开盘测评|宸嘉·嘉臣道：新政后首个摇号盘，7开7摇号，解密江景大平层热销背后的大势因子

引言

一线江景高端改善大平层项目，嘉臣道二期央景王座楼栋产品加推再现摇号，劲销3亿，当日去化7成，达成7开7摇号的销售佳绩。作为“922新政”后长沙首个摇号红盘，嘉臣道的热销是在不可再生性资源、优势产品的基础上叠加了政策风口。

江景HAO宅嘉臣道7开7摇号

央景王座加推去化7成、劲销3亿

9月27日，滨江北月亮岛一线江景高端改善大平层项目嘉臣道加推21、22#央景楼栋产品，建面182-272㎡，共111套。

现场认筹人数约129组，超过总房源数，在营销中心摇号选房。当天认购78套，去化率70%。

（开盘现场图）

如今长沙市场由于蓄客不足等原因，2023年下半年仅有3成项目集中开盘，嘉臣道是目前市场上少有的摇号选房楼盘，市场热度高。

项目之前集中开盘6次，认筹客户量均超过房源数，逢开必摇号，入市至今一直是市面上的头部红盘。

值得一提的是，项目也是922新政后，长沙首个摇号楼盘。

热销因子分析

市场、产品、品牌和板块四大势助力

好风凭借力，送我上青云，嘉臣道的热销，主要借助了四大“势”，市场之势、产品之势、品牌之势和板块之势。

1

市场之势

新政下迎来置业黄金窗口期，嘉臣道抢占高净值客群

8月底至今，房地产利好政策频出，上周长沙再度发布放松限购限售重磅新政，市场震动。

新政发布后“长沙房价”搜索指数环比前一日上涨129%，达到2023年的峰值水平。

周末长沙各大售楼处人气高涨，营销中心挤满了各地来的购房者，部分项目来访涨幅高达100%。

一方面是新房售楼部人潮涌动，另一方面则是二手房挂牌量激增。放开限购的当天，贝壳找房APP上二手房的挂牌量半小时内增加了104套。

此外，9月27日望城区再加码，在嘉臣道营销中心启动促消费宜居推广暨“你买房我送车”抽奖活动同时，发布购房优惠新政，契税补贴50%，人才购房最高补贴10万元。

新政之下，房地产行业迎来了优质资产配置的黄金窗口期。

所以我们看到目前市场上，一边在出清老旧或者区位不佳的一般性房源，一边在购置核芯区域高端改善房源。优质不动产即可实现自身的高品质居住需求，也能保障资产价值。

嘉臣道在政策落地首周趁势加推，凭借一线江景不可再生高价值性和先天板块区位优势，刚好符合高净值客群对优质资产配置的需求，一拍而合，这也是嘉臣道热销借力的市场环境之势。

2

产品之势

央景王座楼栋加推、低容高性价比江景大平层大热

“三园一江”景观视野，每个户型都有可瞰江房源

此次加推的21#、22#栋是项目的央景楼栋产品，位于社区中心位置，拥有“三园一江”的宽阔景观视野。

（楼栋示意图+中央花园效果图）

北面为社区中央花园，结合下沉庭院打造了城市会客厅与萌宠乐园；西面为约一公里的竖轴景观中轴。南部是水獭乐园，由知名儿童空间设计单位洛嘉儿童打造、长沙首个儿童区与下沉庭院联合的全龄活动场地。

TATA乐园创新性的使用了大量的塑石包装，一般只在迪士尼，环球影城等大型主题乐园中应用，由专业持证雕塑师打造，更大限度的为小朋友们提供一个品质的自然生态游乐环境。

（水獭乐园效果图）

嘉臣道二期产品总楼层在14-19层之间，此次加推两栋均为19层，为小区制高点。

项目东面为湘江风光带，22#是为数不多瞰江头排之一，江景面更大程度地尽收眼底。

21#尽管不是头排，但是由于南面是此前已加推的14层楼栋，制高点加上超宽楼间距，高区视野仍可以直达湘江，实现每个户型都有瞰江的房源。

（项目瞰江效果图）

总价300万起、首付60万可上车一线临江低密大宅

此次开盘加推182㎡、227、272㎡三个户型，其中182㎡最低总价仅300万，首付约60万即可上车；最大的 272㎡大户型总价仅约400万+。

据长沙克而瑞数据统计，2023年长沙三环内沿江大平层300-350万的产品占比仅10%，450万以下的产品占比约34%，大平层一半的产品总价段在500万以上。

而一线临江项目中低总价房源，大都为不可瞰江的楼栋。所以可以说嘉臣道是长沙市场约300万+就能实现一线临江改善置业的惟一选择，约400万+更是能实现一步到位入住272㎡超大尺寸户型，很具舒适性。

高得房率，进一步提升项目性价比

此外，高得房率也是其一大优势，部分高端改善大平层的得房率不到8成，最高也不到9成。嘉臣道约92%至95%的高得房率，使其最小的182㎡户型使用舒适度都超过其它项目200㎡以上户型，这也进一步提升了项目的性价比。

创新户型设计，更具实用性和美观性

182㎡是项目入门级HAO宅产品，四房两厅三卫双套房设计。四大开间朝南，南北双阳台，整体居住较为舒适。

此外，项目还通过主卫镜面柜加长，增加收纳空间。玄关收纳做成了隐形门的单门设计等，增强该户型的实用性和美观性。

227㎡户型兼具性价比和居住体验感，各功能空间宽绰舒适。如大尺寸卫生间，配置双台盆+卸妆台+马桶+淋浴房+浴缸，实现豪华六件套。厨房整体外扩，U形大厨多几个人一起下厨也不会显得拥挤。

细节处设计也多有巧思，天花加高灯带，客厅增加电动窗帘轨道，多联动厨房移门，窄边框淋浴房等，提升居住舒适性。

272㎡是项目最大户型，也是项目的明星销售户型，目前已展示的样板间由全球设计大师天团HWCD高端定制，四房四卫三套房的设计，占据景观中轴或临江头排等社区内最优位置。

超大的LDK一体化设计，约23米L型环幕跑道式阳台+客厅+厨房+餐厅相互串联，可实现270°环幕观景的视觉效果。

（样板间实景图）

十字“女王玄关”户型最大的亮点之一， “女王玄关”最早源自于纽约上东区，是富豪高端改善住宅的配置。玄关柜形式调整了开放分隔，增加入户仪式感和展示（摆设）空间。

（样板间实景图）

1.78低容领先江景大平层高舒适性和高性价比

核芯一二线城市土地寸土寸金，低密项目一直是紧缺资源。

据长沙克而瑞数据统计，2018年-2023年容积率在2.0以下的低密涉宅地占比持续处于低位。并且近年还呈现了下滑趋势，22年占比7%，23年占比仅5%。

嘉臣道1.78的容积率也让其居住舒适性处于市场前列。对比长沙目前在售的其它沿江大平层更加明显，容积率最低2.75，最高达到了4.5。随着低密产品逐年减少，价值日益突出。

3

品牌之势

全实景展示区破局，快速建立品牌影响力

长沙高品质全成品实景开放展示区直接破局

嘉臣道是宸嘉发展集团在湘打造的首个项目，作为入湘新选手，品牌认知和声量都远不及深耕长沙多年的品牌房企和本土头部房企。

对此，宸嘉发展采取了最直接的破局方式，大手笔投资打造了长沙第一个全成品实景开放展示区，强势展现宸嘉发展雄厚的产品塑造力和资金实力，做HAO宅和保交付都有足够的信心和底气。

项目一期实景展示区约2.2万方，目前二期展示区正在进行收尾工作，面积约1.8万方，项目双实景展示区体量达到4万方。再次创下长沙楼市新纪录——长沙首个规模最大、功能展示区最多的双实景展示区。

展示区包括了从小区入口到归家大堂以及儿童乐园、会所、地下车库、架空层、实体样板房等等众多功能区域。

（嘉臣道一期实景展示区）

目前长沙地产业内群和购房群都流行一句话，不论买房和卖房，嘉臣道都是一定要去看一看的。

嘉臣道一炮而红，不仅在业绩上持续领先，并且获得了2022年全国十大高端作品大奖，成为长沙高端改善住宅代表之作，一举建立市场口碑及品牌影响力。

2022年10月项目一期洋房产品首开，4个月即实现售罄；二期小高2023年3月入市，摇号热销六亿，三开三捷。项目开盘当天平均去化率达到78%，去化速度惊人。（往期开盘详情见文章底部往期推荐链接）

近2个季度，项目成交面积板块市占率从最初的5成升至8成左右，并以头部红盘效应带动板块热潮。

22年Q4季度板块均价突破15000元/㎡，环比涨幅16%，23年再次突破16000元/㎡，板块市场飞速升温。

全城销售成绩同样优异，2023年长沙大平层销售套数排行榜中，嘉臣道以430套去化位居全城第2位。

同时也是TOP10榜单中，单价最低的项目，价格甚至低于非沿江项目，再次佐证项目的高质价比。

高端产品打造能力和强劲资金实力双重突进

宸嘉发展目前足迹已分布于上海、深圳、武汉、成都、长沙、南京、绍兴、福州等一二线重点城市。

如2021武汉打造寰幕瞰江大宅-嘉佰道，2022年在长沙打造世界滨水生活新标杆-嘉臣道， 2023年在成都以超高艺术审美打造城市代表藏品-嘉佰道，为中国HAO宅领域增添了一份艺术潮流气质。

2022年宸嘉发展集团新增货值341亿元，位列行业第30位。凭借高端产品打造能力和强劲资金实力的双重突进，迅速成为地产圈崛起的新兴品质力量。

4

板块之势

月亮岛配套落地、发展醇熟，后发板块再现助推力

项目位于月亮岛文旅新城，片区集山水洲城于一身，定位为集文化旅游、科创研发、企业总部办公、商业休闲、人文居住为一体的都市生态新城。

目前片区基本已经发展醇熟，万科、越秀、润和城等楼盘已交付或入住。配套方面，4号线地铁通达，大型集中商业落地，一江一岛六公园配套景观资源集中且大部分已实现，居住便利，环境优美。

（嘉臣道周边配套图）

月亮岛板块后续可开发土地趋无，楼市开发重心向三环外发展，重点发展大泽湖片区。

7月运达于滨水新城南拿地、明昇新项目预计今年入市、滨水新城开发加速。优质房企集中共同推动板块品质向上，未来价值潜力加持。

同时后发板块发展也将助推高能级板块价值上行， 月亮岛文旅新城、滨江新城等河西北沿江线板块价值更趋高涨。

总结

嘉臣道热销值得市场借鉴，说明了多个问题。一是沿江低密大平层的宜居性和高价值性是市场高度认可的。二是后房地产时代，产品力才是王道，新兴房企同样可以通过优质产品实现快速破局。三是高性价比优势产品仍是市场首选。四是大环境动荡之际，高价值的优质资产配置正在进行中的。

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来源/克而瑞湖南

撰写/曾婷婷

审核/蔡嫣

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