“内外兼修”的凯德虹口商业中心，是如何打磨自己的“商业功夫”？

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|朱道义

图片来源|凯德虹口商业中心

弗兰克·罗伊先生在总结西田50年成功经验时曾说到：“进化与变化是构成购物中心成功的词汇”。

近年来，城市化进程的减速、增长红利的消失，推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场的过渡。在存量时代，怎样让一个新开商业项目“保鲜”已是商业地产人共同思考的命题，而想要让一个即将年满12周岁的项目再度脱颖而出，难度无疑还要倍增。

今年国庆，凯德虹口商业中心（原凯德龙之梦虹口）以活力形象崭新亮相，为黄金周的商业地产市场增添了一抹别样的色彩。值此契机，赢商网通过挖掘凯德虹口如何以长期主义修炼自身的“商业功夫”，来剖析它不断焕活项目生命力的秘诀。

凯德虹口商业中心概况

2011年12月2日，凯德虹口正式开业。项目坐落于虹口核心区，紧邻著名的虹口足球场，西靠内环高架，南靠花园路，通过轨道线三号线、八号线衔接了宝山、杨浦、虹口三区。得天独厚的地理位置和交通优势，为凯德虹口奠定了牢固的客群基础，根据赢商tech—城市商业地图工具显示，项目周边仅3公里范围内的常住人口数量达95.7万人。

在近12年时间里，凯德虹口以超27万方的总建筑体量，为周边消费者提供办公、购物、餐饮、休闲、娱乐等一站式消费体验。

“外练筋骨皮”

洞察市场需求推动空间升级

城市与商业共融共生，城由市兴，一座城市的持续繁荣，离不开商业载体的迭代进化。

作为虹口区商业地标和商业发展见证者，凯德虹口对市场需求的变幻有着属于自己的敏锐感知和独到洞察。通过大数据发现今年商场客流情况的回暖（2023年1-9月项目月均客流同比2022年增长60%）以及虹口足球场演唱会场次频增带来的年轻客流群体占比的提升，项目聚焦年轻化客流群体的多样化需求，当机立断启动了外立面升级。

于是，在9月27日，项目携正门外立面一座可以变幻各种灯光和图案的巨型“巧克力”发光墙焕新亮相，既更新了凯德虹口在人们脑海中的固有面貌，也让年轻人们有了为自己“爱豆”演唱会打call应援的绝佳场景。

更为难得的是，凯德虹口对于“商业筋骨皮”的锤炼并非一时的心血来潮，而是以一种稳扎稳打的姿态让自身的“外功造诣”走向凝练深厚：

• 2019年7月和2020年7月：商场对3楼儿童区小小「星」机场主题区分别进行了两次升级改造，不仅拥有超大飞机、母婴室、安检处，更有shuttle bus、行李运输车等诸多萌趣场景。同时，项目关注到亲子家庭的游逛需求，母婴室的硬件水平也得到提升。

• 2020年10月：B2小食荟全面升级为“EATplex影食空间”，改造面积达3200㎡。影食谐音“饮食”，此次更新除了硬件翻新，还融入光影效果，从视听和味觉上为消费者打造多维度体验，带动客流大幅提升。这也是凯德上海几个项目中第1个有主题命名的区域。

• 2022年3月：在妇女节当天正式开放了三楼女性专属洗手间，多功能空间一举满足了不同女性顾客的细分需求，洗手间内部更实现智能化运营管理，打造了一则堪称教科书级别的女性专属卫生间经典案例。

• 2022年8月：项目南中庭区域手扶梯完成焕新，以全新面貌带来了更开阔的视觉效果，营造了更舒适的购物环境。

• 2023年1月：新年前夕，项目北中庭完成硬件更新，流光溢彩的扶梯与颇有科技感的灯带折射出五彩斑斓的光芒。这是商场继南中庭升级改造后的又一尝试，南中庭典雅、北中庭璀璨，交辉相印，别有新意。

正是基于对城市、区域、目标客群消费喜好的敏锐洞察，凯德虹口将自己的思考注入到商业运营的过程中，并以强大的行动力将想法落实，才能不断以不止步的姿态、逆生长的体态与城市共荣共生。

“内练一口气”

秉承长期主义坚持品牌焕新

商业项目的市场定位永远不可能一步到位，再好的设计也不会永恒。商业项目的内容调整不仅针对培育期，更贯穿于商业项目的整个生命周期。十余年来，凯德虹口坚持以“水磨工夫”锤炼项目品牌力，以每年15%-20%的品牌更迭率，持续从品牌内容端为区域消费者源源不断地输出新鲜度。

▶▶ 2 022至2023年间，凯德虹口在餐饮业态再次进行了大规模的品牌上新。 其中，持续占据日料热门榜单的新兴日本料理金焰食堂、祺聚德浦西首店、半天妖均在2022年完成入驻。 大宝口福·生焗海鲜、厚贞烧肉、武拓寿喜烧、胡子大厨、椒锅锅、西塔老太太、Blueglass、茉莉奶白、K22.酸奶草莓 等诸多人气品牌已于今年和消费者相见，牛new寿喜烧、很久以前、七八冷面、李叙青冒烤鸭、华三爷拌面、霸王茶姬等优质品牌也即将正式亮相。

此外，潮玩二次元也是凯德虹口目前正积极发力的新赛道，结合本次外立面焕新，项目“内外兼修”引入了TOP TOY、黑金博物馆、镭战大联盟真人CS、banboom卡牌食玩、GETOY CLUB等品牌。

▶▶ 时间向前追溯，早在2014年凯德虹口就启动品牌升级，围绕「社交」和「体验」，加码餐饮、儿童和休闲娱乐业态。一方面，项目引入休闲餐饮、人气餐厅、以及特色餐饮主题店 ； 另一方面，在儿童板块引进不少创新型服务业态，提升了体验业态占比。

实际上，每当新的消费热门词出现，凯德虹口都会对品牌进行推陈出新：如在黄金饰品这一细分品类引入周大福、周生生、潮宏基等多家品牌；在潮玩和茶饮方面引进喜茶、POP MART、Peet’s Coffee等人气品牌，迭代过气品牌。

“内练一口气”中的“气”，对于一座商业项目来说，或许就是指其内蕴的品牌力。目前，凯德虹口的品牌力正在转化为源源不断的商业生命力。根据赢商tech-城市商业地图工具显示，目前凯德虹口所属的四川北路商圈，共有6家商业存量和2家商业拟增量，在今年8月的项目客流统计中，凯德虹口以近10万的日均去重客流位居商圈第一。

“勇于招式迭新”

行走潮流前沿演绎“自我进化”

“ 红海已至，洗牌开始”，这八个字或许是当下商业市场给人最鲜明的感受。环境的突变和新生活习惯的养成，使消费者的需求发生了质的改变，购物中心已不仅仅是开发商租赁商铺收取租金的物业场所，更是提供消费者理想生活体验的空间。

而作为时代的主角，年轻人的多变需求往往带动了商业对创新的探索。身为一座“老项目”，凯德虹口勇敢地为自己配置了一颗“年轻的心脏”，不断推陈出新、挖掘“新的生活方式”，与年轻人同行，并藉此实现了“自我进化”。

当夜经济和宠物经济的热度持续攀升，凯德虹口也再度有了新动作。今年6月，项目初步试水，对中山北一路进行趣味场景打造：中山北一路原有基础绿化进行改建，在重新铺设草皮的同时增加了宠物运动设备及宠物配套设施；此外，项目还将露营、市集融入，发力夜经济，为周边居民创造了复合式社交新场景。

而实际上，凯德虹口自诞生起就一直是行走在潮流前沿的先驱。2012年，项目展开了为期1个月的二维码互动新体验“快拍WIN WIN”，成为上海首家全面展开二维码互动的综合性商场；2014年项目首次提出“未来商店”概念，结合NFC、体感捕捉等技术，将黑科技资源植入商业，吸引近10万顾客成为首批体验者；2019年项目成为全市首批完成5G覆盖的购物中心，并于2020年落地首家5G直播间，开展了一系列主题性直播活动……凯德虹口不断更新运营理念，为自我赋能，占据行业优势地位。

在市场营销和活动推广方面，凯德虹口针对自己的核心客群，通过更长期、更精心、更丰满的活动，将创新的理念全面地传达并实践到了消费与生活。

• 2014年8月，项目将夜跑与社交相结合“柒捌玖零·领跑荧光夜”活动，为年轻人更新了社交载体；

• 2018年7月，项目结合世界杯热点元素，推动“科普进商场”落地，举办了“嗨fun世界杯”主题活动；

• 2021年正值项目十周年，项目全新推出自主IP“因吹斯汀”家族，四款自带流量的卡通IP为消费者讲好了“十分因吹斯汀”的新故事；

• 2022年7月，凯德虹口在商场一层Bridge+Spark空间内举办了一场名为“MEET NEW WORLD”的元宇宙画展，将孤独症儿童的画作以数字藏品的形式搬上NFT中国平台，更结合了AR、VR等虚拟科技元素，带给大众全新的公益参与度和体验感。

自主IP“因吹斯汀”家族

“MEET NEW WORLD”元宇宙画展

今年3月份，苍兰诀全国巡展线下首展空降凯德虹口，不仅在商场南中庭搬来了一整座司命殿，更在项目A座3楼打造了一个隐藏的苍兰诀世界。

苍兰诀全国巡展线下首展

杰克˙韦尔奇在《商业的本质》中写到：“在商业领域，创新可以是而且应该是一个循渐进的、持续不断的、正常的事情。”纵观凯德虹口近十二年来的发展历程，它正是以长期主义的理念细致打磨着自身“商业功夫”，并将创新嵌入到商业生命的漫长周期中，从而为人们主打了一个“长久陪伴”。

相信未来，凯德虹口商业中心将会以更加轻盈的脚步继续领跑，为消费者和市场带来更多充满诚意的创新与惊喜。

赢商特别策划

上海一个1.2万平的小体量商场，

怎么靠抠门儿变成了年轻人的主题乐园？

它的三个爆改方法，

其他被巨头商场包围的“难兄难弟”能复制吗？