赢商实探：盐城东台商业起底，谁更胜一筹？

/吾悦、八佰伴、中南城、德润

谁是东台商业“顶流”？/

作者 | 李磊

排版 | 李磊

图片来源丨赢商网

在 城镇化进程加快、人口集聚的优势上， 中小城市规模发展迅速，叠加大城市商业饱和、消费回暖等因素，下沉市场机遇越发凸显，备受行业关注，而提前布局的商业巨擘们无疑品尝到了下沉市场的 红利 。

随着越来越多的开发商聚焦中小城市，使得下沉市场商业地产呈现出质量参差不齐、同质化严重等现象。近期，赢商网华东站聚焦下沉市场各城市的重点项目，通过各个项目的经营现状，观察下沉市场的破局之路。

江苏盐城县级城市东台，位于南通、泰州、盐城三市交界处，是江苏县域面积最大的县级市、长三角城市群唯一县级市成员。近年来，以长三角区域一体化发展为契机，东台顺势而上，大力开拓新经济、新旅游、新生活，推动城市高质量发展。并成功斩获“全国工业百强县”、“国家生态示范区”、“全国百佳深呼吸小城”等多项国家级称号。

新产业、新交通、新生态的不断涌现，切实为东台城市经济的高质量发展注入了新动能。官方数据显示，2022年，东台GDP实现1051亿元 ，正式跻身“千亿县（市）阵营”， 全市完成社会消费品零售总额308.4亿元， 居民消费购买力表现强劲。 东台商业地产市场也驶入了发展的快车道，新城、中南、八佰伴等商企扎根，不断地激发着这座城市的商业潜力，也改写着城市的商业格局。

目前，东台城区范围内大大小小的商场共有10多个，但体量10万方左右的综合型购物中心仅有4个，分别是东台中南城、东台德润广场、东台八佰伴和东台吾悦广场。4家商场由北向南依次分布，两两之间距离大多在2-3公里之间，仅最南端的东台吾悦广场和最北端的东台中南城距离较远，直线距离约6公里。

*四家商场落位图

就项目的整体情况来看，2013年开业的德润广场由本土企业东台国贸开发建设，是东台首家综合型购物中心；2020年底，东台中南城和东台吾悦广场相继开业，前者定位于城市级一站式购物中心，后者定位城市时尚型家庭体验购物中心；2022年，东台八佰伴也正式亮相，项目定位东台全新生活场域。

*四家商场外立面

无论是项目体量，还是整体定位，四家商场都高度相似，由此带来的竞争和比较便在所难免。9月21日下午，赢商网探员分别对四个项目的空铺、品牌、客流等情况进行了实探考察，看看究竟谁能突出重围，成为东台的商业“顶流”。

01

客流情况：

吾悦人气最旺 八佰伴次之

德润、中南城表现较差

由于实探 当天为阴雨天气，又避开了午餐与晚餐的客流高峰时段 ， 四 家商场 内的顾客都不算多， 但 整体逛下来， 还是能 直观地感受到 一些差距。

德润广场整体而言人气一般， 除去1楼星巴克和3楼CoCo奶茶有部分顾客 外，其他楼层几乎看不到人。项目开业至今已有十年，物业条件相对老旧，部分区域灯光昏暗；有些正在施工的门店无围挡，噪音较大；3楼儿童娱乐区部分门店正在统一更换LOGO，地面粉尘较多；此外，项目在电动扶梯、洗手间、停车场等硬件设施与服务方面需要完善细节。

*德润广场客流情况

东台中南城是四个项目中最冷清的，从B1楼到4楼逛下来，没有看到任何消费者的身影。在实探过程中，探员发现商场运营需要进一步加强，商场缺少品牌导视图、B1层和停车场地面有垃圾等问题需要改善。

*东台中南城客流情况

东台八佰伴作为去年底刚开业的商场，空间明亮宽敞，每层都配备有母婴室等配套设施，带给探员的整体观感不错。但在人气表现方面却不尽人意，仅1楼新开的霸王茶姬门口坐满了顾客，其他区域并没有看到消费者。

*东台八佰伴 客流情况

东台吾悦广场的购物环境舒适，停车场导视清晰，洗手间干净温馨，虽然开业已近三年，但与最新开业的东台八佰伴带给探员的体验感相差不大。此外，东台吾悦广场人气最为可观，消费客群以中青年和家庭客群为主：B2极具特色的主题街区港岛印象吸引了不少消费者；1楼到3楼零售区域随处可见三五成群的顾客；4楼餐饮区域不时有人从探员身边路过。

* 东台吾悦广场客流情况

各家商场客流表现的差异化，与其带给顾客的购物体验、商场内品牌入驻情况、业态组合和品牌层级都有着很大的关系。

02

出租率：

吾悦广场出租率约98%

中南城空铺超3成

在实探的过程中，赢商网也对各商场的品牌入驻情况进行了大致统计。

东台吾悦广场盒子部分仅有5家空铺，整体出租率保持在97.79%。PUMA、JACK&JONES、西塔老太太、黄记煌、大囍食肆、鲜牛煮意、K.K.全屋定制超市等品牌围挡已上，目前正在装修中，很快将和东台消费者见面。

* 东台吾悦广场围挡

东台八佰伴场内共有12家空铺，整体出租率在93.62%，在四家商场中排第二。项目空铺主要集中在B1楼和7楼，分别有4个和3个。乐乐茶、咱家胡同、菀草壹、罗蒙、CARTELO等品牌即将入驻。

* 东台八佰伴围挡

德润广场目前正在调改中，整体出租率为79.41%。项目5楼和7楼表现良好，处于基本满铺状态；1-3楼空铺数量均在5个左右；4楼状况最为凄惨，拥有11家空铺，4楼单层空铺率约为5成。名创优品、小米之家、歌瑞森、泸溪河等品牌将于近期亮相。

* 德润广场空铺

四个项目中经营状况最惨的无疑是东台中南城，空铺数量高达37家，整体空置率约为32%。具体到各楼层，一楼3号入口附近多个铺位转做特卖；B1楼多个小食档口撤铺，空铺数量多达8个；3楼餐饮楼层空铺数量达10家，空置率超50%；4楼更是出现了大面积撤铺，仅幸福蓝海影城、哈喽台球俱乐部、爱尚健身、抓来抓趣四家在营门店。

*东台中南城 空铺

03

品牌内容：

吾悦全品牌矩阵强大

餐饮业态成客流发动机

从品牌内容上来看，德润广场在黄金珠宝、鞋包服饰等细分业态上，表现尚可，但缺乏时下具人气和话题度的潮流网红品牌；此外，场内餐饮、休闲娱乐类品牌数量较少。建议围绕年轻家庭客群，引入更多新鲜、有趣的网红品牌或多元化的集合店，将高性价比、潮流设计以及更多体验类业态带到消费场景中。

*德润广场入驻品牌

东台中南城不仅空置率高，且场内商户总体档次不高，多为个体经营品牌，缺乏具有知名度的连锁品牌。项目亟需提升品牌层级，优化消费场景。同时，对本地优秀的特色店铺进行升级，通过提升场内品牌档次改变消费者对于商场的整体印象。

*东台中南城 入驻 品 牌

东台八佰伴和东台吾悦广场都涵盖了精品超市、家庭时尚、教育生活、休闲体验、亲子娱乐、特色美食等多元业态组合，打造了全业态矩阵的商业航母，满足当地消费者对美好生活的诸多想象。两者在业态组合的丰富度和品牌层级方面也都大致符合成为城市标杆商业的要求。但两相比较，东台吾悦广场明显更胜一筹。

*东台八佰伴 入驻 品 牌

首先，东台吾悦广场盒子部分共有221家品牌入驻，较东台八佰伴的176家，无疑在品牌丰富度方面更具优势；东台吾悦广场还配套有街区商业“东亭印巷”，汇聚了瑞幸咖啡、孙小鹿的小春日和、夸父炸串、张亮麻辣烫、蜜雪冰城、鱼你在一起、杰拉网咖、汉唐世家等上百个品牌，与盒子部分形成业态互补，有望成为东台最大的“商圈”。

*东台吾悦广场 入驻 品 牌

其次，东台吾悦广场在餐饮和儿童亲子这两个“客流发动机”业态方面的表现尤为突出。项目汇聚了西塔老太太、哥老官、七欣天、池奈、钱小奴、谭鸭血、九田家、韩宫宴、肯德基、星巴克、喜茶、霸王茶姬、7分甜、百分茶、茉酸奶等众多知名餐饮品牌，满足消费者正餐、轻餐、下午茶、夜宵、家庭聚餐、商务宴请的不同需求，既让“众口不难调”，也让吾悦广场成为东台最大的“吃货聚集地”，在汇聚人气的同时，持续为项目注入“城市烟火气”。

*东台吾悦广场餐饮品牌

下沉市场中，家庭客群毫无疑问是消费的主力军。东台吾悦广场引入小象动物公园、多奇妙乐园、圈圈哆来咪、mini peace、好孩子、牧童、稚巧星站、Rookie、adidas kids、乔丹儿童等儿童零售、儿童娱乐品牌，为家庭客群提供难忘的亲子休闲时光。

04

细节方面：

吾悦广场注重商业创新

多个细节打动人心

在实探过程中，探员明显感受到东台吾悦广场相较其他三个项目，更加注重顾客体验和商业创新，在软硬件设施方面更能让消费者感受到它的细心与暖心。

东台吾悦广场是四家商场中唯一拥有电子导购图的项目，消费者可以很方便的查询到品牌落位情况，并快速导航；项目同时还是东台停车位最多的商场，拥有1200多个停车位，主要分布于B1和B2层，相比于八佰伴和中南城的同层停车场，在泊车方面更加友好；几乎每层都配备有母婴室和无障碍卫生间，满足特殊人群的不同需求；3楼还贴心的打造了儿童卫生间，这是其他3家商场都不具备的。

*东台吾悦广场导视图、停车场

在商业创新方面，东台吾悦广场不仅在B2楼打造了网红风格的特色卫生间，还将70年代的香港城市画卷搬到B2层，打造了主题街区港岛印象。通过兰桂坊、尖沙咀钟楼、海山楼、商住唐楼、居民唐楼、中环码头等标志性元素植入其中，带消费者穿越电影里的魅力场景，极大满足了“小镇青年”的打卡需求，也助力了项目客流的提升。

*东台吾悦广场B2层实景图

-结语-

综合四家商场的整体情况来看，东台中南城明显垫底，德润广场次之；而定位和体量都大致相同的东台吾悦广场和东台八佰伴，吾悦广场在客流表现、出租率、品牌层级方面都好于八佰伴，是东台商业当之无愧的“顶流”。

透过种种“表象”足以看出，东台吾悦广场不断深化自身内涵，以深度运营接轨消费升级，以“人”为场景服务核心，积极塑造更有吸引力的服务体验，用精准运营力、优质服务力及特色创新力进行多元发展，不断优化提升项目综合实力，才能在竞争激烈的下沉市场，突出重围，成为东台的城市标杆项目。

不难预见，在商业竞争愈发激烈的东台市场，东台吾悦广场借助其地标商业的形象和深度运营的理念，将会持续稳固和提升其城市地位，让片区价值和消费潜力得到进一步挖掘和释放，为当地消费者带来全新美好生活方式，进而推动城市商业形象的不断提升。