北京买房：理清思路，购房建议965

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我最近看了天通苑五区的六层板楼砖混房，前三栋说是粮食局的公房，单独一个院，安静，没什么绿化，楼体外表略破，小区也稍破。但最近是要开始改造，主要是看上了里面一套装修还不错楼层五层的房子。

目前纠结想咨询的是：

1、这种都是砖混的，年份一样的公房会和天通苑五区普通的砖混质量差距很大吗？

2、这种单位公房不用交物业费，我们不是单位人，买了二手房以后会有很大隐患吗？这种房子建议买吗？有没有特别明显的bug？

谢谢章哥，您见多识广，帮我分析一下，贫民百姓刚需买房。

A：

1、没什么差距，施工单位都是当年的国企，工艺或许现在看落后了，但都犯不上偷工减料。差距主要是后期的维护，是物业主导的，跟主体质量无关。既然是要改造就是好事儿，拆除违建，各种管道和配件也会更换，挺好的。

2、没有隐患。除非是单位给具体个人的补贴，否则其他的待遇都一样，只要能过户就是正规产权。

3、觉得合适就买呗，老房的优势是得房率高，费用低。保值也相对稳定，只要没硬伤就必定是跟随大盘，因为这些老小区本身就是大盘的主要组成部分。劣势就是居住体验弱点儿，然后流动性没有房龄新的好。但长期持有也就无所谓了，出手时尽量在横盘期就行，慢慢卖也就不吃亏了。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询一下买房事宜。年轻夫妻，无小孩，一个在金融街上班，一个在国贸上班。现有草桥一套两居室大概能卖580万左右，还完剩余房贷加上手头现金能凑400万出头现金，贷款能力没问题。想咨询您以下几个问题：

1、北京认房不认贷政策放开后，您建不建议我们抓住机会置换一套大点的房子？

2、如果置换的话400万现金是不是可以看700万出头的房子，能买个100平左右的三居室？目前的想法是两三年后才要小孩，先不考虑学区。

3、要求商品房小区、2000年以后楼龄、夫妻二人通勤方便、有一定增值空间，您推荐在继续草桥板块置换吗？还有无其他板块推荐？补充一点：现在的房子买了3年左右，装修成本30万，如果置换的话感觉我们现在的能力置换空间不大，还要考虑到税费中介费等交易成本。您觉得北京认房不认贷的政策会延续多久，是否过2年再置换会更合适呢？

A：

1、房子是用来住的，是否换大房子看自己的需求。就算没刺激政策，是否会长期住下去不换呢？

2、既然能用首贷资格，那就看自己的月供能力了，如果能确保还款就看大点儿的呗。这都是看自己的需求，没有标准方案。

3、如果通勤方便就在草桥角门或公益西桥一带吧，选择多，也大多数升值不落后。其他的可以看西边的首经贸，万年花城也是很好的小区。

4、政策延续多久，按之前的几次都是一年到一年半，这次是否能超过两年我也不知道，看房价涨的多不多了。如果涨的多那就时间短，毕竟谁也不愿看到房价又暴涨；没达到刺激目标那就延续呗，或许还有别的政策呢，反正政府的工具箱里有的是筹码。

仅供参考。

三

Q:

我首付只能拿出120，还款能力有限，在看270左右的房子，想做婚房用。我和老婆都是自由职业，没有长期坐班的需求，刚需买房，能保值最好。看了顺义区裕龙三区电梯房，09年，这个价位都是大一居改二居的，还有裕龙四区6层步梯楼，二居或一居改二居。

又看了双兴小区，客厅宽敞阳台透光也好，但就是90年的房子，房龄有点老，还是单位福利房，离地铁一公里左右，但这种老房子后期置换也不好出手吧。我看了您之前的解答，不是很推荐顺义城区，适合养老～

还有我看您推荐的4号沿线，一直到天宫院，每个站点的生活配套是真不错，就是好的医疗配套不是很好，主要我对南城也不是很熟悉，就在贝壳看了下周边房子，金融街融汇觉得不错，这个价位都是一居户型，就是位置也挺远的4号线沿线挺多经适房和公租房小区，这种您推荐购入吗？

A：

1、各个郊区的老城区都是更适合自住的，尤其是老房。毕竟谁大老远的到郊区买房都是先看房龄新品质好的，实在没辙才买老房。这和市区的逻辑不一样，那是从一开始就知道自己买不起高价房，干脆直接就看老房了。

所以市区的老房大多数都能跟随大盘，而郊区的相对弱点儿。这看自己的喜好吧，如果长期自住的话买这种房也挺好的，经济实惠性价比高。

2、天宫院的医疗配套，好像还真没什么。短期内也够呛，医疗一般都是先向老年人多的板块倾斜，天宫院年轻人比例高，等的年头儿短不了。

融汇挺好的，除了密度大点儿没什么劣势了。保值也没落后大盘，中等走势，以后只要物业别降低品质就还是这趋势。地段儿也挺好的，产业区不错，导致天宫院的居住用地规模虽然不大，但价格走势没弱于长阳这种大规模的，挺好的。

3、远是肯定的，都六环外了，当年土地上市的时候我们公司的不敢拿，没想到现在发展的不错。我没什么推荐不推荐的，只能说如果从投资角度讲，那首选天宫院的，次选顺义老房。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。