价稳定也会有一定影响。

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将军祠地块还值得期待吗？

将军祠地块承载老厦门发展历史韵味，所在地经历了多轮变迁：1954年厦门橡胶厂——1997年厦门海燕实业有限公司——2002年正新橡胶有限公司——2008年群鸿商业城——2020年变更为二类居住用地。

自2020年将军祠宅地出现后，岛内购房者就有了新期待。如今，楼市环境已经发生了翻天覆地的变化，片区配套也在变，地块是否还值得期待，我们根据当前楼市及片区情况做一下分析：

1.由于将军祠地块的地段属性和专属历史韵味，其受关注度辐射范围也更广，因此，其市内及省内置业需求也不容小觑。目前，百家村中学的开建只是拉低了入读热点强校的概率，不代表完全不能读，整个片区亦或是1/2片区均摊，这样的影响还是可以接受的；

2.众所周知，岛内西部地块出一块少一块，已经进入“无地可卖”的境地。将军祠地块预估将会为市场带来600—1100套住宅产品，体量并不大，因此，在限价情况下，其珍贵性不言而喻。

片区内二手房分布情况

3.从片区内二手房分布情况来看，由于长年无新房供应，片区内二手房多为老旧小区，早年单位宿舍以及大厦类居住楼，老旧社区（如宿舍楼）房源户型面积偏小，大部分为楼梯房，片区内积压了大量改善置换需求；

4.从二手房源挂牌价格来看，根据小区年代及产品的差异，二手房价格自6-9.5万/㎡不等，其中，社区略新的电梯房一般在8万/㎡以上，与目前岛内新房限价（将军祠地块限价对标湖滨壹里）来看，会形成明显的一二手价格倒挂；

来源：厦门地产资讯综合整理，部分资料来源思明快报

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