保利、中海、华润等被评“负面”！穆迪说实话还是“作妖”？

摘要：理性看待（欢迎关注闺蜜财经）

撰文|蜜姐

这是@闺蜜财经的第1370篇原创

近日，房企再遭到国际评级机构重锤，这次连国资房企也未能幸免。

国际评级机构穆迪将保利发展、华润置地、绿城中国、越秀地产、中海宏洋、深业集团等房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”。

不仅如此，据媒体报道，9月18日，穆迪已将国内房地产行业的展望由稳定转为负面。

穆迪这是在说大实话，还是在“搞事情”？

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这些房企“上榜”了。

穆迪官网显示:

近期，其将华润置地的展望调整为负面，维持Baa1/Baa2评级；

将保利发展和恒利的展望调整为负面，维持Baa2/Baa3评级；

将越秀地产的展望调整为负面，维持Baa3评级；

将万科集团的评级列入下调的观察名单......

此外，绿城中国、中国海外发展、中国海外宏洋、深业集团的评级展望也被调整为负面，中国金茂被列入“信用评级可能下调的观察名单”。

国际评级机构下调房企评级，2020年以来并不少见，但今年尤为引人关注。

一是，此前业绩一直表现不错的“宇宙房企”碧桂园，突然在8月10日发出上半年预亏450亿—550亿的盈利警告。

二是，此次下调评级的房企中不乏保利发展、华润置地、绿城中国、越秀地产、中海宏洋等国资房企。

9月以来，穆迪还下调新城发展的高级无抵押评级并维持公司家族评级，展望调整为负面；下调金辉控股的评级至Caa1/Caa2，展望仍为负面。

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不仅是房企，9月18日，穆迪官网一份报告称将内地房地产业展望“从稳定调整为负面”。

穆迪的分析报告预测，未来6-12个月，国内房地产合约销售额将下降约5%。

该报告分析了多方面原因，比如：

尽管从上到下各地已出台多项重大措施支持房地产业，但其影响将是暂时且不均衡的；

国有开发商与民营开发商的信用质量将进一步分化；

在市场信心减弱的情况下，民营开发商的融资渠道仍将受限等。

此外，穆迪的悲观或与前不久国际评级机构被“打脸”有关。

和讯网报道，今年6月，穆迪将碧桂园高级无抵押评级调至Ba1，展望为负面，但仍高于其他民营房企的评级。同期，标普维持碧桂园现有的 “BB+”期发行人信用评级，展望“稳定”。

彼时，穆迪的报告中，也认为碧桂园主动降负债、缩降业务规模是有效果的，预测其：“能推动未来6-12个月债务的下降，部分缓和了对财务灵活性降低的担忧。”但并未预料到碧桂园在业绩上将出现暴雷。

此次对内地房地产市场的判断，穆迪尤其提到碧桂园，认为其信用危机“加剧了购房者的避险情绪”，以及影响民营房企的融资，也强调了其认为房企“债务重组不会化解其运营挑战”的担忧。

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留有余地的报告，应理性看待。

评级机构的报告也同样留有余地，不会把话说得太死，毕竟“打脸”的历史也不少。

穆迪对于国内房地产业展望的研报也是如此，称如果出现以下3种情况，会考虑将展望调整为“稳定”：

1) 随着中国经济增长前景更强劲以及购房者信心恢复，全国合约销售额持续复苏，表现为未来6-12个月销售同比增长持平或小幅增长；

2) 行业融资(尤其是对民营开发商)的确定性和可持续性增强；

3)有迹象表明监管环境更具支持性。

9月中旬，国家统计局公布《2023年1—8月份全国房地产市场基本情况》。

1—8月，商品房销售面积同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。

相比1-4月销售情况，商品房销售额同比增长8.8%；以及1-5月，同比增长8.4%，7、8月份有所回落。但夏季本身也是房地产销售的淡季。

救市也在不断加码。

7月，重要会议定调房地产，强调要“适时调整优化房地产政策”，同时未提“房住不炒”。

今年8月底9月初，广州、深圳、上海、北京四个一线城市，相继官宣“认房不认贷”。

9月14日，央行再次宣布降准，下调幅度0.25个百分点。有媒体估算，约释放6000亿元基础货币，按照货币乘数计算，理论上有望衍生出上万亿广义M2。

9月19日，武汉、西安、无锡，三座万亿GDP城市同时放开限购，而9月以来已有十余座城市放开了限购。

今天（9月25日），全国存量房贷利率正式下调。此举不仅对买房者来说，是实打实的优惠，对于市场上的观望者也给予了信心和动力。

当然，从政策传导到市场是需要时间的，疫情三年后的经济复苏也需要时间。

对于评级机构的报告，我们也不妨更加理性看待，毕竟对于未来行情的判断，以往他们“打脸”的次数也不少。

但对于具体企业的评级，从投资和购房的角度来看，则不妨谨慎为妙......恒大、碧桂园的暴雷，媒体和评级机构早有预警，甚至有的早了一两年,但真正官宣的时候还是出人意料。购房者们还是多了解、多对比、多实地看看，更为靠谱。

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