中期业绩解读 | 中海地产：销售强劲增长，加速拓展轻资产业务

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9月13日，中海地产发布2023年中期报告。报告期内，中海地产实现销售额1801.8亿元，同比增长30.1%；经营服务业务继续保持增长态势，商业收入同比上升11.3%至29.5亿元，剔除期内减租影响，同比实际增长18.7%。中期业绩会上中海地产再提年初公布的“20%销售增长”目标。综合来看，中海销售与利润稳中有升的目标维持不变，其自信源自于充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势，还有财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。

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销售：销售额达1801.8亿元，同比增长30.1%

图：2017-2023年上半年中海地产销售额及同比增长率情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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2023年上半年，中海地产销售额达1801.8亿元，同比增长30.1%。中海系列公司合约物业销售金额上升30.1%至人民币1,801.8亿元；相应已售楼面面积为804万平方米，同比上升28.3%。中海坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，其中北京、广州、厦门、长沙、济南、天津、成都及西安的销售回款均超过人民币40亿元。北部大区是最大销售贡献区域，占比达29%，其中北京合约销售达382亿。从各区域的销售额来看，北部大区、南部大区仍为最高占比，总和占比接近五成，达45.6%。其中中海地产北部大区贡献的营收为522.7亿元，占营收比重为29.0%；南部大区贡献的营收为299.7亿元，占比16.6%。

图：2023年上半年中海地产销售区域占比

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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财务：营收、净利润略有下降，融资成本、负责率处于行业低水平

图：2021-2023年上半年中海地产营业收入和净利润情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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营业收入、净利润有所下滑。2023年上半年，营业收入891.6亿元，同比下降14.1%；归属于上市公司股东的净利润134.9亿元，同比下降19.4%，盈利能力较上年同期略有减弱。中海地产净利润下跌原因主要是开发业务的营收结算规模下降以及费用率有所上升，如期内分销费用同比增长7.53%至18.71亿元。另外，至6月底公司已售未结金额约达2942亿元，较去年底增长接近20%；不含中海宏洋，已售未结金额则为2264亿元，增幅达31%。预计将有60%-70%于年底进行交付结转，贡献并锁定收入及利润。

财务结构稳定，有息负债主要以中长期负债为主。2023年上半年，中海资产负债率为58.3%，淨借贷比率为37.7%，继续保持在“绿档”，在手现金为人民币1142.1亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和478.6亿元。有息负债主要以中长期负债为主。截至2023年6月末，中海地产有息负债合计2515.5亿元，占总资产的比例为27.3%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债478.亿元，占比为19.0%；一年以上有息负债2036.9亿元，占比为81.0%。

图：2023年上半年中海地产有息负债到期组合

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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融资成本处在行业低位。2023年上半年，中海持续发挥境内外双融资平台优势，积极应对国际资本市场利率、汇率波动带来的影响，灵活运用多项工具，合理安排融资。期内，中海境内外债务资金流入合共364.5亿元，提早或到期归还债务582.4亿元。上半年，有息借贷有所下降，有效控制了各项资金成本。中海地产持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2023年上半年境内新增融资的综合成本为3.54%，其融资成本处在行业低位。

投资：投资主流城市、主流地段、主流项目

聚焦一二线城市，严守投资纪律。2023年上半年中海地产于11个城市合共收购13宗土地，新增总楼面面积为190万平方米（权益面积188万平方米），总地价人民币378.8亿元（权益地价人民币377.3亿元），土地储备合计6069万平方米。一线城市的新增货值在新增货值中占比44.7%。中海地产坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目；此外也会严守投资纪律、投资刻度。上半年新增货值中近80%位于一线和强二线城市，新获取土地一半以上为零溢价或低溢价获取，综合拿地回报率都高于集团投资刻度。

表：2019-2023上半年中海地产新增项目情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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业务：经营业务巩固优势，持有型业务进入加速期

经营业务巩固优势，坚定不移地发展商业物业。中海商业物业收入较快增长，上半年实现收入人民币29.5亿元，同比增长11.3%。依托多样化的商业资产组合构建城市综合运营体系，致力于通过积极的资产管理提升资产价值、加速发展轻资产管理业务，实现可持续性收入的稳步增长。期内，中海系列公司十个商业物业投入运营，合计建筑面积73万平方米，实现商业规模较快增长。中海以轻资产模式输出管理，上半年新签约管理三个外部商业物业，涵盖写字楼、购物中心及长租公寓。上半年，累计管理外部商业物业115万平方米，新项目顺利入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入增长，实现投资物业租金收入人民币24.3亿元。其中写字楼租金收入为人民币16.5亿元，购物中心租金收入为人民币7.0亿元。

结语

房地产行业处于深度调整阶段，市场分化日益明显，中海地产维持增长目标不变，坚守财财务安全底线，聚焦高能级城市，密切关注合作开发、收并购机会。在巩固提升开发业务能力的同时，经营服务业务进入加速期为收入稳定增长提供保障。在未来日益激烈的竞争中，中海地产持续保持优秀和强劲的竞争力。

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