20多年小区围墙突遭强拆 为何会建在新项目红线内

　　8月4日，南微园小区围墙突遭强拆。 业主供图

　　小区南侧围墙建在小区用地范围内。

　　凤山街道办发布的拆除公告。

　　8月4日，小区围墙拆迁现场。 业主供图

　　珠海一个20多年的老小区，围墙却突然遭强制拆除，居民奋力阻拦下，拆迁工作最终中途停止。日前，珠海市香洲区南微园小区向南都记者讲述了小区的遭遇。

　　南微园小区辖区所属凤山街道办曾下发通知，表示小区围墙及部分绿化占用了隔壁正在建设中的凤山中学用地红线内用地，因此需要拆除。

　　小区围墙当初为何会修建在学校用地红线内？强制拆除的手续是否合法合规？拆了一半的围墙后续该如何解决？凤山中学开学是否会因此延期？

　　20多年老小区围墙突遭强拆　　

　　“有些突然，微信里炸开锅了。”南微园小区业主介绍，今年8月1日，小区大门处贴出了一则公告。公告称，“根据市自然资源部门用地红线图，并经专业机构多次现场测绘核实，凤山中学项目用地范围内存在南微园小区的一段围墙及部分绿化用地”，“按照相关规定，为保障凤山中学项目的顺利推进，需对上述用地范围内的地上附着物进行清理”。该公告落款为凤山街道办，公告期为2023年8月1日至3日，公告后还附有现场示意图、用地红线图。

　　“看到公告后，我们业主坐不住了，围墙存在很多年了，为什么会超红线？依据在哪里？”南微园小区业主黄先生告诉记者，在公告张贴的第二天，小区就有90多户业主写了投诉信，并且也拨打了珠海12345市民服务热线进行投诉，但让他们没想到的是，公告期三天一结束，便来拆迁队伍。

　　“8月4日一大早，凤山街道办、凤山中学项目方以及几十个安保人员来到我们小区，对北侧围墙拉起了警戒线进行强制拆除。”业主林女士回忆，当日强拆现场，业主们情绪激动，最后在业主们的极力阻止下，北侧围墙被拆了一半后停了下来。　

　　曾多次协商未能达成一致意见　　

　　9月5日，南都记者来到南微园小区，看到了被拆除了一半的小区围墙。环视被拆的围墙，一边是工程车匆忙掠过的建筑工地，一边是充满生活气息的居民区。小区靠近凤山中学项目的围墙，被拆除的一半已经被施工方竖立铁管进行围挡，而另一半依旧保持原有镂空的铁栏杆围墙，围墙破损处裸露着砖块和钢筋以及还未清理的水泥块。

　　南都记者获悉，对于南微园小区北侧围墙拆除问题，凤山街道办、长沙居委会组织过多次座谈会，香洲区自然资源局、香洲区教育局、小区业主代表等均有参加，但究竟如何处理，一直没有达成一致意见。

　　座谈中，自然资源部门工作人员拿出了南微园小区和凤山中学项目的规划红线图纸，以此证实小区围墙确实占用了学校用地。社区和街道办工作人员希望小区业主能遵守相关法律法规，不要阻止拆除围墙，支持学校建设。

　　对此，小区业主则认为，南微园小区自1997年起便有业主入住，从未出现过用地问题争议，此次突然遭遇围墙强拆，居民“觉得荒谬和不可思议”。而仅仅依据凤山街道办一纸公告，就直接前来强拆围墙，要求小区让出公共用地的行为，小区业主更是认为是“儿戏、不负责任、不清不楚”，业主对此“完全不能接受”。业主表示，拆除小区围墙并占用小区已有公共用地，相关部门需要拿出充分的法律依据，“绝不是一纸公告就能将强拆合法化的。”

　　回应

　　街道：围墙位于凤山中学拟建设消防通道位置

　　对于南微园小区围墙遭强拆一事，9月6日，南都记者来到凤山街道办了解情况。凤山街道办相关负责人表示，目前拆迁工作已经暂停，街道办仍在与小区居民沟通解决方案。

　　拆除的围墙的依据是什么？对于业主质疑有何回应？针对南都记者发出的采访问题，9月14日下午，南都记者收到了凤山街道办方面的书面答复。

　　据凤山街道办回复，南微园小区是由超大集团建设的职工住宅，相关房地产权已明确并完成手续办理。由于历史原因，小区围墙（临时建筑）超出小区用地红线。因该围墙位于凤山中学项目红线范围内拟建设消防通道的位置，需予以拆除。

　　凤山街道办在回复中还提及，小区围墙所在处为凤山中学项目建成后的南侧消防通道，也是项目施工过程中的场内南侧主运输通道，目前已影响到项目的施工进度，或将影响项目的竣工验收及如期投入使用。

　　凤山街道办表示，后续将积极会同有关部门加强与南微园小区业主代表的沟通，在保障南微园小区合法权益的同时，推动凤山中学项目如期落地。

　　对于记者提出的小区围墙为何会建在非小区自身用地上，拆除程序是否合规等问题，街道方面未有回复。

　　律师：拆除小区围墙需履行严格法定程序

　　“争议的双方是南微园小区与凤山中学，双方均为民事主体，凤山中学拆除北侧围墙虽有一定的法律依据，但拆除行为应当在各方协调一致的情况下进行。”对于此次事件，天驰君泰珠海分所律师徐华霖告诉记者，在未达成协商一致的情况下，贸然进行强制拆除，引发业主方极力阻止，是非常危险的行为。若因此造成业主身体、财产方面的损害后果，凤山中学项目方将可能承担相应的侵权责任。

　　“若小区的围墙在凤山中学项目的用地红线内，双方可以通过民事诉讼或者协商的方式，将围墙拆除。”对于南微园小区发生的事件，广东国鼎律师事务所合伙人、益律师廖建勋认为，街道办在双方都没有协商好的情况下，介入纠纷、发布公告、并参与强制拆除，该行为是不恰当的，对于南微园小区业主来说是侵权行为。若有关部门认为围墙是违法建筑需要拆除，首先必须通过合法的途径对违法建筑作认定，并作出强制拆除的决定等一系列程序，才能够将围墙拆除，如果没有这些程序，那么这个拆除行为也是违法的。

　　焦点

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　　小区围墙及绿化究竟有没有占用凤山中学用地？记者调查：最新测量显示，北侧围墙在小区用地红线外

　　虽然红线图显示小区围墙及绿化占用了凤山中学用地，但业主们提出，希望街道办组织权威机构，对小区用地红线进行重新测量。

　　记者获悉，近日，南微园小区的业主收到一份最新的《珠海市城市工程测量成果表》。该测量成果由凤山街道办委托珠海市测绘院对南微园小区进行测量。经测算，南微园小区用地红线面积为12385.17平方米，围墙内面积为11866.57平方米，面积差值为519.14平方米。

　　在这份测量表上可以看出，此次遭遇拆除的小区北侧围墙的确在本小区的用地红线外。

　　2

　　小区围墙为何会建在非小区自身用地上？记者调查：围墙或由政府部门16年前修建

　　南都记者了解到，南微园小区是珠海市的一个老旧小区，建设于上世纪90年代。林阿姨是南微园的老住户，在她的印象里，小区大概1999年全部建好，2005年开始领房产证。“小区刚建好的时候，没有围墙，2007年政府单位出资修建了围墙，这事当时还上过新闻”，林阿姨回忆说。

　　对于林阿姨的说法，记者查阅到珠海本地媒体《珠江晚报》2008年一篇关于南微园小区的新闻报道，其中提到，2007年年底，“小区出现了登革热病例，政府部门非常重视，建起了围墙并进行了绿化。”多位小区老居民也证实，围墙系当时主管该片区的前山街道作为民生项目建设。（记者注：凤山街道系2020年4月设立）

　　据小区业主介绍，一直以来，围墙外地块均为政府储备土地，并未遇到开发建设，直至此次凤山中学建设启动。

　　公开资料显示，凤山中学项目位于金凤路西侧、银桔路南侧，规划用地面积为20749.82平方米。根据《珠海市主城区基础教育学位攻坚行动(2022-2024年)实施方案》，凤山中学项目为重点项目之一，计划于2024年9月建成并招生。

　　3

　　当下僵局如何破局？记者调查：有业主提出“面积补偿”方案

　　记者采访中获悉，对于重新测量结果，多名业主表示予以认可。不过，有业主提出，根据测量结果，虽然北侧围墙占用了凤山中学红线内用地，但南侧围墙则远离小区实际红线，“超出红线可以退让，但没到用地红线的部分，是不是也可以进行补偿呢？”

　　对于业主诉求，凤山街道工作人员回应表示，围墙退让用地红线有相关的规定，“拆除小区红线内的围墙并外移并不可行”，不过凤山街道办方面表示，为与业主达成一致，根据南微园小区业主代表要求，街道办正在协调项目建设单位完善南微园小区车位建设方案。

　　统筹：南都记者 朱鹏景

　　采写/摄影：南都记者 陈栋 朱鹏景 实习生 武文捷 孔令仪