【重磅】2023年前三季度重庆房地产投资发展盘点

前言：传统商品房市场持续变革，低负债、抗周期成为企业投资发展重要诉求，房企以招拍挂投资为基础，以多元赛道寻求增长曲线。

在此背景下，2023年1-9月重庆房地产投资发展表现，呈现出以下特征——

·招拍挂仍是主要投资方向：纯招拍挂投资规模占比66%，仍是企业增储的重要方式；

·总价地王刷新、城市核心价值凸显：华润以42.60亿元获取观音桥电测村140亩地，刷新中心城区2017年以来总价地王，香港置地项目后入，两知名房企凭借产品打造力+品牌影响力联合开发城市极核项目；

·房企“熟区”深耕：海成中心城区板块深耕，区县深耕渝东北奉节、万州，中建信和、电建、万科、春风深耕主力项目所属板块，聚焦区域认知及客户认知“熟区”，弱化投资风险，稳健发展；

·企业介入，为城更、TOD项目发展赋能：城更领域，中交、东原新项目落地，其中中交双碑井口项目采用“城市更新+一二三级联动”模式实施，“马鞍山·重庆人家”城市有机更新项目引入东原，老旧小区改造计划已率先启动；TOD领域，茶园刘家坪TOD项目由中交获取，凭借交建经验赋能站城一体化开发。

· 投资市场变化·

以招拍挂投资为基础，以多元赛道寻求增长曲线

从2019年到2022年中心城区投资结构来看，“纯”招拍挂体量呈现下降，由行业新模式、新方向延伸出新赛道，成为房企业务重要增长曲线；

2023年前三季度，纯招拍挂仍是主要投资方向，占比66%，其中以央国企增储量最大，占40%；增资入股成为房企发展第二选择，投资规模占比18%；新赛道中，政府牵头推进“保交楼”延伸出纾困代建赛道，绿城在重庆纾困代建实现破局；城市更新推进过程中，引入社会企业的发展模式，予以房企拓展新机会，中交中标重庆市沙坪坝区井口片区城市更新项目，并于招拍挂获取片区120亩地。

传统招拍挂市场

重庆土地市场-整体表现

重庆整体出地量下降，渝东北逆势上涨，渝东南减量，剪刀差更趋平衡

2023年1-9月重庆商住类土地整体成交量回落，同比下降33%；从四个大区成交变化来看，除渝东北成交量上涨外，其余三个区域均呈现下降；从大区成交结构来看，中心城区、主城新区、渝东北土地成交量分化减小，且剪刀差均呈现负值，降低广义库存，渝东南土地成交规模最低，土地减量后剪刀差更趋平衡。

重庆土地市场-整体表现

中心城区提质价涨，主城新区出地规模最大，渝东北价超主城新区

量：2023年1-9月重庆涉宅地成交体量519万方，各大区成交规模呈现分化，其中中心城区成交161万方，以江北、九龙坡、沙坪坝为主力成交区域，主城新区成交176万方，大足、铜梁为主力成交区域，渝东北成交集中于梁平、万州，渝东南成交主要集中在秀山、彭水。

价：中心城区以成交楼面价7933元/㎡居首位，供地质素提升，地价同比上涨25%；渝东北均价在奉节、万州地价拉动下超过主城新区，位居第二，主城新区受27%的乡镇土地成交影响，拉低平均地价至1600元/㎡，位居第三，渝东南均价处于低位；

溢价：渝东北因奉节高溢价成交2宗地块，整体溢价率为4.32%，其次为中心城区，溢价率为0.97%，其他两个大区土地均底价成交。

重庆土地市场-企业表现

中心城区为各类企业争夺“主战场”，中小民企倾向区县拿地机会，渝东北民企投资比重最大

中心城区为各类企业争夺“主战场”：拿地企业类型从城市布局来划分涵盖深耕型、新进型，从企业性质来划分，民企为主，占比50%，优质民企稳健投资，成交总价集中在2.2-5.3亿元；央国企拿地占比44%，资金实力雄厚，偏好大宗地块或极优地块，单地块拿地总价均在5亿元以上，高至42.6亿元。

中小民企倾向区县拿地机会：渝东北和渝东南拿地类型以中小民企为主，并吸引深耕重庆的老牌本土企业海成持续投资，布局区域多为内生性区县，看好其在不同周期内需求稳定释放，商品房一二级供需平衡的特征。

重庆土地市场-投资榜

榜单洗牌，企业类型及投资方式更多元

海成多点布局，位列新增土储榜TOP1，华润竞得城市极核项目，居招拍挂投资额榜TOP1

典型投资方式分析

一二三级联动拿地

中交井口城市更新项目一二三级联动开发，同时布局TOD项目，多元投资端发力

中交于8月新增土储两宗，分别位于双碑井口及茶园板块，均为基于多元发展内核的招拍挂获地。企业于8月中标沙坪坝井口片区城市更新项目，运用一二三级联动进行项目开发，实施一级土地整理及基础设施建设、二级地产开发、三级产业导入，同月招拍挂获取的井双A分区120亩地即为项目用地；此外茶园A分区60亩地为刘家坪TOD项目，以站城综合开发思路进行建设，中交凭借在交建领域的经验，获取TOD开发的更强优势。

文旅结合

重庆人合康旅看中开州马扎营景区文旅避暑属性，前瞻布局

重庆人合康旅于2023年5月投资渝东北区县开州，项目位于国家3A级景区马扎营景区，周边临近国家4A级景区巴山大峡谷，区域海拔1500-2680米，夏季平均气温20-26℃，为理想避暑地，企业结合区域文旅属性进行投资。

后期入股

香港置地后期入股观音桥140亩总价地王项目，凭借综合产品力强的企业共性，与华润持续合作

8月香港置地后期入股华润观音桥140亩地块，两家企业具有综合产品力强、品牌影响力和口碑强的共性，继联合打造观宸项目后，再度合作开发城市极核地段，规划打造观宸二期项目。

传统招拍挂投资方式分析

华润42.60亿元摘得观音桥土地，居招拍挂投资额榜TOP1

华润5月摘得观音桥商圈拓展区140亩地块，以42.60亿元刷新重庆中心城区2017年以来总价地王；宗地紧邻华润与香港置地联合开发的中環万象城（暂定名），拟打造成重庆的百亿重奢商业体，优质资源城市极核区位加持下，价值突出。

锦泽房地产以项目区位价值为投资导向，机会投资梁平

锦泽房地产于2月投资渝东北区县梁平，地块可建体量20.73万方，拿地金额4.06亿元，宗地位于梁平双桂新区，为城市新区，城市界面较新、居住氛围逐步形成，3公里范围内有西大附属梁平实验中学、双桂湖国家湿地公园、梁平妇幼保健院等，区位优势明显，看好项目价值。

海成、中建信和、电建、万科、春风聚焦“熟区”深耕，控风险稳健发展

前三季度投资聚焦于长期深耕区域，或已有项目落位区域，基于熟区认知和口碑积累，持续深耕发展，使得企业投资风险一定程度弱化，利于企业发展稳定性。

在政策推动和政企合作下，重庆城更、TOD、保租房等领域新增项目落地性增强，企业介入为城市功能完善，有质发展带来了新的推动力，同时反哺于自身的长效发展。

多元投资风向标

多元投资-城市更新

引入企业、平台+企业运营模式的城更项目占51%，企业介入成为重庆城更发展重要力量

“十四五” 期间重庆城镇老旧小区改造达1亿㎡，政府着力推进城市更新，主张“留改拆增”，推进功能疏解，提升城市品质，鼓励多主体合作介入，促项目落地；

截至2023年3月20日，全市试点示范项目共214个，其中前期项目87个，在建项目84个，完工投用项目43个，项目总投资约2656亿元，累计完成投资516亿元；

重庆中心城区试点示范项目共125个，建筑面积约9.6万方，主要分布于南岸区（30个）、渝中区（24个） 、九龙坡区（19个） ，更新类型以老旧厂区、老旧小区（街区）为主，各占比31%，建设运营模式中平台自建自营主导，占比44%。

多元投资—城市更新

2023年引入社会企业的城更落地项目中，以建设运营模式介入为主，发挥企业的综合开发和运营能力

目前城市更新引入社会企业主要出现四种细分模式：EPC+O、平台公司自建+委托经营+引入社会资本、引入社会企业建设运营，平台+企业合资城市更新模式；现状更新项目以改造类为主，少量如炮校综合更新项目、茄子溪港口片区、十八梯传统风貌区项目涉及拆改结合；

2023年以来，企业以介入城更项目建设运营模式为主，其中已披露典型项目有中交茄子溪港口片区项目及井口片区项目、东原马鞍山项目等。

多元投资—代建

多元代建赛道，平台存量代建及纾困项目代建成新风口

行业调整期，因部分房企出现项目难兑付问题，政府牵头积极纾困，化解风险，“资本+代建”模式应运而生，纾困代建成为企业代建业务新航线；同时前期平台公司大量获地后，为提升项目开发效率和质量，平台土地代建成为新风向标：

重庆纾困代建典型案例——2023年5月10日，蔡家原佳兆业江山和鸣项目实施“保交楼”正式复工，项目自2021年佳兆业资金危机以来，北碚区委区政府出台项目风险化解方案，成立风险化解专项小组，目前项目已由国有企业投资转股，由绿城集团进行代建，项目现名绿城春风晴翠，计划于2025年底正式竣工交付，从不同主体在项目纾困中承担的角色来看，国企多为资金注入，民企以轻资产模式切入代建领域，国资与民企发挥各自优势，共同盘活纾困项目。

多元投资—TOD

立足重庆轨交基底，企业前瞻争取TOD“入场券” ，现状以央国企前瞻布局TOD项目为主，为开发业务带来多维增长曲线

TOD领域综合开发可更好的实践“轨道上的城市”定位，重庆计划至“十四五”末，启动30余个TOD项目建设；近期典型TOD项目有中国铁建元时代TOD项目已入市销售，中交茶园刘家坪TOD项目已拿地；交开投TOD近期综合开发计划中，王家庄停车场TOD综合开发项目5宗涉宅地拟出让；

重庆现状/规划轨道站点超470个， 房企可介入“轨道+物业” 开发模式，核心区TOD项目可拓展更新/运营，外围区TOD项目可拓展新建+运营模式。可带来业务规模、品牌效应、长效经济效益多维增长曲线。

多元投资—保租房

现状房企以非住存量房改造及新建配建方式介入，龙头/品牌房企凭借自身运营优势在渝积极布局，实现多元业务快速扩张

据重庆市住建部2023年7月披露保障性租赁住房项目建设运营清单 ，目前重庆保租房项目分为非居住类存量房改造、居住类存量房盘活及新建配建三类 ，其中非居住存量房改造占比最高，个数占比62.3%、套数占比45.8%；

从项目清单分析，现状已有房企介入项目个数占比26%、套数占比整体约27%，以非居住存量房改造及新建配建方式介入， 房企涉及保利、招商蛇口等央国企，龙湖、万科、旭辉、华宇等品牌民企，其中龙湖及万科依靠自身冠寓、泊寓长租公寓品牌影响力，现状运营套数均超千套。

结语：2023年1-9月，企业在渝投资发展，招拍挂仍为重要投资方式，城市更新、代建、TOD及保租房等赛道为企业带来新增长曲线的同时，也将反哺城市功能完善。未来传统招拍挂与多元投资并行将仍是主旋律，使得企业与城市共同实现有质发展。

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