产业园区国企平台业务升级案例解析

摘 要：伴随着我国产业园区发展进程，园区国企平台各阶段业务侧重不尽相同。本文总结了园区国企平台业务发展四阶段：初创期的融资建设业务、成长期的投资开发业务、发展期的服务运营业务、突破期的产业投资业务。分析了各阶段业务发展特点及主要业务类别，并结合案例具体阐述各阶段期典型企业的业务经营情况。

关键词：产业园区 国企平台 融资建设 产业投资

一、园区平台业务发展

我国产业园区具有形式多种多样，主要包括各类开发区、高新区、科技园区、工业区、产业基地、特色产业园区等。近年来园区呈现出以下几方面发展特点：从“单一园区”转向“产城融合”、从“客户思维”转向“伙伴思维”、从“管理园区”转向“服务园区”、从“发展产业”转型“提档升级”。

围绕产业园区呈现出来的新的特点，对于园区类国企平台来说在园区基础设施建设的基础上，赋予其注重资产管理、提升运营能力、提升产业投资及引导能力等方面新的要求。伴随着产业园区的发展，园区国企平台业务呈现出四个发展阶段：初创期的融资建设业务、成长期的投资开发业务、发展期的服务运营业务、突破期的产业投资业务。

图1-1 园区开发时序与平台业务发展

园区国企平台业务受区域经济、园区类型、园区发展阶段、政企关系、战略定位等多种因素影响，而表现出不同的业务发展特点。例如：上海外高桥集团主要承担保税区、物流园区的开发建设及运营服务，因此其主营业务为贸易物流板块、金融服务板块。中新集团2019上市成功，全面退出商住房地产销售业务，2021年优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。

表1-1 园区国企平台所属行业及主营业务

注：根据巨潮资讯网信息整理

二、园区平台业务升级

（一）初创期：融资建设业务

1、业务发展

在产业园区发展早期，园区的任务是策划规划、载体开发建设和形象工程打造，基础设施建设包括：土地平整、道路工程、排水工程、给水工程、供暖工程、燃气工程、供电工程、电信工程及桥梁河道治理工程等。基于园区早期的建设需求，园区国企平台定位为“投融资+委托代建”。

该时期，国企平台业务结构相对单一，主要是在地方政府授权支持下，开展土地开发整理、棚户区拆迁改造、公益性基础设施（道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等）项目委托代建等业务。其主要的内部价值链是围绕着工程的开发、施工、管理等各个环节展开，主要的收入来源是委托代建费。

表2-1 园区国企平台“融资建设”业务类别

园区国企平台与政府部门或委托单位签署委托代建协议，项目承接后，由国企平台负责根据项目规划进行项目建设资金的筹措。项目建设阶段，国企平台将筹集到的资金投入到项目工程的施工中，由工程建设部门负责对工程项目的质量、安全、进度等多方面进行施工管理。项目竣工验收合格后，委托单位按照委托代建协议进行结算、并向国企平台支付一定的委托代建费用。以代建为主要业务的国企平台难以形成有效的资产积累，收益很少，利润率极低。

2、典型案例

北京空港科技园区股份有限公司（股票简称：空港股份；股票代码：600463），成立于2000年3月，2004年空港股份于上海证券交易所主板上市。控股股东为北京空港经济开发有限公司，实际控制人为顺义区人民政府国有资产监督管理委员会。空港股份以土地开发业务为起点，目前已成功发展为一家集土地一级开发、产业地产、建筑施工、物业管理与投资服务为一体的集团化企业。

空港股份建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程专业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质。

根据2011年至2022年年报显示，在主营业务收入中，建筑施工营收占比始终较大，保持在60%-90%之间。虽然2017年建筑施工营收占比仅为46.32%，但是该年园区开发建设营收占比达42.49%。

图2-1 空港股份2011-2022年主营业务营收占比

注：根据企业年报整理

（二）成长期：投资开发业务

1、业务发展

随着土地平整、道路工程等基础设施建设的完成，产业园区需要为招商引资做准备，因此，园区国企平台投资开发满足政府的招商引资需求，为政府招引企业提供办公场地、物业服务。

该时期，园区国企平台以厂房、写字楼、人才公寓、住宅等租售为主要业务的发展模式，收入的主要来源是租金收入、物业服务。对于国企平台来说，自筹资金投资开发主题产业园区、建设标准化厂房、人才公寓等，可以实现资产的有效积累和业务的有效延伸。

表2-2 园区国企平台“投资开发”业务类别

园区类上市的国有控股公司里面，绝大多数都是以产业地产为主要业务上市的，所属行业多为“房地产业”。这种模式下，对土地进行开发形成产业地产、商业地产、住宅地产的开发模式，资产规模大。在当前严格的地产调整政策下，地产价值短时间内难以大幅提升，以地产思维开发园区会遇到巨大的资金问题、市场问题。同时，地产模式有可能造成园区产业空心化、低端化、离散化，不利于国企平台长远发展。

2、典型案例

南京高科股份有限公司（股票简称：南京高科；股票代码：600064）成立于1992年8月8日，1997年5月6日在上海证券交易所挂牌上市。公司控股股东为南京新港开发总公司，实际控制人为南京市国资委。南京高科在1992年成立之初，就承担起南京经济技术开发区早期土地开发和基础设施建设的职责；1998年乘着上市的东风，公司积极投身南京经济技术开发区基础设施建设，成为开发区最主要的建设者和配套服务提供商；2003年，随着新港片区开发建设工作的基本完成，南京高科逐步确立了“城市运营商和价值创造者”的战略定位，集中资源发展房地产、市政及股权投资三大主业；2015年，南京高科积极探索产业转型升级，实现企业高质量发展。

南京高科房地产业务具有国家房地产开发一级资质，业务范围涵盖住宅开发、政府代建、商业运营、物业管理等。目前开发项目以中高端商品住宅为主，并大力拓展区域保障房、旧城改造、乡建古建等政府代建业务。市政业务是公司传统主营，主要从事房建、市政施工总承包及监理，园区管理及服务以及土地成片开发转让等业务。目前具有房建施工总承包一级、市政总承包二级、房建及市政监理甲级等多项资质。

根据2011年至2022年年报显示，在主营业务收入中，房地产开发销售营收占比始终较大并稳步上涨，从2011年的45.29%逐步增长到2022年的81.36%。市政基础设施城建营收占稍有波动，2014年占比23.35%，2018年占比为7.98%。

图2-2 南京高科2011-2022年主营业务营收占比

注：根据企业年报整理

（三）发展期：服务运营业务

1、业务发展

园区规划、开发、建设仅仅是园区招商的基本需求，而园区的持续发展在规划、开发、建设的基础上，通过运营、服务来实现园区专业化运营，提升园区的服务品质，为入驻企业发展和产业链提升提供各类服务，营造良好的配套环境。

在发展期，园区国企平台有必须要打造产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等，为园区招商引资提供保障。

产业技术性服务，主要是指搭建园区公共性技术平台，聚集专业技术力量，为园区产业提供相应的支撑和服务，满足企业采购、研发、生产、物流、营销等各环节需求，并通过收费获取收益。

产业发展性服务，主要是通过有偿提供政务性服务、融资性服务、咨询服务、培训服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。

生活配套性服务，主要是指园区运营单位为入驻企业提供除办公之外的教育、医疗、娱乐、商业、餐饮等生活配套来获取收益，解决入驻企业日常生活配套需求。

园区运营性服务，主要是指通过提供物业管理服务和园区内公共性服务来获取收益。

表2-3 园区国企平台“服务运营”业务类别

2、典型案例

上海外高桥集团股份有限公司（证券代码：A股600648，B股900912）成立1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商 全产业链集成服务供应商”的战略定位，围绕区域综合开发和园区集成服务，三个保税园区（外高桥保税区、外高桥港综合保税区、浦东机场综合保税区）、一个非保税园区（外高桥物流园区二期），我国首个跨省产业联动合作项目外高桥（启东）产业园，两个配套城市化生活区（森兰·外高桥、高桥新城）的开发建设、招商稳商、产业培育、运营服务。

目前公司主营业务中占公司经营收入和利润比重较大的行业板块是区域开发和贸易服务。其中，贸易物流服务业务主要从事自营进出口、进出口代理、商品展示、专业贸易服务平台、物流等服务，为客户提供全流程的综合贸易物流解决方案，为公司带来商品销售收入以及进出口代理、物流等服务收入。

根据2011年至2022年年报显示，2011-2018年公司主营业务包括：租赁、转让出售、商品销售、进出口代理、物流、制造业、服务业；2019年新增了金融服务业；2022年贸易物流替代了进出口代理、物流，少了商品销售。为方便统计分析，笔者将进出口代理、物流、服务业、金融服务、贸易物流统称为“运营服务”。2011年至2022年期间，外高桥“运营服务”营收占比稳步增加，2011年为17.46%，2018年突破20%，2022年迅猛增长至45.42%，首次在主营业务中实现最高营收占比。

图2-3 外高桥2011-2022年主营业务营收占比

注：根据企业年报整理

（四）突破期：产业投资业务

1、业务发展

园区企业及产业的良好发展的受多种因素影响，而融资需求是最重要的需求之一，银行等第三方投融资服务可以解决一部分融资需求，但在很多时候也满足不了需要。园区产业投资可以从园区整体产业发展的需要出发，解决常规方式无法解决的问题。

园区产业投资是产业服务的有力工具，是园区招商的关键举措，也是分享产业发展收益，从而形成良性循环的重要手段。因此，园区国企平台要提高产业投资能力，聚焦“以产为本”的经营理念推动产业聚集、打造有竞争力的产业链，提升“软服务”的能力。

表2-4 园区国企平台“产业投资”业务类别

国企平台可以通过直投、产业基金等各种方式立足产业园区的优质头部企业、专精特新企业等进行产业投资，有条件的国企平台应积极介入供应链、融资租赁等业务，实现与自身业务的有机结合，打造全方位、全周期、全链条的多功能资本服务体系。

表2-5 中新集团、张江高科产业投资方向

2014年，中新集团开始谋求上市，2019年上市成功，并全面退出商住房地产销售业务。2021年公司优化“一体两翼”的发展格局，将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴，将产业投资从园区开发运营的一个业务节点，提档升级为两翼支撑板块的重要一翼，形成以园区开发运营（产城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。

2014年，张江高科将公司发展战略升级为以“科技投行”为发展方向后，提出新三商战略，践行“空间服务商+时间合伙人”理念，一方面提供“出租+出售”的传统地产服务，另一方面，通过产业投资和园区服务，和园区内企业形成更紧密的合作关系。

2、典型案例

上海张江高科技园区开发股份有限公司（公司简称：张江高科；股票代码：600895），成立于1996年。公司自成立以来就主要从事张江高科技园区内的市政基础设施开发建设，工业厂房、商业办公房的开发与经营，是张江高科技园区的重要开发主体。张江高科专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应，上下游企业之间协同发展，在不同环节发挥各自的“长板效应”。

从业务上来看，张江高科主要有三个板块：

（1）地产业务：包括地产开发业务和出租物业业务，采取租售结合的方式；

（2）产业投资业务：主要以“直投+基金+895孵化器”的方式，聚合市场资源助推产业发展；

（3）创新服务：对园区客户价值进行二次开发。产业投资业务具体分析如下：

1）直接投资：公司长期跟踪园区内主导产业龙头企业，对于业绩优秀、行业领先、有自主创新成果、发展前景良好的企业，公司选择在其IPO之前，以自身名义直接入股投资，例如：中芯国际、微创医疗、复旦张江和展讯通信等。截至2021年末已投项目合计17亿元。

2）基金投资：公司参与发起设立武岳峰三期基金、上海科创二期基金、张江燧芯基金等。截至2021年末公司作为LP参与基金出资认缴约60亿元，累计实缴约48亿元，主要投向生物医疗板块、金融产业领域中的新兴企业和在高科技、新能源和集成电路领域中处于发展优势地位的企业。

张江高科通过“直投+基金”的模式进行产业深度布局。截至2022年底，公司累计产业投资81亿元，直投项目52个，参加投资的子基金24个。

表 2019年-2022年第一季度张江高科投资收益明细（单位：万元）

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